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布里斯班

如何寻找被低估但未来会增值的房产?

来源: 今日澳洲 评论0条
从20多年投资住宅市场的经验来看,“廉价”住宅并不存在。如果你想像专业投资者那样投资,你必须了解市场,重点关注买方市场。
 
怎样找到被低估的房产
 
通常,住宅会以真实的市场价格出售。相比容易高估的低端住宅,高端住宅更接近于市场的真正价值。为什么呢?原因在于,没有人愿意购买低端住宅,所以它就很便宜。地产投资从长远来看会增加你的财富。如果你购买优质住宅,并持有它10年甚至更长的时间,无论市场如何变动,你都会从中受益。购买下来的确会物有所值。
 
就像投资蓝筹股和网络股一样。网络股短期持有会非常廉价,由于它价格浮动不大,长期持有价值会倍增。
 
你想从市场上得到什么?
 
我们身处买方市场。市场的不断波动以及经济的不稳定,使得一些投资者持观望态度,这意味着你可以以低于市场的价格购买一些未来具有增长潜力的住宅。
 
有增长潜力的住宅通常会保持数年的稳定增长,如果你购买并持有这种地产,就需要购买普通股票来对冲地产,建立自己的投资组合。长期来看,有增长潜力的地产通常会保持6-10%的增长速度。如果你现在购买一套65万澳元的住宅,以6%的增长速度来算,1年以后会增长到68万9000澳元。以10%计算,这套住宅一年以后价值为71万2500澳元,获益6万5000澳元。由于房产每隔7到10年价格会翻一翻,长期持有的确物有所值。
 
选择区域

不要去选择增长空间不大并且被低估的区域。去调查一下市场,选择那些租房需求量大,并且住宅稀缺的地区。像RP data 和Residex这样的地产调查公司能够提供一个地区排名。你还可以从知名的地产中介以及其它的投资者那里了解一些他们关于当地房产投资的建议。
 
研究机构通常会为一些内陆城市排名,像 Albert Park、Middle Park、St Kilda、Elwood、Elsternwick、Prahran、South Yarra、Armadale、 Hawthorn 、墨尔本的Richmond 、悉尼东部沿海城市Maroubra 和Bondi Beach、内陆西部城市 Leichhardt、Annandale 和Balmain 北部海湾城市( Neutral Bay、 Kirribilli 和 Cremorne)。
 
对于那些一心想要挖掘投资热点并且愿意投资的人来讲,Maroubra 区是悉尼东部海滨有待开发的热土。在Maroubra 区,投资者能够找到低于周边区域10万的住宅。开发商正在不断涌入,越来越多的人正在认可这片区域的价值,Maroubra 区属于悉尼市场上少有的被低估但是未来升值潜力大的市场。不过你需要早点行动起来。
 
购买一块被低估的房产,翻新一下,坐等着增值
 
2008年11月,我们Empire公司购买了一处价格为62万澳元的单元房,该房位于悉尼东部海滨的Coogee区。Coogee区非常适合投资,该区靠近市中心,是专家生活聚居地,提供一切便利舒适的生活,有酒吧、餐馆和商场,并且靠近海滨。该房没有经过任何翻修,不到2年的时间里,增长到了80万澳元。
 
我们目前正在和市政厅协商,来扩大住宅所在地段的面积,扩建阳台,为每一个单元房增值。同时我们会花费7万澳元装修一下室内,当然,它会为住宅增值10万到12万澳元不等。
 
翻修需要时间和技术。我总是把这些分包给一些全能的技术人员,他们做事效率高,并且能够高质量的完成任务。这里会有前期的投入,不过住宅会很快用于出租或者待售,所以会很快获得收益。
  
我不购买便宜的住宅,我会购买能够增值的住宅,这些住宅虽然买的时候便宜,但经过翻新之后,就会获得增值。
 
通过协商获得价值最大化
 
高端住宅的标价通常都能体现出其市场价值,你需要了解市场,以最合适的价格来买下房产。专业的投资者通常会采用以下方法来使自己购买到最优的房产。
 
沉默交易   如果你市场消息灵通,你可以选择沉默交易。你需要花费时间来建立关系,或者与消息灵通的买方中介搞好关系,在住宅进入市场之前了解其第一手资料。
 
拍卖   拍卖市场上有很多被低估的住宅,当然你可能被套,会购买高于市场价格的住宅。关键在于,要了解房产的真正价值。拍卖的时候,保持清醒的头脑,坚持自己的价格底线,随时准备放弃交易。
 
时间也是至关重要的   通过抢先下手并签订合同,可以购买到被低估的住宅。因为今天标价为60万澳元的住宅,明天可能会涨到61万到62万澳元之间,但是明天是个未知数,所以中介通常喜欢用合同来约束。
 
从全局考虑   业余买家通常买房会带有情绪性,或者非常注重细节,他们不注重从全局考虑,因此购买成本非常昂贵。所以要时刻将价格底线和自己要达到的目标牢记于心。
 
使用买方代理人   考虑使用专业的买方代理人,他们能帮助你调查和协商房产价格。
 
最好的选择
 
每个人都想要购买被低估的住宅,通常情况下这种住宅并不存在于市场上。多数“廉价”住宅因为地段不佳,需求量不大,所以没有多少吸引力。你或许可以通过翻新来增值,但是这样的地产并不被看好,通常情况下,那些地段优越的高端住宅需求量非常大。我认为,对于那些想要投资增加财富,并且不愿冒很大风险的人来讲,位于内陆都市区的中位价住宅才是他们的最好选择。这些住宅通常价格会与市场价持平,或者稍高于市场价,无论以后的市场如何变动,长期持有这些住宅会不断增值。



(澳洲家园网)
关键词: 房产寻找被低估
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