毛大庆：2017中国房地产变化及趋势

作者：毛大庆

来源：搜狐焦点

对于个人来说，我认为如果你需要房子，你确实需要房子，现在就应该去买，早买一定比晚买好，这是非常庸俗的话题，但是我仍然认为，我始终坚持这个观念，你是要用房子，而不是炒房子。

毛大庆

搜狐焦点主持人：过去十年和未来十年整个房地产有什么变化和不同？

毛大庆：在学术定义里中国房地产业是一个行业，真正的开始是从1998年、1999年开始，从那时候到现在接近20年，我们形成了一个这样的行业。

这个行业有多大？2016年全国房地产销售额达到13.3万亿，在人类历史上创造了奇迹。这是一个庞大的市场，是非常大的经济拉动来源，承担了中国过去可以说十多年经济成长的动力。我们看待这么庞大的一个经济现象，如果用十几年周期去看它，实际是不正常的。任何一个国家、任何一个城市，例如美国、日本等，他们进入到发达后期，房地产仍然是存续的，仍然在很大程度上帮助和刺激国家经济的成长，不然的话就没有次贷危机，在发达后期，房地产仍然是经济总量很大的业务。

因此，我们不应该把房地产阶段性产物看成一种持续的状况，或者老是说再过多少年这个行业就结束了，这种说法也是不科学的。但如果我们说房地产一定要不停暴涨，这个更加是错误的。

我们确实需要行业有规律可循，这是为什么近几年中央一直提倡要建立真正的房地产市场长效机制。这个长效机制对于老百姓来说，对于我们的社会稳定，经济发展来说都是非常重要的，它确实就是一场马拉松。但在这个过程里，行业的发展特征、发展方式，可能会发生非常重大的变化，这个是很正常的。

对于中国来说，中国房地产的发展方式我认为还仅仅是走了第一个篇章，远远没有开启后面的篇章。如果一定要说这是上半场结束，只能说第一种发展方式可能要告一段落，下面的发展方式可能要开始了。美国发展这么长时间的自由经济下的房地产市场，现在还有很多新方式出来，包括跟金融结合，金融资本促使新的产品出现，也包括老百姓对于房地产这样一个资产的看法和方法论也在不断变化。

搜狐焦点主持人：中国的房地产走过20年，有没有走过什么弯路，以后需要有哪些办法来促进房地产能更好地发展，并符合目前的国情？

毛大庆：中国房地产确实走过很多弯路，最早的计划经济到98年、99年结束，这个过程对于经济发展、货币发展、老百姓个人的财富及对资产配置需求的发展，甚至是中国经济后来在世界地位中的影响，我认为当时都是估计不足的，而且是远远不足。

我们来看看这些不足：

第一，作为人口大国，我们有多少资源，人口和资源配置的关系我认为是当时预估不足，比如98、99年跟今天相比，城市化水平、房地产市场化水平、人口城市化的水平，都连现在的1/3都不到。这20年提升了四、五倍，还远远没有完成城市化的过程。

当时我们有没有预见到有多少城市能承载这么大的城市化人口，这些城市里面的土地总量、空间总量、发展潜力能不能支撑人们进城的需要；我们的制度能不能满足这些需求，例如：城市乡村二元化的制度是不是能够在某种机制上进行改良，甚至打破，让土地合理流转起来，这些问题当时都没有考虑。当时我们想的是这个国家从计划经济走向市场经济，房地产首先要市场化，这个思路是对的，房地产市场化确实克服了很多弊端，但是也带来了很大的潜在问题。

我们借鉴其他国家和市场：资源短缺型的国家安排的比较好的制度，比如新加坡的体制：新加坡把土地资源和市场空间分为保障性资源和市场化资源两种，在双轨制里面运转，保障的人必须要用保障的制度来保障，但是政府也要市场化运行保障的制度，保障制度也不是救济制度，也是市场化制度，但是在有一定的约束情况下进行的市场化制度，并且是完全放开的市场，这是双轨制。

另外一种德国等一些欧洲国家用税收的制度来调节开发商、开发机构对于开发哪一种房子的动力，运用得比较好。德国最典型的是：税收制度用得非常好，从鼓励、保障开发商，到保障买房人、租房人、使用者，不停用税收的东西来在这些需求间进行平衡，这也是一个长效机制。东、西德合并之后出现房子短缺的情况，德国很快运用税收制度来促进房子的供应等等，今天还在用这个制度，这就是长效机制。

我们目前缺乏长效机制的概念，一直把房地产这件事当成刺激经济的手段，导致了很多短期做法的产生，包括地方政府的土地财政这些问题。但是我们客观地说，通过房地产发展产生了庞大的GDP，但是过程之中不断的强调控来调节市场，确实缺乏长效机制，这是一个问题。

第二，房地产本身势不可挡，不可避免是这种货币现象，房地产有太大的能量去吸纳资本、吸纳资金，所以它一定与货币密不可分。房子主要生产资料就是土地，土地更是重大的容纳货币的附着物，我们说资金或者资本的附着物，这种附着物它的价格涨跌和变化又会影响到资本市场，影响到货币的稳定。这里面包括国家投资、地方政府投资、老百姓个人投资，实际都跟房地产的起起伏伏有着密切的联系。一个国家的经济是否稳定，特别在我们国家，过去这么强依赖于房地产和土地市场，所以长效机制尤为重要。

另外关于泡沫的问题，任何行业都有泡沫，泡沫是一个不好的现象，但是你不能说它什么东西没泡沫，要注意的一个是控制泡沫的范围，它的度；另外要注意这个泡沫跟其它的泡沫之间的相对关系，这是一个经济学的问题。我们国家处在新旧动能转换，新的经济增长能不能够成长起来，新的经济增长能不能够慢慢取代我们陈旧的增长方式。这是个非常不容易的过程，因为这个舵太大，转起身来，太快了，可能会不稳，但转慢了，又来不及跟上。

我也认同的观点是：经济转型不易过快，要稳稳当当扎扎实实。房地产仍然扮演一个非常重要的角色，而且我认为会相当长时间还在扮演重要的角色，但是扮演的角色和戏码会发生很大的变化。

说回到泡沫问题上，跟我们实体经济的成长是有关系的，如果实体经济不成长，或者成长太缓慢，我们还要保持经济稳定或者一定的GDP增长速度，那么我们就变得需要货币来驱动发展，货币驱动发展过去这些年都是这样，M2驱动是我们最大的特征。如果M2驱动再继续使用，而没有新的经济增长来使用货币的话，过多的货币会继续再流进土地、流进房子，在经济空转的情况下房价高企，那么这时候房地产就确实会存在泡沫。在房价高企的状态下，需要实体经济能够跟进，当房价有实体经济支撑，这个房价就不是泡沫。所以，中国整体房地产市场的泡沫，我认为要关注，但是没有到危言耸听、要爆炸出问题的地步。客观的说，这些年，老百姓财富的增长，国家财富的增长和社会总的发展趋势，总体还是向好的，在这个过程里面局部城市过热，是要留意的现象。

但是为什么会过热？我认为这是由于我们的资源分配不均衡，人人都要往这个城市里面来。中国13亿人，有点钱的人钻到有限的十几、二十个城市，在这么庞大人口的推动下，是可以托得起来，也正是只集中在这些城市里面，整体来说发展不健康，也是肯定的。

搜狐焦点主持人：给买房特点不同的朋友，有的想换房，有的想在一线城市买房。从您的角度来看，给他们提供一些参考性的建议。

毛大庆：国家最近的提法和政策需要留意，总书记在近期的中央政治局会议上对房地产有过一段阐述还是很重要的，其实核心还是要建立房地产市场管理的长效机制。

政府从哪儿入手？目前重点强调从金融角度正确地引导房地产投资行为，另外建立长效机制，还有建立比较完善的金融管控机制，防范系统性风险的产生。这一段话虽然不长，但是可以从中读出未来房地产管理的视角。不再会是从买房人着手，而更多的是从国家金融风险的防控角度着手。

货币总量在这儿摆着，可我们还要增加货币总量，这些货币一定会有一部分流进房地产市场，这个是不对的。但流到哪儿去才对呢？流到未来的新兴房地产种类，比如租赁性住房、小镇开发、新的扶持产业和刺激产业成长的房地产产品里面去，国家会鼓励并且会支持，比如现在一些园区建设、小镇建设、新机场辐射区建设，以及裙带式、群状式城镇化的建设和发展。我们看京津冀的发展，一定带动一批城市群的发展，因此，未来的调节手段会从金融手段入口调节，规范资金的流向。

对于老百姓来说，适度合理的资源配置在今天仍然恰逢其时。

北京、上海、深圳区域房价过热过高，着眼区域性的产品仍然还是有很好的值得购买的点。例如，我们看京津冀发展的走势，北京未来几年有两个亮点：一个是北京城市副中心的概念，一个是新空港区域的发展。这些动作和手笔绝非阶段性、也绝非小区域性，它是国家性战略。这样的动作其实绝对不亚于当年深圳的崛起、或者是浦东的发展，很有可能会成为中国第三个国际化的区域经济拉动型的增长极。把问题提到这个高度看，可能就会重新看待这个城市的发展格局。我们国家也在试图把城市这个篮子做得更大，让更多的人能够分享城市化发展的成果。

买房对于老百姓来说，资金有限，既是一个需要，同时不可避免也是一个资产配置。

资产配置在中国今天大的发展态势和趋势下，有很多新的增长点值得我们关注。经济活跃性城市像杭州、武汉、南京、厦门、成都、西安、天津、郑州、东莞、珠海、三亚等等，未来又会吸纳一大批城市化人口，满足他们的置业需求。中国的城市梯队还是有潜力的，还是在发展过程之中，非要到上海市中心、北京市中心买房子，那真的很贵确实很贵，但是这个房子是不是已经贵到顶点了？还有待时间来论证。

搜狐焦点主持人：现在说三、四线城市去库存，这句话喊了两年。尽管一些二、三线城市或者所谓三、四线城市，甚至五线城市房地产也慢慢开始变得相对来火起来，但是跟一线城市比还是不温不火，您对这些城市怎么看？

毛大庆：东莞算三、四线城市，他的房地产市场2016年非常得亮丽，包括佛山也很亮丽。未来，佛山、东莞、深圳、广州，就连起来，变成一个城市带，将来经济有大量的连带发展作用。

东莞这个三、四线城市为什么这几年房地产持续稳定地成长，而且过去这一年成长特别快，实际上产业结构特别合理，现代服务业、高端制造包括科技等等一直在这个城市里面孕育，把原来低端的产业不停淘汰，通过高端淘汰低端，不停自我迭代、自我更新。

这个城市市场化的运行程度非常高，都是民营经济，自我迭代能力特别强，全市场化运行，产业自我调整非常得好，带来房地产持续地蓬勃和繁荣。很多优秀的企业在深圳的成本略高，往东莞转移，东莞经济一下子起来了。类似于东莞还有昆山、苏州、无锡。此外，还有开封，开封也非常有潜力，文化渊源深厚，城市治理、环境治理也特别好，受大郑州的影响，郑开一体化。

城市带、城市群发展起来，把饼做大，老百姓就不是非得挤到某一个中心，就会看待这是一个城市群，从买房人来说，从政府腾挪来说，空间就大了很多，这也是京津冀的规划发展趋势。

在北京周围可不可能出现一个东莞？现在我认为有一个地方希望很大——廊坊。廊坊很有可能变成今天的东莞。将来有可能出现一堆番禺、佛山，固安越来越像佛山，廊坊越来越像东莞。

随着交通便利性提升、信息通信便利，移动办公便利，再加上现在的云服务非常好，是不是非要跑到市中心这都值得认真探讨。未来很多新城，从前叫三、四线，现在变成大城市的一体化辐射片区，我认为这些城市很有可能成为新的增长点。

原来说三、四线去库存，那是一个阶段性的口号，上次过热之后太多的资本，太多的政府投融资平台投了很多的钱，刺激了三、四线房地产的发展，但是三、四线的发展没有产业经济的支撑，房子不知道用来干什么好，人也往外流，房子当然成了问题，将来会带来大量的烂尾楼、空置以及不良金融的问题。

这个问题阶段性会过去，等过去以后慢慢消化掉、吸纳掉以后，根本的问题还是在于这种三、四线城市还是要找到自己的定位跟经济发展的模式。

搜狐焦点主持人：二、三线城市，三、四线城市发展起来，不能盲目像一线城市摊大饼，产业结构发生质的变化，房子是住的，不是用来炒的，要跟整个一线城市相结合，产业、生活、教育、医疗等等都要跟这个城市匹配上，这样大家能够在这儿住，也能生活，这是三线城市今后发展的出路。您怎么看待？

毛大庆：这个话题现在谈的比较少了，但实际上它还在默默发生变化着。我们在过去几年里面有一个热门词：新型城镇化。现在慢慢被区域性发展城市群落取代，但是当我们谈论新型城镇化的时候，有一些观点还是很正确的。

怎么来看待新型城镇化？是再建一堆新城镇，还是研究原来已存量城镇的资源能不能被再利用？

第一，要从区域经济战略上看待新型城镇化，比如发展长江中下游流域的物流、资金流、资源流带动的城市带，建成上下游承接的城镇化带。

京津冀、长三角、珠三角以及围绕成都、武汉、郑州这些产生辐射效应的城镇化，这都是合理的理。

第二，美丽乡村建设，还有小镇建设，小镇建设未来会大量或者非常有效地改变我们的农村形态，给农村带去一大笔有益的财富。当中国的个人消费能力、经济总量达到一定程度的时候，乡村消费、小城镇消费，特别是特色小镇的消费一定会成为一个非常蓬勃的领域，非常有意思。

另外还有租赁经济，大家说到房地产上半场、下半场，我不按场说按下一幕来说，租赁经济会是下一幕房地产非常重要、非常蓬勃的内容。前面三十年的开发，我们积累了1537万亿的存量资产，这些房子用了很多土地，房子盖完了，房子是不是能成为房地产行业发展的下一阶段的生产资料？上一个阶段的生产资料就是地，地没了是不是房地产不能干了？完全不是这样。

成熟的发达国家，房地产的生产资料除了土地，大量是存量楼宇以及存量楼宇的升级换代、内容更新以及就地改造，这种现象未来会大量存在于我们的大都市和发展得比较饱和的城市里面。租赁经济需要什么来保障它的合理运行？一个要有良好的租赁制度，以及有一大批非常成熟可靠的租赁代理中介，我们叫机构化管理。

第三个要素，金融。金融产品的丰富多元，资本要进入房地产市场，让它流进现有房子，实现楼宇经济的转型，让它能够刺激租赁经济的发展，这笔资本实际也是很有用的。一个走向就是变成了REITs，变成房地产投资基金、信托基金等等这样的钱，这些钱仍然很大宗。

租赁经济仍然是非常吸金的领域，上次北京市两会我跟蔡奇市长提到，租赁经济是几万亿、十几万亿规模，北京市一个城市的租赁经济已经达到几百亿的规模。

不要小看租赁经济给未来城市发展，房地产经济发展的巨大提升量，这里面变成资本回流动的玩法，把资产看作资本的一个链条，把资本看作资产的一个重要的依托，运行一个庞大的房地产存量市场，又会激发中国在房产领域内的经济增量，当然这种资产资本就需要有在下一章节高水平的操盘手、机构、职业经理人来运作。

我本人在房地产领域近23年，实际“房、地、产”这三个字过去特别混淆，一想到说房地产，我们想象的房地产就是买房子，卖房子，买块地。而在国际领域的房地产是非常大的学术课题，资产证券化、资本资产结合，很多金融产品可以在一个房地产领域，一鱼多吃发展出好多经济种类来。在过去快速发展的20年里，我们缺乏学习，缺乏耐心，也缺乏这样的理念，第一章节闭幕了，第二章节要开始，其实它还刺激房地产的操盘手、房地产的职业经理人，所有的从业人员升级改造，房地产各种链条上的人都变了，消费人口变了，消费的趋向变了，用户变了，资本市场也变了，国家政策也变了，土地也快没了，城市空间也饱和了，但是消费升级来了。你不会迎接这些新需求，你就会被淘汰，但是房地产行业需求还在，玩家变了，市场颠覆以后行业还在。

搜狐焦点主持人：国家战略目前来看租售并举，国家的保障房向公租房转接，以后是90后、00后的时代，大家整个对房地产的意义和观点也发生了变化，现在是大众创业的年代，也是一个自媒体的年代，大家对办公的需求和住的需求跟以前的70后、80后甚至老一辈的观念不一样，包括办公的观念也不一样了，甚至很多人都在家办公或者攒到一块儿就叫办公，跟传统的办公意义包括居住意义完全颠覆了。房地产以后更多的意义和价值在哪儿？

毛大庆：回到刚才说的理念上，思维路径依赖对于传统房地产行业的人来说还是挺厉害的。

刻舟求剑的故事天天上演，在我们的传统房地产公司里面，房子卖完了，客户就已经走了，客户变成另外一伙人了。这个现象我觉得这几年房地产行业讨论的很多，是不是慢慢把这个行业重新洗牌，能够跟着这个行业走？确实如你所说，客户在变化，新生代85、90后已经站在你眼前了，我们再看物质高度发达、财富已经不再成为稀缺品的时候，他们不见得会购置资产。

比如北京出现很多好玩的空间、好玩的公寓、好玩的场所，我去租个场所，有一大堆朋友在一起住，一堆人一起玩，就是一种新兴的紧凑型社区，很多时尚人口住在一起，有创业的，有自己做生意的，有自由职业者，这种状态的产品以后会越来越多，这种社区性的居住，租赁性的产品，带上玩、带上吃、带上办公，甚至于演播室、甚至于实验室、甚至于各种各样的健身房、小影院出现居住的小型紧凑型综合体，但是是用来租的，它给城市的停留型创造了非常新颖和另外一种居住方式的选择。

租赁经济的成长一定会到来的，以社群的思路来运营，各种各样的产品会迎合这一批年轻消费者的需要，城市会变得多元化，城市空间变得丰富多彩，城市空间变得越来越好玩。

集约的方式、社群的方式，另外信息能够共享的方式，这样的空间场所会越来越发达。

搜狐焦点主持人：去年下半年到年末开始，很多开发商关注北京周边的发展，越来越多的开发商进驻北京周边，我们采访过程当中听到很多声音，营销总也好，总经理也好都对北京周边的发展抱有很大的期望，您怎么看待北京周边未来的发展？如何理解北京周边跟北京的发展关系？如果落实到实处，我是一个买房人应该买北京，还是京周边，在这样一个时间点内。

第二个问题，上层建筑如何看待租赁市场，刚才提到了REITs，如果我是一个想租房的人，您有没有一个这样的构想，未来租赁市场如何面向购房人，我应该如何租赁这个房子，房产持有人跟租赁方是什么样的关系？现在的REITs推进下去非常难，还没有真正下去，银行也不愿意推动REITs的发展。如何面对租赁市场的发展？

毛大庆：REITs从来不是靠银行推动的，是机构推动的。

第一个问题，环京周边，好像是一个潜力股，当然这里面有很多微观的因素。

说的更具体一点，比如南部、东南部这一带，环绕副中心的，环绕廊坊、新机场空港的，包括涿州、固安，我们叫“廊、涿、密”这一带是高速发展带，这一带涵盖了北京和未来大北京的发展态势。

北京北边都是山，发展空间有限，一定往“廊、涿、密”方向发展。北京如果说把它想象一下，世界上的几个经济总量巨大和辐射能力很强的国际大都市，辐射多远和快速轨道交通的网络密布情况有关系，确实在快速轨道交通上完成到各个点的链接。

我认为，北京城市副中心要成为快速疏散人和快速联络各个重要的行政区的快速交通港，这个快速交通港能实现的话，城市的距离就变得没那么显著了，车的舒适度、换乘的无缝都是现在要解决的问题，这一点在后续技术上是能够解决的。如果技术上能够解决，北京这样的经济总量，这么大的国家首都，它的辐射量应该是非常大的，想的稍微远点也不为过。

关于租赁的问题：机构化发展的问题，租赁肯定是趋势，整体性常租公寓和散布式的常租公寓，两者会形成城市租赁房的巨大供应来源。

搜狐焦点主持人：刚刚提到租赁市场，我们直播过程当中，包括论坛过程当中对去年年底到今年年初出的几块地比较感兴趣，因为是百分之百自持。

毛大庆：政府也是通过土地拍卖的手段来要求开发商进入到租赁经济里面去。这个动机是好的，具体结论还有待时间去验证。我对这种模式的落地还是偏乐观的。通过房地产信托投资基金模式操作。货币缺乏跟对位的产品有效的路径，这个路径是什么？这个路径就是金融产品和金融机制。

搜狐焦点主持人：最近非常关注的大家都在说房地产税的事，从您的角度来看，房地产税什么时候开征比较合理？目前来看是一个征收房地产税的好时机好时候吗？

毛大庆：房产税我认为是一个很正常的工具，我是支持有房产税的，但是这个房产税的出台确实在我们国家很不容易。我们的房子发展历史不像西方社会，我们前面有一大堆房子是公房，后来改成个人房产，这20年有各种各样的动机，有的拆迁，有的保障，有的还有自己投资的。现在对这个问题可能还有很多技术性的问题要考虑，我也认为迟早征收房产税。目的、界限以及这条线划到哪儿，这些问题要考虑清楚，技术上的难度还是有的。

搜狐焦点主持人：今天聊了过去整个房地产走的各种弯路包括以后整个房地产各种趋势，从以售为主，变成租售并举。包括很多房地产新兴的各种产业也好，还是各种地段也好，最后请您给大家展望一下未来十年，包括中国一线城市、二线城市中国房地产市场，应该是怎么样最健康最合理？

毛大庆：谈未来离不开今天的主题，今天说两会，今年会是政策关键的一年，今年是“十三五”开局，包括两会对今年之后的经济转型，新旧动能转换，相信会有大量热烈的讨论。两会之后下半年还有十九大召开，十九大之后中央肯定把大量的精力放到经济建设上去，这个也是显然的。

在整个大背景下，所有今年的政策指向以及所有的大政方针会影响到未来十年经济总体的发展。

从整个世界格局范围内来看，我仍然持非常乐观的态度，过去这两年，无论是政策引导还是大的运动性推动也好，确实创业创新，包括全民投入到创新，科技创新，以及人才的进一步回归和梳理，确实有非常显而易见的进步。

在国际竞争的大历史背景下，我们真的有可能会成为一个创新大国，创新驱动的战略，相信会产生巨大的历史影响。中国未来十年经济的战场，新的转型战场会呈现出一派非常有意思的局面。

持续向好看待中国的经济，中国的城市发展、城市化发展，包括房地产产业的发展，我仍然认为是非常值得我们期待的，期待出现崭新的、多元化的有各种针对性解决需要的房地产市场出现。十年以后回过头来再来看，我们现在这十年可能会是中国房地产行业真正从原来单一模式，转向多元化模式发展的历史性分水岭，这里面伴随着我相信不用太久，大家要用更加历史的眼光，更前瞻的看法，来看待中国经济和房地产行业的发展。

对于个人来说，我仍然认为如果你需要房子，你确实需要房子，现在就应该去买，早买一定比晚买好，这是非常庸俗的话题，但是我仍然认为，我始终坚持这个观念，你是要用房子，而不是炒房子。

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