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澳洲房价危机重重 悉尼房价日涨500元

2014-10-11 来源: 今日澳洲 评论0条
        房市越来越热,房价越来越高。今年以来,全澳各地的房市都在持续的升温,新一轮的房价高起热潮正在袭来,更甚者9月份悉尼的房价以每天500元的价格飞速飙升。面对高房价的同时,人们不禁要问,是什么原因促使了房价的飙升?现在是不是投资买房的最佳时机?是房市的春天真的来了?还是只是一场虚有其表的房市泡沫?

        悉尼房价飙升日涨$500

        悉尼目前正在经历一个典型的房价飙升时期,九月房价每天上涨500澳元。最新数据显示,悉尼上月中位数房价的涨幅已超过1.6万澳元,如今的悉尼中位数房价已达到了66.5万澳元,然而过去几个月中的房价涨幅却加剧了大量买家涌入市场购房的步调。

        根据RP的一项调查数据显示,澳洲最贵城市的房价仅上月就上涨了2.5%.据了解,储备银行周二将利率维持在了2.5%(历史低位)。

        据称,在房价逐年上升的情况下,过去几个月的增幅却更加刺激了买家购房的欲望。由联邦银行委托的研究发现,大多数购房者认为,房产价格目前正在推波助澜中,抱着一种唯恐错过的心理,他们便在还未完成"具体调查"之前就纷纷涌入购房市场。对此,联邦银行提醒购房者,切勿仓促做出决定。

        悉尼房价火爆或是全澳先行者

        如今,悉尼的房产拍卖市场呈现十几年来最火爆的状态。上周六,悉尼的周末成功率达到了惊人的84.1%.很多买家都愿意以超过底价的价钱购房。据RP Data,悉尼的房价比一年前高了7.4%,墨尔本提高了4.3%,各大省会城市的房价截止到8月份全年增加了5.3%.

        84.1%的成功率比2012年同期57.5%的记录高出了几乎30%,某种程度上反映出过去一年买家的活跃度和市场信心获得了显着的提升。悉尼的内西区依然是拍卖最火爆的区域。墨尔本在上周末也实现了6个月以来最强劲的拍卖成功率。

        SQM Research房产分析人士Louis Christopher预计,如果经济向好,全国的房价在2014年可上涨多达18%;而悉尼的房价可能增涨到15%到20%,甚至可能高到30%;即使不降息,或未来再降一次息,墨尔本和布里斯班的房价保守估计也会上涨4%至7%.

        内因诱惑投资者大量涌入房市

        在如此高的拍卖成功率背后,有很多因素的考量。首先,低利率就是诱惑人们买房的内在因素。利率在两年间一直降低,在上个月时达到了60年来的最低值,借贷成本一直都是大批购房者首要考虑的因素,所以低利率推动房市火爆似乎一点都不奇怪。

        另外人口增长也是澳洲房价上涨的重要因素。在过去的5-6年中,澳大利亚平均每年增加37.6万人,且多为移民。澳新银行首席执行官菲利普·克罗尼肯称,在过去十年中,澳洲新建住房数并没有跟上人口增长的速度,这一因素加重了澳洲主要城市房产市场供不应求的局面。

        除此之外,澳大利亚州政府和联邦政府为使住房更实惠而推行的首次购房者补助金计划,进一步推动了房价上涨。

        外因助推全澳房价飙升

        除了澳洲国内各种诱惑性因素促使房价增长外,大量海外投资者的涌入,特别是中国投资者的青睐,更让澳洲房市迅速加温。为免房市过热,中国政府近几年来采取了种种限制措施去冷却当地房市,致令国内热钱涌到海外寻找出路,其中一个投资目的地正是澳洲的房市。

        根据澳洲外国投资审批委员会(Foreign Investment Review Board,FIRB)提供的资料,在2012年财政年度,中国买家是澳洲物业市场的第三大海外资金来源,仅次于美国和新加坡买家,期间共录得总额达42亿澳元的交易,较2010年的水平大幅跳升了75%.

        对于很多中国投资人来讲,如果以等级质素来衡量,与中国北京或上海等一线地区物业的房价相比,澳洲的物业显得相对"便宜",如此在中国投资还不如在澳洲投资更划算。

        物业中介行McGrath的首席执行官麦格夫(John McGrath)表示,在悉尼个别地区,近乎八成住宅业的买家都是中国人,而针对中国买家的市场极具潜质,而潜力之强更是过去一年来罕见。

        而在布里斯班从事地产行业的张先生表示,在布里斯班很多新建公寓物业,80%以上都卖给了中国的投资者。

        留学生买房比租房划算

        澳洲是中国学生的热门留学地点之一,他们到步之后自然需要找地方居住,而由于澳洲很多城区的每月中位租金高于按揭供款,加上澳洲房产有升值潜力,所以很多有经济能力的父母都会考虑在这里置业,一来可供子女或他们未来移民澳洲时居住,二来可以作为一项投资,还可以把部分房间分租出去,用租金来帮补收入。

        当然,身在海外的家长如欲在澳洲买物业供子女居住,必须留意FIRB对海外人士到本地置业的一些限制。留学生买房需要向FIRB提交申请,如果所购置的是新房子,分租房子是合法的,而且不需要再提出申请;当留学生毕业后要返回中国,房子也毋须立刻卖掉,只要该套房子买回来的时候是全新的。

        房市迅猛发展是泡沫前兆?

        低息环境推波助澜,房市火爆继续,房价进一步上扬。不过,澳洲的其他行业并没有显现出足够的复苏迹象,澳储行并没有急于削减利率,意在继续观察。上周,国际货币基金组织向全世界发出警告,要求信贷机构提高房贷标准,防止出现房市泡沫;澳洲两位着名经济学家也呼吁监管机构及时干预,否则泡沫形成将不可避免。

        国际货币基金组织(International Monetary Fund, IMF)周一时发布报告呼吁各国设置严格的房贷标准,防止银行催生房价泡沫。IMF在报告中说,2008年的金融危机凸显了房价泡沫破裂的成本以及运用宏观审慎政策实现金融稳定的必要性。

        前澳储行决策委员会成员Bob Gregory和墨尔本大学教授Ross Garnaut在接受《澳洲金融评论》采访时说:"如果担心房市泡沫,简单而合理的方式就是移除住房在银行资本充足率中的风险权重",银行应该拿出一定的资本作为对抗金融风险的保护资金。

        他和业内的几位专家都认为,应该对银行房贷采取干预,而不是等形成泡沫后再提高利率刺破泡沫。

        澳储行(RBA):绝非泡沫

        不过,也有人对房市泡沫一说有不同看法。澳储行助理主席Malcolm Edey近日表示,谈论澳洲房市泡沫是"不切实际地危言耸听".他说,毫无疑问对房子的需求是在上升,但也要正确看待,不能一看到房价涨就说是泡沫,按照泡沫的定义,房价增长比平均高出50%才算。"回看过去10年,房价的上涨与住户收入的上涨持平或略低。"他说。

        他还表示,在低息的环境房价上涨是很正常的,因为住房市场是一个利率敏感的行业。他进一步认为,在房贷市场,竞争还没有达到很激烈的程度。

        对抗房价上涨需增建新房

        针对目前不断走高的房价,澳盛银行(ANZ)近日指出,对抗房价的上涨及提高澳洲民众的住房保障,澳洲政府亟需增建更多新房。

        澳盛银行澳洲首席执行官克罗尼肯(Philip Chronican)近日表示,在过去10年中,新屋建造量没有跟上人口增长速度,这加剧了州府城市的住房可负担性问题。克罗尼肯说:"为改善当前的市场现状,我们既然已经看到房价上涨趋势加剧,就不应该忽略供应反应,所以最简单的方式就是修建更多的住房".

        投资贴士

        不在澳洲如何买房投资

        澳洲临时居民(Temporary Resident)或非常居澳洲的海外人士(Foreign Non-resident),都可以在澳洲购买新建房子作投资用途。打算在澳洲购置投资物业的海外买家,事前必须做足功课,首先是分析宏观条件,再看目标地区的发展趋势、物业放盘后平均需要多少时间才成功转手、住宅空置率和租金回报率等资料;提到租金回报,出租物业如果有5%回报已经很不错了,而海外买家可以委托本地的中介代为收租及处理相关事务。



        (滴答网)
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