AWS专栏之澳洲宏观简评 - 中国将为澳洲房地产周期下行提供缓冲

AWS导语

此原创文章改编自咱们村悉尼二少3月24日发表的澳洲投资策略研究：Credit Suisse Australian Investment Strategy: Shanghai? Shenzhen? Sydney! 详见澳洲各大媒体报道：AFR, Sydney Morning Herald, Business Insider, The Australian, ABC  

 

无AWS许可，其他机构或公众号不得以任何形式转载此文，违者必究。（防止被房产中介滥用）

作者简介：悉尼二少，AWS专栏作者，AWS Young Professionals Group骨干会员，全球顶级投行澳洲证券市场策略分析师。服务客户包括澳洲最大的资产管理公司，对冲基金，国家主权基金，以及投行私人银行部门。澳大利亚国立大学金融荣誉学士，毕业后先任职于全球四大会计师事务所，曾以国际学生身份在澳大利亚联邦议会实习半年。

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正文： 

澳洲房地产市场的火爆程度无需多说。用最基本的收入／房价比来衡量，悉尼的房价已经是西方社会第二高，墨尔本排第六。2009年金融危机后，悉尼房价已经不止翻倍，墨尔本则暴涨了90%。在债券利率走高、全球央行减少量化宽松的宏观背景下，澳洲房地产市场已经登上了这轮周期的顶点，但未来的地产下行周期何去何从？今天悉尼二少从国际顶级投行的角度，给大家分析澳洲房价暴涨的重要驱动力 － 没有永居权的海外中国买家。二少同时会给出一些可操作的股票投资策略。 

天上的城堡 

悉尼和墨尔本的房价在过去八年里翻倍。悉尼的收入／中位房价比已达到12.2， 墨尔本则是9.5. 按照这个标准衡量西方社会的房价，悉尼排第二，墨尔本排第六。西方发达国家房价最贵的二十个城市里，澳洲城市占了五个。而细看这些西方高房价城市，大多也是海外移民多、海外买家热衷的市场。这些国家的政府为抑制房地产泡沫操碎了心，在过去几年里不断推出针对海外买家的房产税来抑制投机活动。这些海外买家由于没有当地的永久居留权（绿卡）而需要交额外的税，而来自海外的移民则无需交海外买家税。 

和其他国家一样，澳洲当局从2015年开始推出了一系列海外买家房产税。2015年7月，维多利亚州政府（墨尔本）率先开始向海外买家征收3%的额外印花税。同年12月，澳洲联邦政府开始征收1%的海外买家购房申请费。2016年维洲政府把3%的额外印花税提高到7%，同时新南威尔士州政府（悉尼）和昆士兰州政府（布里斯班）开始征收4%和3%的海外买家房产税。 

如果海外投资者买一套价值一百万澳元的房子，那么在墨尔本她必须支付13.8%的海外买家税，换在悉尼她则要支付9.1%的税。图4显示，虽然悉尼墨尔本的海外买家房产税比奥克兰和旧金山要高，但还是远远低于香港的38%和温哥华的17%。 

新房产税，新数据 

虽然向海外买家征税不一定能抑制房产投机活动，但可以提供精确的数据来分析到底是谁在买悉尼墨尔本的房子。我的瑞士信贷投资策略团队从新南威尔士州和维多利亚州政府那里获得了一系列珍贵的数据。我们发现： 

1. 按照目前的速度，海外投资者今年将在悉尼购买价值50亿澳元的房产，在墨尔本买30亿澳元的房产。 

1. 海外投资者购买了新州25%的新建住宅，在维州这个比例是16%； 

1. 所有的海外投资者，至少80%来自中国； 

1. 即使中国实行外汇管制、澳洲银行停止向海外买家提供房贷，悉尼和墨尔本的新建公寓交付/履行合同量在去年下半年有明显加速 

所以澳洲政府的海外投资者征税记录可以证明，无论是购房数量还是金额，海外投资者市场基本被中国人垄断。 

在新南威尔士州，外国买家的平均购房金额为104万澳元，这基本与中国买家的平均花费相当。细看数据，美国人出手最大方，平均购房金额为235万澳元，而印度人比较小气，平均只花42万澳元买房。 

政府提供的每月海外买家交税纪录显示，悉尼和墨尔本的新建公寓交付/履行合同量在去年下半年有明显加速。在新南威尔士州，外国买家在去年10月履行了价值2.25亿澳元的新房交付，而这个数字在11月和12月迅速上蹿到4.5亿澳元以上。在维多利亚州，去年12月的海外买家新房交付量比11月多了50%。所以即使中国实行外汇管制、澳洲银行停止向海外买家提供房贷，海外投资者无所畏惧。 

中国的外汇管制能在短期内延迟资本外流的速度，但无法从根本上减少资本最终流出的规模。虽然澳洲当前的房地产周期已经见顶，我们的投资团队认为中国买家将提供长期可持续的购房需求，给澳洲地产周期下行提供巨大的缓冲。从长期投资的角度，撇开政治、自然环境等因素，我们有三大理由看好中国买家的购房需求： 

1. 中国人的家庭财富呈爆发式增长 

瑞士信贷去年发布的2016全球财富报告指出，中国目前有至少160万家庭的可投资资产超过100万美元，而2010年这个数字只有现在的一半。按每年7%的增长速度，预计到2021年中国将有250万家庭的可投资资产超过100万美元。炒完A股炒一线地产，一线二线炒完了开始炒三线城市，国内资产数量有限，终有被炒完的那一天，到那时候还剩下什么？所以富裕家庭必将把资产全球配置作为重点，钱多了总是要找地方发泄。 

1. 澳洲房地产有很大的估值优势 

澳洲本地人很难想象自己国家的房子是“便宜资产”，但对于中国的投资者来说，澳洲的房地产市场到处都有价值投资机会。上海的公寓楼中位价在90万澳元左右，比悉尼同等规格的公寓贵25%。从房屋投资的租金／房价比看，上海仅为1.5%，悉尼则在4%左右。对比北京、深圳、墨尔本、布里斯班，中国一线城市的房价都高于澳洲，而出租回报率却更低。所以澳洲的房价和自己的历史相比的确贵了不少，但是和中国比起来却实在便宜。 

1. 中澳经济高度融合是长期趋势 

西方国家民粹主义的抬头让美国和欧洲开始逆全球化，但中国在亚洲的地缘影响力在不断上升。中澳自由贸易协定让两国公民自由流通更加方便。中国人前往澳洲短期旅游的人次呈指数级增长。2016年中国游客前往澳洲多达110万人次，这个数字在过去十年里翻了三倍。与此同时，每年从中国前来澳洲定居的移民数量保持稳定增长。中澳两国经济高度融合是长期趋势，这为中国人对澳洲资产的需求提供保障。 

投资策略 

投资者在过去仅能用猜测来判断澳洲房地产市场里海外买家的影响力，而我们的研究则是第一次用可靠的数据来定量分析。我们坚信澳洲当前的房地产周期已经见顶，但中国买家将提供长期可持续的购房需求，给澳洲地产周期下行提供巨大的缓冲。我们认为很多股票投资者对即将到来的澳洲地产下行周期过度悲观，而这种悲观情绪早已影响了一些与房地产行业相关的股票估值。 

图13给出了目前澳洲股市中部分最受房地产市场（residential property) 影响的股票，它们被分成地产开发商，建材商，房地产广告网站，以及澳洲四大商业银行。悉尼二少自己运作的长短对冲投资组合(Long/Short portfolio)持有澳洲本地大型地产开发商Lend Lease。由于澳洲地产题材股票估值偏低，绝大多数没有短期的催化剂可以做空，所以二少没有任何short position on any stocks in Figure 13. 

 我们瑞士信贷的长短对冲投资组合(Long/Short portfolio)开始增持澳洲建材商Adelaide Brighton (ASX:ABC) 。细看ABC的销售额，三分之一来自于澳洲房地产行业，35%来自于目前澳洲国内火热的基建项目。在对ABC的历史回报率、波动率、股票相关估值进行量化分析后，我们认为ABC极有可能成为未来受投资者热捧的市场宠儿 (future market darlings). 该股票目前EBITDA margin高达25%，而低负债的0.9x net debt to EBITDA 比例也证明该公司优秀的资产负债表。最重要的是ABC目前正经历强劲的销售、每股盈余、每股分红增长势头 (sales, EPS and DPS momentum)，而且目前该股票的价格反映出未来12个月4.4%的自由现金流。 

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