悉尼墨尔本房产需求火爆 FOMO推动房市发展

2014-10-11 来源：今日澳洲评论0条

“担心错失”（FOMO，fear of missing out）这种心理正在推动房市发展。

墨尔本和悉尼的房地产需求越来越火爆。虽然很多房产的净租金收益可能低于3%，但是这丝毫没有浇灭人们对房地产的热情。

房地产是有形的，因此大多数人认为他们不需要特殊的技能就能成为一名成功的房产投资者。再者，受去年公寓房价上涨高于10%以及历史性低利率这一事实的激励，投资者在房地产市场一直在冲锋陷阵。他们击败了首次购房者，后者也在和投资者竞争同样的房产。

首次购房者所获的新房贷款刚刚超过10%，而长期以来的平均水平为20%。

一套典型的2房都市内城公寓的净租金收益（除去一切开支后）约在2.5%——3%，即使抵押贷款利率低至约5%，投资者通常也赔钱，至少在短期和中期内会赔钱。

都市内城公寓的供应量也不断增加，尤其是在墨尔本。分析师认为，住宅审批增加，租金收益低，空置率不断上升，这意味着潜在的房产投资者需要谨慎投资。

RP Data公司的资深研究分析师Cameron Kusher先生表示，悉尼和墨尔本单元房的租金收益非常低。

他说：“虽然公寓房价已经上涨，租金上涨却不多，这两大城市的租金收益都出现下跌。

利率和抵押贷款利息可能仍处于低水平，房价可能会继续上涨，但Kusher先生说：“似乎这两大城市的收益将继续下跌。”

专业房产研究机构SQM Research的董事长Louis Christopher先生特别提醒潜在投资者谨慎投资墨尔本内城区。

他表示，墨尔本内城区公寓空置率已经“居高不下”，“任何想在这些市场投资的人需要考虑到这个可能性，即可能不得不下调租金吸引租客。”

2%——3%的空置率意味着房东和租客之间处于势均力敌的状态。悉尼内城区公寓的空置率很低，约2.5%，但是Christopher先生预计今年下半年空置率将上涨

空置率上涨促使租金下跌。

墨尔本供大于求

BIS Shrapnel公司董事长Robert Mellor先生预测，墨尔本内城区有200套公寓高出需求，“这是一个典型的周期，有点过火。”

墨尔本的Docklands、Southbank和CBD市中心附近空置率很高。空置率也是季节性的，通常1月份最高，2月份下跌。SQM Research公司的数据显示，过去两年，Docklands和Southbank的空置率平均达到7%。

Mellor先生表示，如果在最坏的情况下，Docklands和Southbank的空置率可能会高达10%。

空置率不可能会达到这么高，因为房东可能下调租金来吸引租客。Mellor先生对墨尔本内城区公寓市场的潜在投资者的建议是静观其变，“两年内有耐心的投资者有可能讨价还价。

分析人士表示，悉尼内城区公寓市场并不像墨尔本那样供大于求。

悉尼前景更好

但是，Christopher 先生表示，悉尼南部即将有很多房产供应，如Green Square、唐人街和Broadway等地区。

他说：“我们注意到多层住宅即将在未来几个月内竣工建成，我们提醒正在这些市场买房的投资者，他们不太可能上涨租金，相反，甚至不得不稍微下调租金以鼓励租客来租房。”

Mellor先生表示，悉尼的公寓审批较之前出现显著增长。过去6个月悉尼公寓审批数量之高让他很吃惊。但是，悉尼在过去5年里一直供不应求。

移民和人口增长依然较快，他预计悉尼公寓在“租金和价值增长仍很稳定”。Mellor先生表示，在未来12——15个月内利率可能从历史低值水平上调。但只有在经济发展更好的情况下才上调利率。抵押贷款利息也不太可能从目前的5%上调到7%。

Mellor先生表示，这约等于长期以来的平均抵押贷款利率。

（澳洲家园网）

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