海外置业掀热潮国外买房需要知道的五件事

2014-10-13 来源：今日澳洲评论0条

2013年中国跨境房地产投资总量已增至160亿美元……种种迹象表明，在中国，海外购房正掀起新一波“购房潮”。

海外购房都去哪儿：从美加奥转向欧洲的购房趋势

北京振邦律师事务所高级移民专家陈志强表示，在中国人进行海外购房的早期，目的地主要是加拿大、美国和澳洲。“加拿大主要是很多客户移民到当地，为了孩子读书，不得不在当地购买一些房产，大家熟知的像温哥华、多伦多。”他说。

澳洲的房产也同样受到青睐，澳洲持证律师周瑶介绍说，澳大利亚和加拿大、美国不同，很多人在自己选择移民的同时选择房产。澳洲可以对所有的房产，银行会放出相当高的房贷，最高可以是95%，甚至是105%房价的房贷，使购房者可以用这5%购置家具。

但近年来，随着中国人在海外移民比例加大，美国、加拿大等国家都对移民政策有了一定限制，陈志强表示，加拿大已经在今年2月将联邦移民砍掉了，美国也在收紧移民政策。而据周瑶介绍，澳大利亚虽然未对中国人购房进行限制，但由于中国人在澳洲爆炒楼花，导致澳洲房价始终在不正常上涨。

欧洲律师Mate表示，随着中国人对欧洲的进一步了解，近年来，海外的购房逐渐向欧洲转移。“中国人开始发现了欧洲地区的一些优势，生活方式的一些区别。”

海外购房的原因：投资移民双作用

“只要买房子，无论是在国外还是国外，原因无外乎两种。”陈志强说，“第一种就是大家所熟知的，我购买房产是为了自住，另外一种就是投资。对海外房产的投资可能区别于国内，投资额外还会增加一个移民身份的存在。拿到了移民身份会涉及到定居，当然定居还有很多原因。”

而Mate则认为，定居是中国购房者比较倾向的原因。他着重强调了定居欧洲后，教育、医疗和养老方面的优势。“我自己受了欧洲教育，觉得这个教育方式是非常好的，对于孩子也是一个最好的选择。还有老人，欧洲的生活方式比较慢、比较舒服，非常适合养老。医疗方面也是一个优势，我们的医疗都是免费的。”他说。

如何购买海外房产：警惕四种陷阱

陈志强介绍说，其实在海外购买房产的流程比较简单，“客户申请签证十天左右就可以拿到，然后飞到想去的国家，考察当地房产，整个过程只需要3个月左右。”

而周瑶表示，购置海外房产也需要警惕多种风险。

“首先是购置二手房的风险，”周要说，“有些二手房产权不清，比如产权属于甲乙两人，而客户从甲处购买二手房，而乙并不知情，办理过户以后，也许过了一段时间，当乙发现自己的产权受到侵犯的时候，他随时可以对我们的购买人提起诉讼。而购买人如果通过这个房产拿到身份的话，那身份后续的登记会受到很大影响的。”

周瑶介绍的第二个陷阱，是指一些不太正规的中介。“这些中介通常对房屋的真实状况都会有所隐瞒，比如房屋曾做过一些法律不允许或大家道德观念不接受的用途，或者房屋的质量问题等等。”

她表示，有关律师的问题也可能会成为陷阱，通常情况，购房律师和移民律师应该是两个人，而有一些人为了节省律师费，只雇佣一个律师。而因为利益关系，一个律师达不到相互制衡的作用，从而对客户进行隐瞒和欺骗。

“购买二手房的风险很大，但也不意味着购买新房就没有风险，”周瑶说。她认为，在购买新房的过程中，购房者可能会受到一些小开发商的欺骗，比如一些小开发商对外国人会报与本国不同的虚假售价。“如果选择正规公司代理，这个风险就会有所减小。”周瑶说。

海外房产购买时机：抄底欧洲正当时

Mate认为，从各国的形式来看，北美及澳洲的房价已经升到一个顶峰的水平，无论是从泡沫的角度还是继续升值的角度，都不是最佳的投资选择。

“据我了解，温哥华市中心一个小公寓就要达到100多万加币。”周瑶说。她表示，目前加拿大和澳大利亚的房价已经虚高，泡沫内容很多；相比之下，美国的部分房产要合适一些，但美国住宅的持有成本很高，包括房产税、维护费等等，而且美国对二手房出售的管控十分严格，如果达不到相应标准，就难以被批准出售。“所以购房者如果要投资美国房产，需要将后续的持有费用计算进去。”

但与之对应的，Mate和周瑶均认为，今年正式抄底欧洲房产的恰当时机。“前几年经济危机，房价已经有所下跌，而现在的政策比较平缓，经济有所复苏，所以现在是一个购买欧洲房产比较好的时机。一个是以后的房价可能会回升；二是因为欧洲土地面积比较小，作为新建筑用地的面积更少，将来可以选择的房产会越来越少，如果中国人过去买房，会更难选到自己心仪的地理位置。”

海外房产送移民：欧洲四国购房移民

近年来，提到海外房产，就联想到购房移民。据陈志强介绍，自2009年以来，从塞浦路斯开始，西班牙、葡萄牙和希腊都陆续推出了购房移民的政策，即：购买一定金额以上的房产，可以送所在国的居留权。

“塞浦路斯是满足30万欧元就是可以移民，希腊是25万欧元，西班牙和葡萄牙都是50万欧元。”陈志强说，“从金额角度来看，感觉塞浦路斯和希腊更具有优势，但事实是这样的，我们从国别来说，虽然塞浦路斯是属于欧盟成员国，但是不是申根国。而西班牙和葡萄牙属于欧盟成员国，同时也是申根国。”

陈志强认为，从移民条件上来看，葡萄牙相对比较有优势。“其他几个国家都是携配偶和妻子移民，只有葡萄牙是三代移民。同时葡萄牙的居住条件比较低，一年只需要居住7天。而西班牙在第5年转永居的时候，5年内要累计住满4年零2个月，而葡萄牙是没有这个要求的，只要每年够7天，直接就转成永久居留权。”　　

（焦点房地产）

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