Castran Gilbert地产公司Rose Chen解析：澳洲买房知识

2014-10-11 来源：今日澳洲评论0条

为什么要在澳洲买房？

在澳洲买的不是房，买的是健康，寿命，还有下一代的希望！在最近的一项世界“最宜居”城市排名中，澳大利亚的墨尔本市再次以97.5（满分为100）拔得头筹。经济学人信息部（EIU）为这座城市的教育、医疗和基础设施打了满分，仅在天气、轻微犯罪和文化方面扣了几分。澳大利亚还有其它五座城市进入排名前十。加之澳元跌至三年半来最低点，在国内买家中又掀起了一阵澳洲买房的热潮。

如果决定了在澳洲买房，又必须具备哪些知识呢？首先就是贷款流程，基本流程是：选定房子——联系贷款机构——递交申请——评估——交换合同达成共识——settlement

当看好房子之后，一般是先付0.5%的定金，然后两周之后订金升到10%。贷款所需时间一般为六周，包括评估所需时间和审订合同所需时间。贷款主要需要四方面的材料：

1、资产：原有房产，存款，汽车，财物等；2、债务：其它贷款情况，其它负债情况；3、收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内）；4、支出：这部分一般是不做书面要求的，因为金融计算器会自动抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料证明。

银行及非银行金融组织的区别

除了银行之外，澳大利亚还有很多其它的金融组织，也就是non-bank lender，对于贷款人来说，更多的应该注意产品而不是机构。关键在于哪个金融产品更适合自己的需要。衡量一家金融组织稳定与否的标准，最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级。

贷款额度

最简单的粗略计算办法：不会低于您所有年收入的五倍。

贷款的先期费用

主要包括律师费，评估费，申请费，solicitor fee。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包后作一个application fee。有的金融机构也会免除application fee，但是律师和评估费还是照收的。

贷款利率

房屋贷款各个产品一般可以分为可变利率(variable rate)和固定利率(fixed rate)。固定利率一般要比可变利率高一些。一般地说，如果您比较担心将来利率会升高，您更可能会选择固定利率。但固定利率只能最多维持5年，在此之后，您需要根据当时的利率和您的贷款机构再谈判一个新的利率。其次，固定利率并不是一定”固定”的，在settlement之前，您的固定利率是可以变动的，如果您希望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率，就需要付出一个“锁定费用”。

房产估算

如果一套房你已经看得差不多了，可以请澳洲房产估算师帮忙看看这套房值多少钱。这样能很好的推算出物业的现在价值和潜在价值，房屋估价的服务大致在几百元到几千元不等。

意外斩获

如果这是您在澳大利亚的第一套物业，购买目的为自住，且拥有澳大利亚身份，您可以获得包括对印花税（stamp duty）和其它的折扣。除此之外，还可以利用房产合理避税，主要方法以下有详细介绍。

减少投资增值税

尽量自住在增值最大的澳洲房产中（如果你有几套澳洲房产的话）。拥有的资产（包括股票）尽量超过一年后再出售，可享受到50%的增值折扣。在逐年计算和平均计算这两种计算增值税的方法中选择有利于你的一种。尽量在你的年收入大幅下降的情况下（如退休、辞职、长病、工伤）再出售你的投资房。实行预交支出部分、负债或省税投资、或把收入转到你的退休金供款里，只少量支取，应付生活。但在家人之间低于市值转让资产并不能减少增值税，如果你有投资澳洲房产又想退休时拿养老金，记得在你计划退休前五年就要转移好，否则仍然要计入你退休时的资产。

对冲账户（Offset Account）是澳洲各大银行房贷贷款产品中的一个重要的功能。

如图所示，您要付的利息是50万-10万=40万的利息。也就是说，存款的余额 “对冲” 了贷款的余额，这就是所谓的“对冲账户”了。对冲账户有几个特点：

1、按日计息（因为每天对冲账户里的金额可能不一样）；

2、一般只有浮动利息的贷款才能对冲，固定利息的贷款是不能对冲的，只有极少数银行的个别固定贷款利息贷款有对冲功能；

3、对冲账户一般设置在各套餐产品中，一般的简单产品是没有的。

使用冲账户可以最大程度上来节省利息，使资金最大程度自由化，而且贷款账户里的余额所产生的利息都可以用来抵扣税。

（澳洲家园网）

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