中国房市VS澳洲房市谁才是房市泡沫？

2014-10-13 来源：今日澳洲评论0条

不可否认的是楼市有泡沫，对于中国楼市“崩盘”的担忧，在目前看也并不多余。中国楼市泡沫是否即将破碎，今年已经有太多的新闻或者专家预测了，今年全国三四线城市房价的大幅度下降是否也意味着这样的泡沫终于飘到了空中受不住压力即将爆破吗？

杭州降价、常州降价、南京降价，北京的房子会不会降价？上海的房子会不会降？中国楼市将要崩盘？多地楼盘上演马年“第一跳”，有人说似乎已经听到楼市传来冰山破碎的咔嚓声。

中国楼市谁还敢打包票？

大佬李嘉诚的表现更是引起了人们的恐慌，由于2013年下半年连续抛售内地资产，“超人”李嘉诚被推上了舆论的风口浪尖，而今年仍然在延续去年的节奏。尽管李嘉诚澄清出售项目并非是看衰内地市场，但仍然挡不住人们对这一举动的过度猜测。

国内的楼市投资市场看着如此惨淡，不少投资者将眼光瞄准了海外市场。由于澳洲楼市的迅速发展吸引了大量投资者的目光。当然也有很多“投资者”会担心澳洲的房价涨的这么快会不会也是虚幻的泡沫？

澳洲家庭债务已达到可支配收入的177%,而住宅物业价格也等同于4.3倍的年收入和28倍的年度租金。澳洲房价飞涨发出红色警告，抬高的债务与收入比率也达到了让人流鼻血的水平，澳洲房地产繁荣似乎没有到尽头。

随着澳洲人拥有住房的梦想越来越难以负担，海外买家却赚的盆满钵满。住宅价格在去年明显加速增长，截止到三月的过去一年里，房价上涨了10.7%.

同期单元房价格上涨了9.6 %。这两项数据都大于过去十年的增长幅度。所有地区的住房价格都有上涨，但增长速度差异显着。悉尼和墨尔本依旧遥遥领先，分别增长15.6 %和11.6 %。

为什么澳洲房价会持续上涨？

像所有的市场一样，价格反映供求关系。但住房市场也有些不同。进入超市，在货架上的所有物品都可以出售。然而，在房产市场，能"流动"的部分是相当小的。住宅存量的约4 %至6%,加上每年1.5 %至2.5%新建工程在市场交易，其余都被冻结。从供给/需求原理来看，有限的物业存量放大了价格的变化。房屋是一种贵重物品。所以，承受能力对于价格也有相当的影响。极低的抵押贷款利率已经提高了住房负担能力，并促进了将住房的潜在需求转化为现实需求。

需求主要受人口迅速增长的影响。出生率和净移民流入率的增加意味着人口增长处于40年来的高值。偏向吸收技术移民的政策也提高了住房市场的需求。技术移民通常富有，他们的到来迅速提高了住房需求。还有临时技术移民（ 457签证）和教育相关的群体。这些团体并不一定是永久的定居者，但当他们来到这里的时候，他们确实需要有住的地方。

尤其是学生群体，澳洲是最适合以房养学的国家，同时澳洲也是当下留学热门国家之一，中国是澳洲最大的生源国。在澳洲留学，校舍有限，更多的留学生选择了租房，往往很多的家庭为了给孩子创造更好的留学环境会在澳洲置业，其一，为孩子提供更加良好的环境，其二，利用租金以及房屋的升值覆盖掉孩子留学的学费以及生活费，最终实现零成本留学。当然，这种以房养学的模式需要在专业的机构指导下才能够完成。

在澳洲，新的住宅供应量在最近几年每年略多于150,000套。数量有限的原因在于采矿和基础建设的竞争中，熟练劳动力和材料的供给都很有限。

这样一来“需求”大于“供给” ,对于房产的过度需求便产生。这种过度需求已经存在了数年。因此，一个被压抑的或累计需求也早已存在。市场通过价格回应来这一需求/供给的不平衡。

外国投资者扭曲了澳洲房产市场吗？

这个数据来自外国投资审查委员会FIRB。数据显示在2012-2013年外国投资者交易量相当于住宅存量的0.1%或总销量的2.8% .

外国投资者的投资由于法律政策原因只针对新的住宅市场。因此，增加额外的供应和住宅建设也是一项政策期待的目标。外国投资审查委员会的数据表面外资购房的的平均值为150万美元。所以大部分活动是在市场的顶端，是不太可能被过分影响本地的住房负担力。

因而，澳洲房产市场近年的全线飙升与海外投资者是无关的，海外投资者所购买的住宅量或者总销量的比重还没有强大到影响到澳洲本土市场的走向。

澳洲房市会是房市泡沫吗？

就如开篇所说，谁敢用自己的脑袋打包票现在的中国楼市呢？澳洲房市相比较中国楼市的优势在于其稳定性，并且有历史数据推演，而中国楼市自97、98年房屋可以自由买卖以来，中国楼市就一直是急速攀升的姿态，根本无从去根据历史数据来推测评估未来走向，中国楼市还没经历过一个完整的市场过程。澳洲房市同样需要看看当前的价格走势。

一个真正的房市泡沫，房价上涨的主要基于以下原因：住房信贷在一个相对较短的时期的增长；贷款标准的放宽；对于住宅的价格持续上涨的期望。

（365地产家居网）

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