上市首日表现惊艳 大型零售地产巨头Home Co佳绩何来？

本周一（10月14日），大型零售地产公司Home Consortium（ASX:HMC，简称Home Co）正式登陆ASX进行交易，并在交易当天取得开门红，股价从发行价每股3.35澳元涨到3.75澳元，涨幅接近12%。作为一直以稳定回报著称的商业地产而言，Home Co能够取得如此成绩实属不易。更值得一提的是，这家公司的IPO融资中鲜有机构投资者的身影，唱主角的是澳洲本土的“家族办公室”们。

那么Home Co是如何一步步走到今天，未来又会有什么样的表现？接下来就跟随笔者一同了解这家公司的前世今生。

前世：曾经Woolworth旗下的“Bunnings”，五金超市Masters Home Improvement

说到Home Co的前身，就不得不提当年Woolworth集团旗下的五金超市Masters Home Improvement。为了和Wesfarmers（当时Coles的母公司）旗下的Bunnings在五金超市上竞争，Woolworth贸然在2009年时与美国的五金零售巨头Lowe's Companies合资开办了Masters Home Improvement。然而事情的发展并不是预想的那般美好，Masters Home Improvement在7年的时间里累计亏损32亿澳元，所有门店于2016年底关闭，Woolworth也彻底退出了五金超市行业。

虽然Masters Home Improvement退出了历史舞台，但是其在澳洲各地留下的63个地块中的绝大部分都被我们今天的主人公Home Co所买下，经过后者多年的资本运作，其中很多地块都被卖给了Bunnings和Charter Hall 等本土零售或地产投资公司，目前Home Co留下了其中的30个地块。

Home Co的成立：

澳洲本土零售商的强强联手

Home Co由零售巨头Chemist Warehouse、Spotlight以及澳洲养老院Aurrum Aged Care联合创立，其创立的最初目的就是为了收购Masters Home Improvement。

这里笔者要重点提一下Spotlight，大家对该公司的最初印象应该是是家居用品连锁超市。确实，公司在澳洲、新西兰和亚洲已经拥有超过130家零售店，但是除此之外，作为澳洲排名前40的家族办公室，Spotlight在投资上也是颇有建树，公司旗下投资部门横跨零售、地产、投资三大板块，投资规模已经达100亿澳元。

然而，纵然Spotlight看似财力充足，但考虑到大型商业地产项目的投资金额都极为庞大，同时，竞争对手有很多都是财力更为充足的世界级巨头，甚至是国际顶级私募KKR、凯雷等，因此，在他们面前，Spotlight的财力反而成了劣势。Spotlight此前曾多次与KKR等巨头参与地产项目的竞标，均遭失败，究其原因就是没有充足的财力。

正因为如此，本次针对Masters Home Improvement的收购，Spotlight决定与Chemist Warehouse及 Aurrum Aged Care Group联合，成立Home Co。合并后的巨大财力让他们在2016年竞标成功。

据悉，包括Spotlight在内的绝大部分投资人不但没有在IPO轮变现资产，更有很多老股东参加了本次公开募股。正是有了这些显赫家族的支持，让HomeCo的IPO轮融资变得愈发容易，最大程度上保证二级市场投资人信心，公司股价的一飞冲天也就不足为奇了。

那么有哪些重量级投资人呢？拥有大量的酒庄和私人岛屿，总资产超过10亿澳元的Oatley家族、澳洲快时尚品牌Cotton On Group老板总资产价值接近20亿澳币的Nigel Austin、零售业投资商总资产价值接近20亿澳币的Besen家族、房地产投资人Michael Gannon。此外，房贷公司Aussie Home Loans 老板John Symond也是Home Co的早期投资者。

Home Co的成功：

“私募”式的运营策略是成功的关键

Home Co 旗下位于墨尔本华人区Box Hill的购物中心全貌

Home Co继承Masters Home Improvement的资产后，通过一系列“私募”式的策略成功将公司脱胎换骨，具体体现在以下3个方面：

首先，公司将Masters Home Improvement的资产进行了整合，并打包出售了一批资产给其他零售巨头和地产公司（前文提到的Bunnings和Charter Hall），最终只留下了适合自己的30个地块用于开发。

另外，公司应用了新的商业模式，将每个地块都变成可以接纳多个零售品牌的购物中心，从而提高其区域中心度，增加客流量。

最后，Home Co还聘请了优秀的管理团队进行项目管理，公司的现任CEO David Di Pilla有着丰富的行业经验，之前是公司最大股东Aurrum Aged Care Group的总经理及股东，并在瑞士信贷有超过10年的高管经验，是众多家族办公室愿意投资Home Co的关键人物。

通过几年时间的运作，目前Home Co的30处地块中已经有21处成功运营，总占地面积114万平方米，总租用面积37万平方米，拥有12,000个免费停车位。公司在地理和行业上也保持了购物中心的分散性（地域上以东海岸为主），公司的购物中心目前分布在全澳5个州，及日用品、休闲娱乐、及家具用品和电器3个子行业中。

通过下图，我们可以发现公司购物中心中的租户也多是澳洲各行业中的一线零售商，同时，公司股东Spotlight 和Chemist Warehouse也都同时是Home Co的租客。

公司财务预测：

2020年实现净收益是公司最大目标

根据公司的招股书显示，公司想要准备在2020财年扭亏为盈，并实现6%的股息率（Fully Franked Dividend），要实现这一目标需要两方面的改善。一个是大幅削减负债降低利息支出，另一个是要有较大的业绩提升。

本次IPO融资前，公司的负债达到了6.84亿澳元，其中一半为短期债务，债务压力较大，而通过本次融资，公司重新调整了债务结构（短期债变长期债），并用融到的钱偿还了一些短期借款，使得公司的财务结构大大优化，公司的债务规模从之前的将近7亿澳元，变成了现在的5.59亿，短期债只有不到4000万，债务压力大大减少的同时，公司新财年的利息支出也会大大降低，从而提升公司净利润。

另一方面，公司的租金收入（公司最主要的收入来源）需要大幅提高，这取决于公司接下来新开的几个购物中心的租金收益情况和商户入驻率。

写在最后

从行业角度讲，Home Co上市后的强劲表现一方面给了长期低迷的澳洲零售市场一针强心剂，另一方面也延续了整个澳洲商业地产行业自2017年以来的强劲表现。

而从公司角度讲，股东在IPO轮的继续增持无疑大大增加了二级市场上投资者的信心。同时，如果公司能够最终实现6％的股息回报率，那么在低利率环境下，公司股票对于高净值的个人投资者以及机构投资者来说是非常有吸引力的。因此后续值得投资者继续关注。

而Home Co背后的Spotlight集团，一直致力于投资澳洲地产行业，并为开发商提供地产信贷。过去8年内，其地产信贷基金的平均年化收益都相对较高。博满金资旗下的“稳利安”固收类地产信贷基金也长期与其合作，从而贯彻控制风险、提高收益的理念。