澳洲房市泡沫担忧房价可能下跌10%到20%

2014-10-11 来源：今日澳洲评论0条

价值4万亿的澳洲房产市场现在至少被高估了10%。估价变得日益困难。确实还有几个月，澳洲房产市场就能创造历史上最贵的住宅市场。

任何接触过银行或房产市场的人都应该关注两个问题。

真正的泡沫何时会出现，当借贷成本正常化时，房屋价格又会下降多少？

在2013年初，房产市场复苏之后，我们警告说，澳洲储备银行Reserve Bank of Australia在8月份将现金利率降至历史最低2.5%- 贷款利息也达到了前所未见的4.8%- 这将推动房价两位数的上涨，增加房产泡沫风险。

那个时候，我们认为房产市场接近“完美的定价”- 房屋价格从长期来看不可能超过收入增长。我们担心如果全国房价继续上涨，在未来6到12个月的年涨幅达到10%，或者超过工资涨幅的三倍，那澳洲房屋将变得更贵。

而这已经被证实。澳洲住房价格在截至到2014年3月的一年里上涨超过10%。在悉尼和墨尔本，占全国都市人口55%的这两个城市，房价分别上涨15%和11%。但2013年人均可支配收入只增加了1.7%。

根据RBA的一项定期引用的估值基准- 澳大利亚房屋价格除以家庭收入- 还有3个月就会突破在2006年6月和2010年6月达到的估价高峰值。根据RP Data显示，房价在2008年跌了6.1%，在2011-12年跌了6.6%。

房屋价格除以平均可支配的家庭收入比例在2006年和2010年达到4.5倍。当媒体在去年开始桥下警钟时，此比例为4.1倍。考虑到最近的房价数据和估计的近期收入增长，我们得到2014年3月底的房价收入比为4.4倍。也就是说，低于峰值的1.7%。估值已经超出自2000年以来平均数的10%，超出1993年以来的基准数的20%。

然而，没有证据显示澳洲住房市场繁荣正在衰退。2014年，全国拍卖清盘率持续突破70%以上，呼应了2009年由低息及首次置业者补贴引发的房市沸腾现象。在自管养老金的推动下，投机投资活动也呈上升趋势。

尽管借贷成本超低，但认为利用存款的最好方式是偿还债务的人数比例回升至金融危机前水平。与2009年首次置业者疯狂入市的现象相比，目前的房市繁荣更像2002-03年的状况。当时，悉尼的新获批贷款大部分流向了投资者。

如今，使用“纯利息”贷款业主人数比例增加了1/4以上。高达15%的存款量不足住房价值10%的买家获得贷款。

尽管一如既往地说房市泡沫不足为虑，但澳联储本周承认，“有迹象显示部分银行在借贷时不够谨慎。部分机构甚至出现了贷款与价值比率不断升高的状况。

（isis）

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