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澳大利亚房地产市场运作解密

2014-10-11 来源: 今日澳洲 评论0条
        澳大利亚良好的投资、居住与教育环境,吸引了越来越多的海外人士选择这里移民或留学,整个国家的楼市也因此欣欣向荣。尤其是悉尼、墨尔本和布里斯班更是海内外房产投资的热点地区,2013年悉尼物业价格升幅达15%。在中国出台政策为房地产市场降温背景下,有远见的开发商正将目光投向澳洲寻求发展机遇。现将澳大利亚房地产市场的运作做个简单介绍:

        1、房地产从业人员资格

        伴随着房地产交易的频繁,澳大利亚房地产中介活动非常活跃。由于律师费、评估费、中介费等都能抵扣个人所得税,故凡是澳洲人需要买卖、租赁或建造住房的,几乎没有不请中介机构和专业人员帮助的。澳大利亚政府严格规定了从事房地产活动的专业人员的资质审批,其中包括律师、地产代理人与地产经纪人等。

        从事房地产经纪活动的专业人员,必须具有一定的学历,相应几年的实践经历,考试合格颁发资质证书,经注册登记后方能执业。房地产中介机构必须持有政府审批的执照,同时公司老板也需要有政府颁发的资质证书,以保障中介服务的质量和信誉。澳大利亚政府还规定了严格的惩罚制度。在房地产中介活动中,如发现有“黑箱操作”行为,一旦查实,最高罚款25万澳元,最长的10年监禁。   

        澳洲健全的法律制度(澳洲房产相关法律)可以充分保障投资人的权益和资产不受侵犯。客户的钱只能暂存在律师或地产经纪的信托帐户中,该账户受政府监管,交房时钱才转入开发商账户。擅自动用信托账户的钱将受澳洲法律的严惩,客户若有损失,可以由执业律师或地产经纪所投的过失保险中赔付。

        2、房地产金融体系与住房抵押贷款

        澳大利亚家庭无论是买房还是建房,大多通过抵押贷款。银行贷款具有贷款比例高,期限长(最多可达30年),再贷款方便等优势。澳大利亚政府规定,抵押贷款最多可贷到房价的95%(房价是由银行的估价师估价),但贷款额超过房价的80%的,需按贷款额的1%付贷款保险。

        海外人士在澳大利亚购房,银行都可以给海外客户提供房屋的按揭贷款服务,手续简单,首付20%即可。贷款利率与所要遵循的条款与澳洲当地人一样。在澳洲银行中有多种贷款方式可以选择:如等额还本息与前5年只还利息的还款方式。

        3、房地产开发企业与开发项目

        在澳大利亚,房地产开发企业只要具备相应的开发资金,到政府部门申请执照,登记后即可成立。澳大利亚政府没有规定房地产开发企业必须具有资质,但是严格规定了规划设计师、建筑商、会计师与房地产中介人员必须持有政府颁发的资质证书才能执业。大型房地产开发企业,自己组建有设计师、建筑商、会计师和市场人员的团队来进行项目开发运作。建好后,大部分楼盘委托房地产中介销售,小部分是自己团队销售。而多数中小开发商则每开发一楼盘请设计师设计;找市政规划师征求意见,提出施工方案;委托建筑商雇工人施工,完全是一种合同关系,开发商实际上更像是建筑总协调人及财务提供者。澳大利亚的土地分为国有和私有两种,任何企业和个人都可通过公开拍卖或私下销售形式获取开发用地。

        中国地产商如中国绿地集团等企业,已经进军澳洲地产市场,到澳洲购买土地,进行整体开发。大型开发商可以获得大约25%--30%的开发利润,小型的房地产开发利润率在15%左右。虽然开发利润低于国内同行令人咂舌的利润率,但是澳洲房产投资的稳健和悉尼房屋的短缺是不争的事实。只要能控制好成本,管理好现金流,投资澳洲是很安全且有利可图的,同时发展商可以获得开拓国际市场的经验。这是中国房地产企业国际化的一个过程。估计在未来的五年,中国地产商在澳洲开发房地产是一个非常普通的事情,故有实力的企业应该抓紧时间出海,及早进入澳洲地产市场。



        (搜房)
 
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