预售监管账户归零？深圳一楼盘业主质疑资金遭挪用致烂尾

近日，多位业主向36氪「未来地产」作者反馈，他们于两年前购买了深圳市盐田区星都·梅沙天邸的期房，原本期盼着今年上半年能搬进新房。没想到2021年底陆续发现楼盘施工停滞、监管账户资金疑似为0、部分已出售房屋被查封等问题，楼盘接近烂尾。而作为项目预售资金监管方的平安银行深圳分行，也是项目开发商的抵押贷款债权人。

一位赵姓业主告诉36氪作者，该楼盘开立在平安银行的楼盘预售资金监管账户余额已经归零。2月，多位业主已向深圳银保监会举报并投诉，深圳银保监会已受理投诉，相关调查结果将在60个工作日内回复。

预售资金监管，指由房地产行政主管部门同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，该款项只能用作预售房产项目的建设。自2021年下半年以来，由于房地产行业流动性全面紧缩，不少项目因此停工，多地住建部门收紧预售资金监管，保竣工、保交楼。

星都·梅沙天邸比邻大梅沙，是旧改项目，由深圳市天勤置业有限公司和深圳市梅沙成坑实业股份有限公司合作开发。公开资料显示，梅沙成坑为成坑村委企业。项目操盘方为天勤置业，实控人为郭秋裕。2021年天勤置业公司陆续出现债务危机，项目停工、民间借贷爆雷、被债主起诉事件频发。据业主方不完全统计，目前天勤置业可查债务约达22.12亿。

业主方统计的开发商债务情况

深圳市住建委官网显示，该项目的预售款监管机构为平安银行深圳分行，监管账户名称为「深圳市天勤置业有限公司」。蹊跷的是，部分业主的预售资金并未打入上述监管账户。王女士告诉36氪，2021年2月，她拿出定金加上首付款共154万购买了89平米的房产，当时并没有收到预售款发票，收款账户也并非监管银行平安银行，而是中国农业银行。该情况发生在多位业主身上，这意味着诸多预售款很有可能并未进入监管账户。

王女士也称，今年1月28日开发商告知业主，该楼盘监管账户上余额为0。经业主多方会谈后，平安银行向业主解释，该监管账户共进入8亿多元，开发商以工程款为由提取了8亿，其余几千万由平安银行划走用于归还开发商所欠开发贷，具体数额未知。

平安银行深圳分行不仅是该公司的预售款专户监管银行。国家企业信用信息公示系统披露，2018年12月，天勤置业向平安银行股份有限公司深圳分行出质股权，具体交易金额并未公开。股权质押给银行、信托机构等一直是房地产开发项目中常见的融资方式之一。换言之，平安银行深圳分行也是该企业的债权人之一。

对于项目预售资金监管问题，深圳市住建局工作人员对36氪表示，监管账户主要是开发商、平安银行和监理单位三方负责监管，住建委方面不了解具体去向。但该工作人员表示正在督促开发企业积极筹措资金，并推动新的监管账户建立。截至发稿，平安银行、天勤置业方面暂未回复。

「如果银行没有经过司法的程序挪用了监管资金，肯定违反监管协议，不仅损害了购房者的利益，也损害了其他债权人的利益。」广东华商律师事务所周争锋律师称，深圳是全国范围内较早开设了预售款监管制度，但实际上监管不到位情况时有发生。

相关政策

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士此前表示，近期地产债务风险爆发，司法纠纷、保护债权等，都来查封预售资金账户，导致资金被冻结、暴力“抽走”，影响工程进度和交付。为此，今年最高人民法院等三部门曾发文，司法保全债权不能影响项目建设相关费用的正常支付，不能超额查封和划扣。

除了预售资金监管问题，该项目部分未网签已预售住宅还被查封。去年11月，因债权人向法院诉讼保全，星都·梅沙天邸剩余未出售的113套住宅被法院查封。据业主透露，这113套中有48套有业主已交了全款、首付款或定金，但开发商未及时网签备案。