深圳楼市 AB 面：华强北老板全款买千万豪宅，大厂打工人买房降级

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

据深圳中原数据，今年上半年，深圳女性购买的最贵二手房总价 6200 万元，男性购买的最贵二手房总价 8200 万元。

除了贵，这两笔交易还有一个共同点——买家全款支付。

时代周报记者梳理各大机构发布的 2022 年上半年深圳楼市报告发现，有两个数字出现明显的上升：一次性付款比例和豪宅成交量。

今年上半年，乐有家促成的交易中，一次性付款的购房者比例为 21%，2020 年的这个数字是 10%，两年翻了一倍。乐有家研究中心认为，这体现了资金实力雄厚的富人看到了深圳楼市底部区间的机会，决策速度加快。

来自深圳中原研究中心的数据显示，今年上半年，深圳豪宅成交 3094 套、面积约 42 万平方米，成交量处于近几年高位。其中，由于新房限价严格，一手豪宅成交尤为活跃，海德园 A 区、华润城润玺二期等多个豪宅新盘去化表现亮眼。

豪宅交易火热，在乐有家营销总裁孟凡振看来，不过是 " 万绿丛中一点红 "。

" 今年上半年，二手房市场是 2007 年以来最差的一个上半年，单月成交量维持在历史低位。个别豪宅项目走出独立行情，实际只是小部分有钱有名额的人的游戏。" 孟凡振表示。

豪宅越贵越好卖

据深圳中原研究中心统计，今年上半年，深圳累计成交豪宅 3094 套，环比下降 22.7%；成交面积约 42 万平方米，环比下降 18.7%。成交量环比略有回调，仍处于近几年高位。

豪宅成交回落，主要受供应锐减影响。

今年上半年，深圳的豪宅供应主要集中在 5 月、6 月，累计批售 26.3 万平方米，环比下滑 55.8%，处于 2020 年下半年以来的低点。深圳中原研究中心指出，"70/90 政策 " 以及别墅项目逐渐消失，再加上限价严格，开发商难以获批预期中的价格，导致豪宅项目减少。

供应减少的背景下，优质项目去化更快。

5 月中旬，南山蛇口的招商仕林臻邸、福田安托山的海德园 A 区先后入市，取得不错的去化成绩——前者开盘三天售罄，后者当天 " 日光 "。

随后，华润城润玺二期、深圳中心天元、天健天骄西筑等多个豪宅新盘扎堆入市。其中，华润城润玺二期推出 345 套房，开盘售出 303 套，收金约 46 亿元；深圳中心天元，套均总价约 4248 万元，开盘去化超九成。

据深圳中原研究中心统计，今年上半年深圳卖出的 16126 套新房中，千万级豪宅占比约 14.9%，为历史最高水平。

值得注意的是，今年上半年深圳成交的 3094 套豪宅中，总价 1000 万以下的成交占比仅为 1.3%，降至历史最低；总价 1000-2000 万的占比提升至 83.7%，同比上升 13.7 个百分点；总价 3000 万以上的小幅上升至 8.1%。换句话说，越贵的豪宅，交易越活跃。

" 深圳豪宅具有一定的稀缺性，安全系数高，抗风险能力强，所以受到资金追捧。" 孟凡振向时代周报记者表示，很多买家手上资金充裕，投资渠道有限，豪宅是相对稳妥的标的。

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根据孟凡振的观察，近期在华强北做芯片生意的老板们入市积极。" 芯片市场行情好，老板们赚到钱了，A 股表现又不好，没有很好的选项，所以豪宅市场的华强北老板们比较活跃。以往都是零星成交，最近非常多，买的都是深圳湾、香蜜湖、华侨城的几千万豪宅，还有深圳中心天元这样的新盘，大多是一次性付款。"

全款扫豪宅，在深圳渐趋 " 常态化 "。

个别区域房价跌回两年前

与海德园 A 区热销形成鲜明对比的是，大部分深圳新盘去化艰难。时代周报记者查询深圳市房地产信息平台发现，南山有新盘入市近一个月备案 6 套，去化率仅 2%。

打新降温，新盘去化整体走低。据深圳中原研究中心统计，上半年入市的 39 个住宅新盘，3 个开盘售罄，大幅低于去年同期水平，近六成新盘去化率低于五成，区位、配套一般的楼盘整体表现平淡。

坪山一刚需盘销售赵亮（化名）告诉时代周报记者，打新潮消退，刚需盘尤其难卖，线上咨询的客户骤减。" 去年这个时候，打新群火得不行，十分钟能刷几百条信息。现在也有咨询群，虽说还是几百人的大群，但点开群成员一看，乌泱泱一片都是用职业照做头像的同行。偶尔有群消息，打开一看，不是贷款广告就是‘震惊体’链接。"

今年上半年，深圳一手住宅成交 16126 套，同比下滑 38.3%，环比下滑 38.6%；成交面积约 170.8 万平方米，同比下滑 33.1%，环比下滑 36.0%。从半年度成交走势来看，一手住宅成交套数跌至 2018 年下半年以来的低点，处于近年来低位。

中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦在接受时代周报记者采访时表示，市场低迷，究其原因，一是经济下行，就业形势严峻，居民收入预期下降；二是近两年楼市调控使得居民对未来房价上涨预期下滑，购房更为谨慎。

据孟凡振观察，大厂降薪裁员导致的购买力不足正在显现，" 我们遇到的很多大厂买家变得保守了，降低了预算。原先打算买 800 万元房子的降到 600 万元，500 万元降到 300 万元。"

刚从某跨境电商平台离职的宋元烨（化名）放弃了买房的计划。" 公司已经开始裁员，索性我自己走，复习考公。要是买了房，肯定没有说走就走的勇气。"

新房成交量低位盘整，传导到二手市场，表现为房价回调。

乐有家研究中心监测数据显示，从 2021 年 7 月开始，深圳二手房价出现明显下跌，到 2022 年 6 月，二手房价回到 2020 年末的水平，个别区域甚至回到 2019 年。

" 以前业主没当回事的二手房参考价，确实在发挥威力。" 孟凡振表示，市面上半数成交房源都是 " 按参考价卖的 "，这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势。