澳洲在中国经济适用房战略中可以学到什么？

2014-10-13 来源：今日澳洲评论0条

上个月澳洲全国住房供应理事会突然解散，意味着我们进入了全新的的住房政策空缺期。这对蓄势待发准备购房的首次购房者来说是个坏消息，其人数已经下滑至历史低点（现在占所有购房者的比例仅为12.5％）

曾几何时，澳洲系统性住房可负担性问题需要有重大的干预来进行调整，其他国家是怎么解决这个问题的呢？

比起中国政府承诺在2011 - 2015年期间提供3600万套价格实惠的住房，我们做得很糟。当地政府通过一系列项目正在逐步完成这一目标，比如北京。北京的人口增长速度很快，由1990年的1080万人增长到 1960万人，还有几百万多的流动人口。

在北京，来自国内的外来人口达700万人，加剧了人口飞速增长的幅度，加之房价以惊人的速度节节攀升，不可避免地导致住房短缺和可负担能力的问题。我们已经能够从国内城市和乡村移居到北京的人口（包括技术和非技术移民）数据中感觉到北京有着极其严重的可负担能力问题。

由于文化因素，和政府实行消除无家可归者的政策，住房负担能力问题在某种程度上被掩盖了起来，人们只能挤在“城中村”内的拥挤而又简陋的房屋中，即低收入打工者的栖身之所。不同于悉尼和曼哈顿时髦的“城中村”，中国的城市乡村是新一代的贫民窟。

这些村子的普遍特点是非法扩张或无节制地让更多人在住房中入住，在经济转型过程中，来满足人们对低成本住宅的需求，并为农村社区创造收入。

中产阶级的住房负担能力问题

步入中产阶级的群体的住房可负担能力问题在中国是一个相对较新的现象，澳洲也是。

在2000年之前，中国政府实施住房改革，使国有租赁住房的住户能够以低价购房。但是在改革结束时，人们都期望所有员工从市场直接租房或买房，直到2011年住房政策才有所改变。

各大城市房价不断上涨，扼杀了受教育的年轻从业者的购房梦醒，变成了劳动力，酿造了社会不满。高房价也削弱了中国的大城市的竞争力，如减少了北京对有技术和经验的工人的吸引力。

在2011年，这一问题导致了政府宣布，制定出在5年中提供3600万套价格实惠的住房的大胆目标。

方法是通过直接和间接的政府补贴、对住房供应采取新的监管措施，以及加大重建力度来实现目标。市政府 - 如北京的市政府需要根据中央政府规定的总体方针来设计自己的方案。

仅在北京，每年的目标是建造20万套实惠的住房。其中一半是用于出租或出售的补贴性住房，还有是用于出售、受到价格或面积控制的私人住房，这些房屋都是为中低档收入的人士和他们的家庭提供的。

除了新住房值得注意的是，在北京还有三个提供经济适用房的特别。政府政府直接采用低租金住房计划来资助低收入家庭。还有2种方案设计的规模更大，公共租房计划和经济适用房计划—主要依靠私营部门来实施。

根据公共租房计划，政府按市场价征用私人住房，再以低价转租给符合资格的家庭，通常为中等收入的技术工人。

根据经济适用房计划，所有住房项目都招标出售给开发商。为了确保价格实惠，政府提供免费土地并免税，但规定的所有项目毛利的上限为3％。重要的是，获得政府土地加之免除税务，降低了施工企业的财务负担，克服了住房项目发展的显著障碍。

所有住房面积都受到控制。有资格购买这些房屋的人士都有收入和资产水平及居民身份的限制，仅限于常住北京户口的居民。

这种住房还有强制性的五年的转售限制，在这段期间内，当地政府可以是这种住房的首次购房者。这使得政府可以通过通过经济适用住房部门来“回收”这些住宅。

安居工程通常都是高层大楼，有5层-20层楼不等，分成隔开的1000-4000套不等的住宅。起外观和中低端市场的住房并没有多大区别，但是面积较小。出租型住宅面积为 35 到60 平方米不等，出售型住宅为60 平方米左右，为大家庭提供的住宅面积上限为90平方米。室内有着不同的布局，以满足不同大小、有不同需求的家庭居住。

大多数经济适用房项目均位于北京的新开发区，外城区。除了必需设施如商店、服务设施和交通设施，康乐设施也很完善。

澳洲可以从中学到什么呢？

在解散全国住房供应理事会后，澳洲的房屋政策似乎是寄希望于各州和领地的城市规划改革了，这将会促进新房建筑，最终调整中低收入阶层紧缺的可负担性房屋。

然而，中国的经验表明，整体性的重大住房建设是不足以为中低收入者提供可负担性住房的。相反，在广泛的住房项目建设过程中，需要具体的干预措施，以保证能够改善可负担性住房问题。

没有十全十美的方案，在北京也有一些经济适用房存在位置和质量问题。

然而在中国，住房可负担能力对国家经济和社会具有重大意义，中国采用混合解决方案以支持住房供应，这为澳大利亚提供了宝贵的经验。

（澳洲家园网）

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