美国: 最具性价比的海外房产投资市场

2014-10-13 来源：今日澳洲评论0条

一边是国内房价的步步攀升，一边是欧美房市从低谷反弹，再加上移民热、留学热的助推，购买海外房产成为中国投资人的热门选择，颇具性价比优势的美国更是迎来了大批持现金而往的中国购房者。

虽然整体而言，中国投资人远还无法左右美国房地产市场，但这并不妨碍中国紧随加拿大成为美国市场的“外国房东”亚军。

2 013年月10月初，绿地集团与美国森林城公司签署谅解备忘录，二者将成立合资公司，绿地持股70%，共同收购开发后者持有的布鲁克林大西洋广场地产项目，总投资预计超50亿美元，建设以中高档公寓住宅为主的综合社区。这是纽约20年来最大规模的房地产单体项目，同时也是中国房企迄今为止在美最大投资。随着美国及其他国家的房地产市场出现复苏迹象，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家房企纷纷“出海”，投资规模达数百亿美元。

与“后知后觉”的房企相比，购买海外房产早已成为中国投资人的热门选择，这一由移民和留学带动的需求，又反过来在一定程度上推动了包括美国、澳大利亚和加拿大等国的房价上涨。累积影响最为明显的当属加拿大，中国资本的流入虽非决定性因素，但在创历史低点利率和经济复苏的推波助澜下，过去3年加拿大的房价持续上涨，以至于许多人认为上涨的幅度使其房市有崩盘的风险。

中国富人的投资潮席卷各国投资移民的热点城市。全美房地产经纪人协会（NAR）的最新报告显示，截至2013年3月底之前的一年里，中国籍人士在美购房总价值达123亿美元，占外国人在美购房总额的18%，紧随加拿大成为美国市场的“外国房东”亚军。而根据世邦魏理仕的报告，未来数年，中国富人还将花费数十亿美元在美国房产上；美国是中国投资人首选的国家，加拿大和澳大利亚分列二、三位；富有的中国个人和精明的中国企业正大举买入世界级城市中的物业。

中美房价解剖对比

去美国旅游的人，通常回国后都会有一个颇为一致的感慨，美国东西好便宜。不用说中国，相比澳大利亚和加拿大，美国国民收入不低，但不论是吃的用的都比两国便宜。这同样适用于房价，在金融危机的打击下，美国房地产市场持续低迷，多数城市房价回调三四成，美国的房子似乎成了中国富人眼中的“白菜”。

理论上，美国房价应比中国贵,仔细比较，其实比中国便宜不少。房产产权可私人永久拥有，房产的寿命是中国的2-3倍,加州很多社区都能见到上百年的木制房子，品相、价格与新房相差不远。而中国住宅物业只有70年使用权,但房价已堪比发达国家水平。

更重要的是，在房价对比中，很多人忽略了建筑面积与基于居住面积项目产生巨大的价格差异。中国新房得房率（实际居住面积和建筑面积之比）多数只有70%，而在美国居住面积必须是可用面积，阳台、车库都不能计入在内。因此，相同的出售面积下，美国房产的实际面积比中国多20%-40%，每平方米房价被低估至少30%。此外，美国没有毛坯房的概念，出售房产按中国标准均属于精装修，包括卫生间和厨房配套设备还有空调和地板暖气，所以，比较房价应从美国房价中剔除装修和设备费用，或在中国房价中加入相应费用，除面积上30%的差异外，还需要计入另外至少10%装修和设备成本。

房市回暖中国豪客扎堆

自2006年7月房价到达高点至2012年3月探底，标普美国20大城市房价指数一度累计下跌了35.08%。在经历了这期间从不断探底到缓慢筑底的痛苦过程后，美国楼市自2012年下半年开始复苏，于2013年二季度加速回暖。截至2013年7月，标普美国20大城市房价指数比同期上涨12.2%，新房销售、成屋销售、建筑支出和住宅开工等数据均呈现持续改善迹象，而同期按揭贷款利率跌至历史低点，存量房供应开始萎缩，创造出对投资人十分有利的投资环境。

这当然主要归功于奥巴马当选总统后推出的多项住房救助项目，但中国资金的推波助澜也发挥着一定的作用。一边是国内房价的步步攀升，一边是移民热、留学热的助推，回暖中的美国房地产市场自然而然吸引了大批中国买家，购房团的身影几乎遍布全美各州。如今，在美国的50个州，中国人已在44个州跻身当地外国投资客的前5名，在纽约、夏威夷排第二，在加利福尼亚排第三。过去一年，加州房地产市场出售的房子有一半是卖给中国人。在华人买房首选的大洛杉矶地区，学区较好的热门地段，房价在过去一年多的时间里甚至有翻番的。

更令美国人大跌眼镜的是，当许多美国人被沉重的房贷压得喘不过气，甚至有不少人因为付不起按揭房子被没收拍卖的时候，70%的中国买房客是用现金一次付清。不仅如此，美国全国房地产经纪人协会的统计显示，中国人在美买房的中位价格是42.5万美元，是全美中位房价的大约一倍，比外国人在美购房的中位房价27.6万美元也高出5成，显示中国人对高端住宅情有独钟。

不过，值得注意的是，美国房市的反弹速度似乎有点急，房价急升意味着推动的力量来自外部，虽然中长期恢复的趋势不变，但短时间内回调的压力较大。房价的涨幅已经超过同期经济和家庭收入的增速，说明美国经济复苏仍过度依赖房地产回暖，缺乏实体经济支撑的复苏，容易出现反复。

最大机遇在商业地产市场

事实上，中国的富人们已经不仅仅局限在公寓和豪宅上一掷千金，回报更为稳定的商业地产项目也正在进入他们的视线。张欣家族于2013年6月买下了纽约通用大楼的少数股权。纽约优质写字楼租金回报在5-6%，高于香港和新加坡的3-4%。且亚洲办公室租约平均租期仅为3年，伦敦或纽约的租约则为15-20年。

当然，吸引投资者视线的不仅仅是简单的客观数据。美国本轮房市泡沫破灭后，商业地产交易价格和交易量下降很快，相比住宅市场更快触底，而由于商业地产不良贷款消化更快，其价格反弹也比住宅市场更快。因此，不同于以往的经济周期，此次金融危机后，美国商业地产复苏却领先于住宅市场，商业地产从2011年下半年开始就已出现明显的复苏迹象，而住宅市场到2012和2013年才企稳。全美商业地产平均价格从2007年12月的峰值到2009年12月的谷底下跌了40%。截至2013年7月的数据显示，商业地产价格比2007年的峰值仅低15%。

另一方面，住房市场全面大幅回暖，也将为办公楼市场2014年的持续复苏提供动力。世邦魏理仕研究报告预计，全美办公楼租用量将在2013年底恢复到衰退前水平，预期2013年的租用量将平均增加3.5%，2014年将加速增加至4.4%。空置率2013年底将降至14.9%。2014年办公楼市场将加速复苏，到年底空房率有望降至13.8%。

（搜房）

原创声明：本文系本站原创采写/编译整理/读者来稿，欢迎转载！转载时必须在醒目位置注明本文出处和具体网页链接。对未注明而擅自转载者，本站保留追究法律责任的权利。

今日评论网友评论仅供其表达个人看法，并不表明网站立场。