深圳减商办增住宅！上海会跟进么？

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。

深圳地产圈最近“变天”！

一次性推出22宗居住用地，促成史上规模最大宅地挂牌潮不说，还提出要控制商业类建筑，加大住宅供给！

一石激起千层浪。

经过40多年的土地开发和利用，深圳可供建设的新增土地所剩无几，城市的开发与利用已进入存量时代。

大规模缩减商办用地，大幅度增加居住用地，深圳终于意识到住房供求紧张，由此带来的高房价现象，进而影响城市人才引入、经济持续发展。

调整供地结构，是这一轮深圳房地产调控的抓手之一。

除了出台限制性政策，压制过多的需求泡沫，当地政府还希冀通过从供给端入手，彻底解决问题。

这样的思路，会成为譬如上海等热点城市，下一轮调控的方向吗？

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其实，深圳自去年底开始，就已经酝酿增加居住用地供应了。

2020年10月份，中办、国办印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》。

深圳由此获得土地审批放权。

今年4月份，深圳就将原规划新型产业、工业性质的7宗地块，调整为二类居住用地，并新设学校。

刚土地放权，深圳就如此急迫推进落实。

不得不说，高房价问题，已经成为这座城市的顽疾，长期刺痛社会神经。

这座南中国炒房第一城的共识是，长期限制居住用地供应，是造成高房价根子上的原因。

长久以来，深圳在城市土地的开发与利用上，一直设置有两条红线：工业控制线、生态控制线。

由于深圳制造业对经济的贡献率明显偏高，30%的工业用地红线，一直被认为是重要保障因素。

多年来，牵扯到城市经济发展利益，居住用地多次让位与产业用地。

而深圳2005年设立的基本生态控制线，更是让城市在建设及开发中受限颇多。

至今，深圳的城市建成区面积，仅为全市陆域面积的近50%。

再加上为求经济发展、引进优质企业，深圳历年都大量供应商业用地，导致商办市场长期供过于求，空置率也因而居高不下。

目前，深圳存量商办物业规模1.6亿平方米，远超新加坡和香港。

截止2021年一季度末，深圳写字楼空置率高达25.50%。

住宅紧缺、商办产业盲目供应，导致在深圳核心地段，住宅售价、租金比写字楼都要高，存在严重价格倒挂！

一座城市能吸引高精尖企业，高房价却无法高精尖人才居留，深圳已经充分意识到这个问题，发狠要重整土地供应的根子。

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深圳要确保2035年全市常住人口人均住房面积＞40平方米。

今年1月份，深圳已经公开征求意见，研究将商业和办公用房改建为租赁住房。

为此，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。并且，深圳还允许商业用途部分改为居住用途，商品房占比最高可达30%。

旧改项目也明确提及，引导旧改项目建住宅，已批规划商业可改成可售的公共住房。

理想状态下，“十四五”深圳整备的居住潜力用地不少于10平方公里，前三年不少于7平方公里。

相当于拿前海一半的面积建住宅！

这是不是说，深圳未来5-10年，将会涌现一大批商品住房入市？答案是否定的。

仔细研读最近几个月深圳接连出台的政策，以及用地、用房供应计划，就会发现这一次深圳“减商办加住宅”的逻辑，重点落在了租赁上。

最新印发的《深圳市住房发展2021年度实施计划》中，提出自今年开始供应租赁住房用地。

因此，前段时间一次性出让的22宗居住用地中，首次包含了两宗建设“全年期自持的市场租赁住房”的地块。

按照计划，深圳今年要么通过新建项目，要么通过存量项目整合，要筹集到10万套租赁住房！

比商品住房供应要多出一半多。

国办印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，很好解释了租赁住房要给谁：要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

以后，市场需求由商品住房解决，保障需求由公共住房解决，新需求由租赁住房解决，这是国策！

15-59岁流动人口占比较大的热点城市，将是租赁住房供应的重点城市。

3

与深圳今年才开始不同，在租赁的步子上，上海迈的步伐比深圳早。

去年底，《上海市租赁住房规划建设导则》出台，明确规范和指导了上海租赁住房的开发、设计和运营管理。

更别说上海去年，已经有17宗租赁居住用地的出让。

上海的情况，似乎可以作为深圳今年租赁住房用地出让的参照。

国企拿地、定向出让、底价成交，在保障新市民、青年人这一领域，传统开发商的劲头确实没有那么大。

此外，上海租赁居住用地的出让，超过五成是在青浦区。

总体思路上，上海租赁居住用地的供应，主要是作为产业配套存在的。

也就是说，在上海租赁住房集中的地方，一定是产业聚集成规模的地方。比如青浦、比如奉贤、比如宝山。

今年6月份上海第一批集中供地，其中31宗地块为含商品住房用地，17宗为征收安置房用地，8宗为租赁住房用地。

数据显示，31宗涉宅地块平均溢价率为5.46%，除了崇明陈家镇地块溢价12.89%成交，30宗宅地溢价率被控制在10%以下。

相比去年，上海已经实现了稳地价的预期目标。

与深圳土地的基本面不同，上海商品住房、商办、产业用地的供应相对比较均衡。2019年，尤其是上海商品住房用地的放量年份，为近五年最高。

相对来说，上海居住用地的紧迫态势，并未有深圳如此严重。

不过作为新市民、青年人快速流入的热点城市，上海在居住用地的分配上，已经有向着租赁住房用地倾斜的态势。

“十四五”期间，上海新增100万套住房中，40%是租赁住房。

目标高，任务重，会有更多新土地，用于建设租赁住房。

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看上去，上海深圳都是一副大力发展租赁住房的势头，可是其中的内生逻辑又完全不同。

一句话：上海模式，一定不会照搬深圳！

首先，上海并不是一个居住用地供应紧张的城市，每年宅地推地宗数多。

今年，还将有第二批住宅用地在8-9月集中出让，第三批将在10-11月集中出让。

比对深圳现在才大量拿出居住用地集中出让，上海在土地供应结构的合理性上，要领先深圳好几个身位。

再次，上海和深圳不一样，商办物业与住宅物业的价格，并没有严重倒挂。

举个例子，南京东路次新住宅与次新写字楼的挂牌单价，差不多都在8-9万/㎡的水平。

由于稀缺性，上海核心地段商办物业价值甚至更高。

至于商办用地的供应，上海更不会按照“减商办加住宅”的思路去削减相应商地指标的供应。就在前段时间，上海还成交了3块纯商办用地。

在市中心区，上海更倾向于推出更多含住宅的混合用地。

当然，要拿居住用地出来搞租赁住房的决心，上海和深圳是一致的。不过落实到具体怎么搞，上海模式和深圳模式肯定完全不同。

在上海，我们看到主要以国企拿地建设大型租赁社区为主，由上而下推动租赁作为民生、作为保障的社会功能实现。

可是深圳，大量的租房需求是在城中村满足的。

曾经有机构做过调查，深圳2000万的实际管理人口，至少70%人口租住在城中村内。

这就导致深圳很难成规模搞好住房租赁市场，千军万马都住城中村，更多只能靠对市场、对二房东的补贴了。

何况深圳用地紧缺，搞租赁更多靠盘活存量房、闲置商用房；上海用地平衡，搞租赁还有大量新空间。

所以，深圳唯有“减商办加住宅”搞租赁，上海根本无此担忧。