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布里斯班

【首席投资】房产投资的相对论

来源: 今日澳洲 评论0条
古希腊哲学家毕达哥拉斯,作为辩士学派的代表人物,专门教别人如何辩论。有一次,他看到一个年轻人,资质非常优秀,就要这个年轻人跟着他学辩论。这个年轻人家境贫寒,毕达哥拉斯准他学成之后再交学费,他与这个年轻人约定:如果打赢了就代表你学成了,那时候就要付学费给我,如果打输了就不需要付学费了。这个学生毕业之后,打赢了很多场官司,但就是不肯交学费。最后毕达哥拉斯急眼了,对这个学生说:“我现在要去告你,如果法官判决你胜诉,那么按照我们的合约,你应该付我学费;相反的,如果法官判决我胜诉,那么按照法官的判决,你也应该付我学费。因此, 无论法官判决你胜诉或者我胜诉,你都应该付我学费!” 这个学生听了以后回答:“如果法官判我输,那么按照我们的合约,我不需要付你学费,相反的,如果法官判我赢,那么按照法官的判决,我也不需要付你学费。因此,无论法官判我输或者赢,我都不需要付你学费。”

以上其实是一种诡辩,在我看来,这个世界上的对与错都是一个相对的概念。对也好,错也罢,都是人类根据几千年沿袭下来的人类文明所做出的裁决。就好像人类可以杀戮猪牛羊为食,但是对于杀戮别的动物却痛心疾首,然后给猪牛羊冠以家禽,无非是一种以人为本的态度。所以是相对的。

房产如是,对 or 错?如何评判?怎么评判?也是相对的。

再好的房子也有人说不好,再不好的房子最后一样有人买。为什么?因为人之间是有差异性的。不论是财力还是经历。不尽相同。所以,所谓的房产买卖,所谓的房产投资。没有绝对的对与错,说到底,还是根据每个人的要求,case by case 罢了。因为,鲜有哪个房子最后卖不出去,不管是里边曾经发生过凶杀案,还是房子前边是墓区,最后都能被一些人站出来买走。

我想说的是,谢天谢地,人类有这种差异性。

我经常对我的客人说:“做一件事,要去抓它的主要矛盾。”客人都会问:“什么是主要矛盾?”借这个机会,我简单说明一下:所谓的主要矛盾,是能把握一件事情最终走向的因素。举个例子,“擒贼先擒王。”王就是主要矛盾;“打蛇打七寸”,七寸就是主要矛盾;找对象,人品就是主要矛盾。

那么房产投资呢?主要矛盾又是什么呢?大到国家,中到城市,小到 suburb, 这些是主要矛盾,不论你买的是什么样的房产,把它放到不同区域价格是完全不一样的。比如 Walsh bay1 房,打开窗眺望悉尼大桥,内部面积 44 平,售价 $145 万。 Riverwood1 房朝东北,内部面积 57 平,售价 $36 万。

我之所以从来不在微博上发户型图,是因为,作为一个投资人,户型的好坏带来的增值是极其有限的。开发商倒算重要,毕竟,房产作为一种商品,质量作为商品的灵魂是不能忽略的,可就算 Lend Lease 或 Mirvac 在 Auburn 盖一座超豪华的公寓,which is currently impossible。其升值前景也是极其有限的。所以区域,区域,澳洲杂志一说到区域时,总是一连串 3 个单词 location! location! location!Why? Have u thought about it? 

我相信每位投资人最终定位自己的物业,都是有原因的,我很尊重你们的需求。可你对我说:“Roger, 我要在 Vaucluse 买一套 $80 万的大 house。”我真的是爱莫能助啊。每一个人都有自己的想法,但是想法归想法,得讲理。100 个人看一个区,就一个人觉得贵,那么剩下的 99 个人的观点是主要矛盾,是代表市场对于此区的大众观点的,所以剩下的那个人应该反省,而不是抱怨,它真贵!

就像最近有人说,Wentworth Point 纯粹是被中国人炒上去的!恩,中国人都是钱多人傻,一个 150 套盘一开,2 个星期走将近 100 套,买这 100 套的都是傻子,你信么? 我反正不信,所以这个人的意见就是次要矛盾,因为他代表不了市场的走向。作为悉尼最后一块可开发的半岛,Wentworth point 半岛像一个在成长的孩子,像一只被燕子搭起着的窝,等到长成建成的那一天,会让那些人,那些鸟齐刷刷闭嘴。But it just takes time. U need to be patient。房产属性就是中长线投资,无法克制浮躁,不如投资股票炒短线算了。

为什么悉尼有 high-density area? 比如 Zetland, 比如 Rhodes, 比如 Elizabeth Bay, 为什么 Mosman,不允许盖高楼, 这和政府规划是有关系的,密度高低作为一种现象,是政府规划的结果,可绝不是随随便便发生的。所以那些拿这种现象说事的人,如果你是替客人考虑未来贷款问题,那么你是好样的,如果以此作为打击一个盘的说辞,那么你还得继续努力啊!


在这个市场上,几乎没有哪个楼盘是最后卖不出去的,对于客人而言,盘的好坏与否与您的需求是直接挂钩的,搞懂了自己的需求,搞懂了区域,最终能找到最适合自己区域的投资或自住物业,那么,就是很好的结果。

以上是对最近客人的一些问题的一些间接回答,话语有些犀利,但笔者没有针对任何人,希望对区域分析有兴趣的人和我联系。

苏格拉底老先生说他一无所知,作为一个 80 后,我除了房产懂得比他多一点之外,我也一无所知。


Roger LIU

首席投资市场分析师 金融 MBA

0424 819 918

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