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布里斯班

北京楼市对刚需们,极其不友好!

2018-01-03 来源: 凤凰财经 原文链接 评论0条

来源:米宅米宅(mizhaimizhai)  作者:叮当猫

前段时间,南京和武汉都疯了:

11月13日,南京10盘同开,本次开盘一共推出了3300套房源,却引发了15000名购房客连夜排队疯抢;

12月上旬,武汉14天内,9盘同开。并且,这9盘都是盘盘日光,甚至部分秒光。

仔细想想,现在还入市买房的,有多少是炒房客?

1

楼市进入冰封期?

自2016年10月至今,但凡房价涨得厉害的、有价值的城市,无一例外几乎全部“双限”了(重庆除外)。

在如此严厉的政策调控下,炒房客真有这么厉害?他们没名额了也能买?

当然,这两个妖孽城市的火热,与其宽松到不可想象的落户政策有直接的关系,这无疑是变相给限购放开了道口子。但我们需要注意的是,个例就是个例,并不能当做代表案例来分析。

我们不妨暂时抛开南京和武汉的火热,冷静下来仔细想想:你所在的城市有多久没听到过炒房客出手即买一栋楼的新闻了?别说是出手即一栋楼,就单单各种媒体上“房价暴跌”、“楼市变天”等等报道就足以让炒房客和投资客踌躇不前了。

这是一个空军与多军拼命厮杀的时局,无论哪一方,都急着把对手踩在脚下:

今天的地产乱象,其实是一个局,一个想让炒房客加速出逃,并让刚需和刚改无缝接盘的局。

因为只有这样,才不会出现美国次贷危机的风险,才能让整个社会金融环境健康发展。

然而,这个局,真的能够如预期那样,一环扣一环地顺利完成吗?

当然,这取决于刚需和刚改能否顺利接盘。而他们能否顺利接盘的关键,在于市场对他们是否友好。

我们不妨先来看一下2017年第51周(12.11-12.17)全国主要城市住宅成交数据情况:

从上述表格中可以看出,在2017年第51周中,北京住宅成交1143套,环比下降37.91%,成交面积13.02万平方米,环比下降33.67%。成交量跌幅全国之最。

我们知道,北京自从3.17新政出台后,楼市就逐渐趋于平静。到7、8月份,更是明显降温。降价幅度最严重的,要数一些远郊盘,少则跌15-20%,多则跌破30%。

如今的北京楼市,可以说进入了冰封期,开发商捂盘不售,能扛则扛。投资客在犹豫,改善一族在观望——跌了还希望能跌更多,以期盼能够抄到最底价。那么,目前还在不顾一切进场的,到底是什么人呢?

答案毫无疑问是刚需和刚改居多。

说到刚需和刚改,全国各地,不论哪个城市都会有源源不断的需求,那么:

为什么北京的成交量跌幅如此之大呢?

答案是:北京无论对刚需还是刚改,都极其的不友好。

2

先说刚需

说北京之前,笔者认为很有必要提起深圳。

深圳对刚需极其友好。除了价格低北京一个档位,更重要的是,深圳由于地少和建筑格局一直深受香港的影响,楼盘多以小户型为主;比如,在深圳市场上,不仅有28平米的迷你一居,还有46平米经济适用的小两居。

46平的两居▼

总价在一百多万、两百多万的小一居、小两居,对于首套首贷的刚需一族来说,简直不要太轻松。更关键的是,这样低总价的小户型,在罗湖、布吉等区域,还有很多。

相比于深圳住宅的小巧精致,北京则更突显大气磅礴,这或许多多少少与北方土地的辽阔浑厚有关。

目前北京市场上主要有三种房子,一类是老公房,这类房子大多集中在三环内,八九十年代建成,是之前单位分的房子。一类是2000年之后建的二手房,一类是新盘。

老公房

北京老公房大多以小户型为主,但由于都分布在三环之内,所以单价也并不低。值得注意的时候,位于西城、东城的老公房,有很多都属于学区房,价格更是高得离谱。况且,外观也已相当破旧,而且没有电梯,居住体验非常差。

至于能差到什么程度呢?

请看下图▼

此小区就是90年代初建造的,我想不用我多说其居住体验,大多数人都懂的!刚需一族如果不是实在没辙,也断断不会接这样的盘。

2000年之后建的二手房

北京2000年之后建的房子,户型一个比一个大。一居小则做到60-80平,大则能做到100-140平左右。

81平的一居,总价815万▼

123平的一居,总价1330万▼

更有甚者,还有131平的一居,总价在1650万。

喏,就是下面的这个▼

笔者在2017年四月份好不容易攒够了钱,想在北京买套刚需房。

可笔者的预算,买不起中意的小两居,更不敢高攀最受欢迎的小三居。结果是:只能买一居。那段时间,笔者翻遍了链家上所有的一居房源,可杯具的是,竟然没有一个能符合预算。

这时候有人会问了,一居的户型毕竟不是主流户型,北京难道就没有小面积、低总价的两居吗、这怎么可能呢?

实话告诉你,北京的两居,特别是2000年之后建的房子,面积小则在90-110平,大则在130-150平,更有甚者,最近三四年建造的楼盘还经常会出现180-200平的两居。

泛海国际145平两居,总价1450万▼

新盘

很多人以为,既然2000年之后的二手房都是大户型,那新盘是不是要建些小户型,以此来平衡一下市场需求呢?如果你这么想,那你恐怕要大失所望了。

北京新盘本来就不多,况且大多在五环外。更关键的是,新盘的户型之大,与2000年之后建的二手房比起来更是有过之而无不及。

这是最近北京在售的部分新盘,据笔者了解,这些新盘有一部分是别墅项目,除了别墅盘外,其余盘最小的户型也在90-120平左右,显然,刚需已经被无情的抛弃了。

值得注意的是,截止今年10月,北京商品住宅库存总量已跌至历史低位,有数据显示近三年取得预售证的商品住宅库存仅为11502套,达到历史最低水平,低总价的刚需新项目更是凤毛麟角。

如今,北京楼市已呈现出泛豪宅化的特点。刚需族在北京买套房的经济压力将会越来越大,同时房子距离市区的距离也将越来越远。

北京刚需类住宅产品总量正在急剧减少。低库存的时代已悄然来临,短期内刚需的低库存恐难逆转。

为此,前段时间笔者走访了房山,了解实际情况。我们知道,房山一直是北京价值洼地。

近几年,房山的楼盘市场,还是以刚需盘为主,房价基本维持在每平米25000-41000左右,总价也在178万-350万之间。其中,部分楼盘虽然规划建设小户型,但是套内单价却比较高,刚需族需要承受的压力也随之上升。

据相关资料统计显示,目前北京六环内,配有一居室户型的楼盘不足10个,除去均价5万元以上的中高端楼盘以外,适合刚需购房者买的低总价的项目只占一半左右。这对北京刚需族来讲无疑是灾难性的打击。

为什么会出现这种情况呢?

一、面粉”少而贵,导致“面包”稀而缺

北京刚需住宅总量下降,土地成本问题是最直接的原因。据相关资料显示,今年上半年,北京住宅用地供应量和成交量创造了历史同期最低。

近年来,高价拿地的“地王”不断出现,土地楼面价频创新高,“面粉贵于面包”的现象增多,住宅价格也随之水涨船高。

目前北京三环内已基本无新增宅地,五环以内的宅地供应目前也多集中在南城区域;五至六环优质地块也曾拍出5万元-6万元/平方米的楼面价;即便是六环外,实际楼面价也逐渐迈向5万元大关。地价持续走高,开发刚需房源,意味着低利润甚至亏损。

二、市场需求影响刚需供应,“刚需”冰点恐难逆转

刚需库存减少与人们住房需求的变化紧密相关。伴随着收入不断增加,人们对住房的品质要求不断提高,不少人正由刚需类需求向改善类需求,甚至是豪宅转变。

伴随开发商开发结构的调整,未来北京住宅市场上,高价化+高端化趋势将不可避免。在楼面价越来越高的情况下,开发商拿有限的土地修建高端住宅而非刚需,以争取更大的效益。正因如此,刚需项目数量因赖于市场供应规则随之减少。

3

再来说刚改

在说这个问题之前,我需要讲一下大背景:

一、北京的资源分布极不均衡,优质的教育资源和医疗资源都集中分布在东城、西城、海淀三个区,并且都集中在四环之内。其他远郊区一直都属资源匮乏区。

二、北京的二手商品房,140平以下的算普通住宅,超过140平的算非普通住宅。不管是普通还是非普,政府会给一个最低过户指导价。网签价格=最低过户指导价×建筑面积。最低过户指导价,五环内外是有差别的。具体请参考:

总之,商品房的实际单价要远远高于最低指导价。

了解了这个大背景,接下来的内容就比较好理解了。

北京的刚改群体,有一个共同的特征:

孩子眼看到了该上小学的年纪,之前结婚时买的小户型,已经不够住了。或者是,房子虽然够住,但是有迫切的学区需求。

先说学区

上面我们已经谈到,北京的好学区集中分布在东城、西城、海淀。所以只要考虑置换到好学区,这三个区域是最佳的选择——既能享受优质的教育资源,又能实现稳中升值。

但尴尬的是,西城的学区,堪称北京最牛。学区房价格奇高,且都相当破旧。东城的学区,相对西城稍弱,但价格也是奇高且房子破旧。海淀的学区,虽然也很强但是分布不均衡,学区房价格也并不低,以万柳片区的万柳书院为例,此盘均价17万左右,且户型较大。没有最低3000万,是拿不下来的。

在北京换房,只要一涉及到学区,就不太容易选了。如果学区再加上次新,那就更难办了,所以才会出现“手持2000万,我在北京买不到一套满意的房子”的尴尬窘境。

再谈首付

在北京换房,即使是首次置换,首付也是相当高的。

以笔者实际考察过的几个小区为例,我们来计算一下置换的首付是多少:

文昌胡同的鲍家街小区,一套61㎡的房子报价在1050万,单价17.2万元。这个区域老公房二手房评估价大概能做到13.5万元左右,也就是说,这个房子能贷款329万(13.5万*61㎡*0.4)。

购房者需要支付的首付款为1050万-329万=721万。还有20多万的契税和20多万的中介费,也需要购房者承担。总共加起来需一次性付清的钱要达到766万之多。

也就是说,换这套房子的首付要达到七成。至于超过140平的非普,首付比例要达到70-80%,海淀上地附近的橡树湾小区一套近2000万的房子,只能贷款不足200万,这无疑是杯水车薪,所以大多数资金充裕一点儿的刚改群体宁愿选择全款。

然而,并不是所有的刚改群体都能富裕到全款换房,对于大多数普通人,还是承受不起这个经济压力的。所以有人选择上国际学校,有人选择退而求其次换到学区一般,但居住环境稍好的、离市区稍近的片区。

比如,朝阳的朝阳公园片区、太阳宫片区、大兴的黄村片区。但纵使学区相对弱,朝阳这两个区域的二手房价格也都在8-10万左右,一套130平左右的三居,价格也在1300万左右。可是,市场上130平左右的三居,真的多吗?

请看图:

朝阳公园片区刚改盘棕榈泉,176平三居,报价1900万▼

太阳宫片区刚改盘太阳国际公馆,190平三居,报价1390万▼

此刻你也许会问,何必非要换二手盘,新盘目前正限价,而且户型也以三居、四居为主,基本符合刚改需求。但是,北京的新盘大多都在五环外,刚改同胞们,试问,你们真的能承受如此长距离的通勤吗?

没错,这就是北京市场的真实情况!

来源:米宅米宅(mizhaimizhai)  作者:叮当猫

新媒体运营编辑 王程海伦

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关键词: 极其刚需友好
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