【安信金融】近期购房者的信贷问题精选

2014-10-11 来源：今日澳洲评论0条

利息持续走低地产市场上持续高温。近期购房者的信贷问题精选

问：我想为我 20 岁的儿子买房，想咨询您的意见。

答：我不赞成父母为无工作的儿女贷款买房。首先，从过去的经验来看，家长为无收入子女买房存在三大隐患：一、随着子女的独立意识的增长，家长对成交时缴付的 20%~50% 的订金毫无支配权，法律也不保护家长为贷款投入的财产的任何权利（例“一位家长曾经损失 30 多万，在四年前为 19 岁的儿子买房，儿子在四年时间内不断转贷，将贷款比例由 50% 变成 80%，原来的房产资本不但没有保留，还完全被提现挥霍掉，而家长对此无能为力）；二、银行只对财产所有人（即地契和贷款合同上子女的名字）给予查询信息和支配交易的权利，因为他们是签字人；三、随着子女进入婚姻状况，他们未来的配偶将理所当然的享受这些财产。在此建议，父母可通过法律的方式，在地契上加上自己的名字，或用借贷的方式为工作的儿女支付首期，还有很多其他的方式，欢迎您来电咨询详情！

问：储备银行降息后，各大银行在产品和政策上有什么新动向？

答：储银于 8 月初降息 0.25% 后，各大银行降幅大大超过储银，从 0.17% 到 0.28% 不等。遭到市场强烈抵触情绪后，几大银行立刻推出三年优惠定息，免去申请费、和转换费。大多数地定息低于现浮动利率，以吸引贷款者锁定产品。在此我希望 ANSON 大额度贷款的新老客户，和我们取得联系，特别是有些在加息后利率超过 5.5% 的客人。因为银行的优惠是有期限的，在锁定一定贷款量以后，将会修改或停止。还在犹豫买房的朋友现在一定要加快你们的看房速度，因为现在低息导致房产市场过热，未来的房价走势可能会在短期内继续上涨。

问：我之前听说无收入可通过 Low Doc 方式贷款，去银行问过被告知不行，为什么呢？

答：很多关于无收入用 Low Doc 贷款的广告是存在误导的。银行的 Low Doc 产品是针对生意成立不久，在年终还没有进行报税工作（没有 Tax Return/Financials）的自雇人士推出的，虽然不用提供税单等各种收入证明，但银行仍然要看生意账户的交易转账情况，或过去 12 个月的 BAS，以核实所报收入的真实性。Low Doc 适用于无收入证明的自雇者，而非无收入者。有些自雇华人只收现金，没有或者只有少量流动资金入账，对于申请 Low Doc 贷款都是很不利的。另外，每家银行的 Low Doc 政策都有所不同，请有意买房贷款的自雇人士尽早与我们联络，我们将针对您的具体情况为您提前做好准备工作。

问：我电话咨询贷款时被告知贷款能力很高，因而交了房屋订金，正式批贷时却少借 20 万，请解释。

答：您在电话咨询贷款时并没有提供工资单，只是告知贷款顾问你的总共收入，比如说 10 万。但当我们看到你的实际工资单时，才发现银行只能接受您的基本工资和长期规律的加班费部分，而短期的奖金、不规则加班、补贴（Allowances）都不能计算在您的贷款能力内。由于可接受的收入能力相差很大，能借出的贷款额度自然大大降低。再加上银行根据市场不时调整贷款测试利率（Assessment Rate）和标准生活费用（Living Expenses），因此不同时段您的贷款能力可以大不相同。我多次在广告、网站，和电话中强调正式批文的重要性，请不要以口头上的借款咨询为标准去轻易交付不可退还且无冷静期的购房订金。

问：为什么说首期要准备 20% 比较好？

答：贷款比例（即贷款额度与物业价值的比例，简称 LVR，物业价值以银行估价为准）对于贷款是否成功非常重要。如果贷款比例不超过 80%，即自付首期 20%，银行会以常规政策标准审核材料，不会产生别的费用，也相对容易获批。如果贷款比例超过 80%，银行会要求贷款者购买强制抵押保险（LMI，保险费由贷款额度和贷款比例决定，由于各大银行使用的保险公司不同，保险费会有较小的区别。有个别国外的银行提供 80%~85% 没有保险费的产品，这种产品会收取较低的固定费用。除了保险费外，银行对于超过 80% 的贷款申请也会有额外的审核标准，包括存款、收入，和信用等情况。有些类别的贷款者不能申请超过 80% 的贷款，例如收入来自海外，或者收入证明不齐全的贷款者。如果您现在手上的资金没有 20% 而准备贷款买房，请您来电联系，我会根据您个人的情况做出借贷的计划。

问：我拿到贷款预批以后去拍卖了一个物业，可是估价回来低很多，怎么办？

答：最近我们时常遇到估价偏低的问题，尤其是拍卖的物业估价偏低是比较常见的现象，因为通过拍卖确定的价格往往是数次叫价后哄抬上去的，当然会比实际价值高。我们建议拍卖者在申请贷款时充分考虑到这一点，不要申请比例太高的贷款，尤其不要超过 80%，否则会有额外的保险费，甚至被拒批。还要在资金上做好充足准备，以免由于资金不足而无法成交，产生罚款甚至损失定金。另外，有的贷款者要求银行在拍卖前估价，如果回来偏低，银行几乎不会在拍卖后更改这个估价结果，这会令资金不足的买家非常被动。如果您有拍卖物业的打算，请及时联系我，

问：我是没有 PR（永居）的贷款购房者，预批在很久以前就拿到了，现在听说有些房屋海外人士不能买，请指教。

答：目前澳洲的政策又回到 2008 年 12 月以前的规定，非永居者购房要申请 FIRB（海外投资审理机构）的批文，有些新房在出售是就获有这样的批文，大部份二手公寓和别墅（House）都需要购房者的律师帮助申请这个批文。这个购房批文和贷款批文是分开进行的，一般要求工作日 20 天，房子越新，或在新的开发区里，获批准的可能性较大。较老的 House 和房屋缺乏地区的批准难度较大。具体手续 ANSON 的贷款经理会为您做详细解释，请务必不要在找到房后立即交无冷静期不可退还的订金！

Sonny. Wang 安信金融信贷经理个人理财师澳洲信贷协会会员

Moble: 0433 512 316

Phone: 02 92110168

Email: [email protected]

QQ 微信 47918259

公司地址： suite 275 level 2, 398-408 pitt St , Sydney, 2000.

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