投资澳洲遗产物业和遗产保护区物业要“三思”

2014-10-11 来源：今日澳洲评论0条

被列为保护遗产的物业大多拥有一流的地段和独特迷人的建筑魅力。尽管很多人认为其稀缺性保证了长期增值潜力，但在很多时候不菲的维护成本和严格的限制条件意味着投资遗产物业需要更多的经验和更加细致审慎的考量。

房产观察网最近揭示了投资遗产物业的基本事实。

保护类别不同限制不同

在维州，如果物业被当地政府归入遗产覆盖之列（Heritage Overlay），意味着对其进行任何翻新、整修、改动，甚至包括加建栅栏、进行外墙粉刷，或在外立面张贴广告都需要申请许可。

即使物业没有被归入此列，政府仍可以针对个别物业对外立面粉刷、内部装修变动和树木移植等作出限制。

知名物业翻新专家， Renovating For Profit公司的创立人巴尔贝尔（Cherie Barber）提出，投资者首先要了解物业的保护类别，尤其要明白，被列为遗产的物业（Heritage listed property）和位于遗产保护区的物业所受到的限制是完全不同的。

她说：“前者针对单独物业，后者针对整个城区，因此地方政府对这类物业的外立面要求很严格，但通常不会对物业内部翻新做出特别的规定。”不过，即使是后一类物业，要进行翻新和装修，很多时候也需要向政府递交由遗产建筑专业人士出具的报告。

翻修成本高

根据巴尔贝尔的经验，位于遗产保护区的物业翻新周期更长，成本更高，从递交申请到拿到政府批准至少需要4-9个月，每份报告需要支付数千元。她最近经手了一套位于遗产保护区的物业，尽管房子本身并不没有列为遗产建筑，但为了在后院加建新房，仅向地方政府递交专业报告就花费了7万元。

巴尔贝尔说，为申请许可需要准备的书面文件费是遗产物业翻新或改建最大的开支之一。她在2004年曾以251万买下Balmain区的一栋遗产建筑，打算日后将地块分割成两块独立地契的用地。在签订合约前，她征询了3名专家，包括一名建筑师、一名遗产专家和一名规划师的意见，每次的咨询费1,000元，专家团队的判断是，申请被批准的可能性很大，但仍有2成可能性被拒，不得不由土地和环境法庭判决。

申请的结果是后者，尽管最终法庭批准了分割申请，但整个过程耗时2年，仅法律费就高达9万元。在获得分割许可后，巴尔贝尔以375万原封不动地出售了该物业，去除投入的各类费用，略有盈利。

巴尔贝尔提醒，这类物业投资很可能导致资金实力不够雄厚或经验不足的投资者破产。她建议，在投资遗产物业时必须十分谨慎精明。“你需要有一整套好的专业团队，包括规画师、建筑师、律师和结构工程师。”

韦克林房产咨询公司（Wakelin Property Advisory）的创立人萨森（Monique Sasson ）表示，除非拥有丰厚的资金和足够的专业经验，不要轻易投资遗产物业。

（澳洲新闻网）

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