现金流恶化、高比例应收款减值 长城物业业绩潜藏暴雷风险？

本文来自微信公众号“和讯房产”（ID:hexunhouse），作者：潘群英 王梓京，36氪经授权发布。

2020年开始的物业上市潮延续到至今，已有越演越烈之势，截至目前已有约30家物企递表，其中就包含近期交表的长城物业。

相较于多数扎堆港交所的小型物业公司，头顶“最大独立物企”的光环，加上碧桂园服务入股背书加持，长城物业一交表就成为外界关注的焦点。随着招股书披露更多信息，这家独立物企的基本面暴露在镁光灯下。长城物业到底是怎样的一家物业公司，在物企资本市场表现分化下，长城物业能否获得资本市场肯定的一票呢？

营收增速出现下滑 盈利能力偏弱

1993年成立至今，长城物业走过28个春秋，发展成为国内最大的独立物企。数据显示，截至2021年一季度末，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.15亿平米，合约管理总建筑面积为1.53亿平米。

该服务面积基本与新城悦服务、永升生活服务持平，不同的是，新城悦服务、永升生活服务背靠新城控股以及旭辉集团，含着“金汤匙”出生。背靠房地产公司的物企在规模扩张以及发展方面可以获得更多便利，长城物业则需更依赖自身能力扩张。

在一片物企分拆上市的浪潮中，长城物业“第一独立”物管的标签给了资本市场一个很好的记忆点，但要获得资本市场认可，还需要看其增长和盈利能力，资本投的是未来。

从数据面来看，长城物业过往取得了不错的成绩。据招股书披露，长城物业2018-2020年、2021年一季度的营业收入分别为24.04亿元、28.1亿元、30.36亿元、7.84亿元；同期整体毛利率分别为17%、18.3%、21%、19.8%及21.1%。

营收整体处于增长状态，需要注意的是，长城物业营收增速出现明显下滑，2019年和2020年的营收同比增速分别为16.89%、8.04%；同时长城物业的毛利率亦远低于行业28.28%的平均水平，其2020年净利率也低于同期行业14.1%的平均水平，仅为6.8%。

盈利能力是资本市场最看重的指标之一，在上市物企的洪流中，长城物业的盈利能力成为其一大硬伤。

扩张步伐放缓 可持续发展能力存疑

目前物业行业正在经历跑马圈地的高增长时期，龙头物企“大鱼吃大鱼”的事情不断发生，而长城物业却在此时出现扩张乏力的状态，公司未来的增长潜伏隐忧。

数据显示，截至2018-2020年以及2021年一季度，长城物业已订约管理项目的总建筑面积分别为0.98亿平方米、1.33亿平方米、1.531亿平方米及 1.528亿平方米。

从数据端，很明显可以看出2021年一季度，长城物业订约管理项目面积出现下滑；再看新签约项目面积，2018-2020年以及2021年一季度分别为19.3百万平方米、37.3百万平方米、27.7百万平方米和4.1百万平方米，新签约项目面积也处于下滑状态。

外拓方面并未取得可喜的成绩，在已有物业的续约方面，长城物业的续约率呈现降低趋势。2018-2020年以及截至2021年一季末，其物业管理服务协议的重续率分别为95.2%、92.5%、93.3%及88.2%，尤其2021年一季度，下滑比较明显。

需要注意的是，长城物业还面临人工及分包成本上涨，以及物业费涨价难的问题，在物业费收缴方面也遇到了一定的麻烦。2018-2020年，长城物业的物业管理费收款率分别为76.1%、78.6%、81.1%，远低于2020年百强物业企业服务费93.57%的收缴率均值。

物业费收缴率偏低，长城物业不得不采取法律手段，据天眼查数据显示，2021年上半年，长城物业多达160起官司，多数为长城物业将业主告上法庭，要求业主缴纳物业管理费、滞纳金。而业主端则质疑长城物业的服务质量。

长城物业和业主之间的矛盾爆发，最终出现双方终止服务协议的情况。据招股书披露，长城物业终止134份服务协议，其中70份为自愿终止，其中很重要的一个原因就是业主未能付款。

业内人士指出，物业的本质是服务，在快速扩张的时候，要更加注重提升的服务质量，有了好的服务和品牌口碑，对于公司加速扩张、提升盈利能力有直接助益；如没有好的服务质量支撑，则会影响物企的可持续发展能力。

深入分析发现，长城物业扩张和营收增速放缓与其业务结构存在关联。2020年收入中物业管理占比高达76.3%，增值服营收贡献偏低，长城物业的收入增长严重依赖管理面积的扩张，而其规模扩张遭遇瓶颈，直接导致营收增长乏力。

2020年正值物业行业爆发元年，各大物企纷纷拥抱资本市场，加速规模扩张；但长城物业却在此时进入增长的滞缓期。业内人士分析指出，也许是因为早前物业行业的竞争没那么激烈，长城物业拥有较好的发展环境，当外界竞争加剧了，就加速了行业的优胜劣汰；也可能公司在扩张和战略转型方面有了其他的打法。

资本市场的竞争是残酷的，运营的结果均会反应在财务指标上，目前来说，规模和盈利能力以及差异化竞争是资本看重的，从这一点看，长城物业需要加快夯实竞争力的步伐。

应收款快速增长 减值准备占比高达2成

扩张放缓及服务质量偏弱，在财务数据上则体现为流动资产净值下滑、经营性现金流恶化以及应收款项的增加。

招股书披露，长城物业流动资产从2020年底的1.497亿元减少至2021年一季度末的0.887亿元，降幅高达40%。同时，由于物业费收缴率偏低等原因，长城物业的贸易应收款项款速增长，至2020年末达到8.83亿元，至2021年一季度末，长城物业的贸易应收款项款增长至10.83亿元，三个月增幅高达22%。

贸易应收款快速增长，直接对长城物业的现金流造成冲击。数据显示，截至2020年年底及2021年一季度末，长城物业的经营性现金流分别为-0.71亿元、-1.21亿元。

一般而言，经营性现金流为负主要出现在处于快速扩张期的企业，但长城物业在2020年纪2021年整体并未处于快速扩张状态，所以其现金流为负不是因为战略扩张带来的，结合贸易应收款项增加，其现金流恶化存在经营方面的原因。

物业行业在资本市场获得认可其中一个重要原因就是拥有稳定的现金流，而这恰恰是长城物业的短板。

同时，更需要引起警惕的是，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年3月31日，长城物业的贸易应收款项的减值准备分别为1.22亿元、人民币1.81亿元、人民币1.93亿元及2.06亿元，整体处于快速增长态势，占同期贸易及应收款的比重分别约为16.6%、22.2%、21.8%、19%。

从账龄看，长城物业2018-2020年以及2021年一季度末的贸易应收款三年以上的占比分别为15.9%、18.9%、19.2%以及15.9%；同一时期，长城物业五年以上账龄的贸易应收款一直处于增长状态。一般而言，账期越长，收回的难度增大。

高达两成的贸易应收款减值准备，这在行业中已属于较高水平。一旦款项确认无法收回，高比例的减值准备将直接对上市公司利润造成侵蚀，并对现金流状况及运营资金产生不利影响。

需要注意的是，在长城物业的贸易及其他应收款中，关联方存在一定的比重，且整体处于增长中。

从服务质量问题到与业主对簿公堂解约，再到续约率下降，面临扩张瓶颈的长城物业未来发展前景存在较大不确定性。

同时，和讯房产注意到，截至2021年一季度末，长城物业的金融负债中，一年内到期的额度高达13.3亿元，占总金融负债的比例高达95.5%，同时，同期的现金及现金等价物仅有3.66亿元。在经营性现金流为负的情况下，叠加短期内的资金压力，上市或许不失为一种好的解决途经，但长期来看，增长问题亟待解决。