研究指过去五年悉尼公寓增值回报远胜布里斯本、墨尔本
图:Dominic Lorrimer
原文:Jennifer Duke / 原载:Domain
编译:芭比
研究显示,直到2016年的5年,墨尔本超过百分之50购入后再出售的新公寓都是在亏本的情况下售出。
BIS Oxford Economics对自2011年所有购入和出售的公寓分析显示,在布里斯班和悉尼,购买公寓楼花的买家获得的增长远较购买二手公寓少。
在悉尼购买二手公寓的买家在同一时期重新出售物业获得最大的利润,增长为百分之25.9。再出售楼花公寓的利润回报只有百分之7.5。
楼花或新公寓是指在购入项目中新业权物业,其后再出售。二手物业包括以往曾经买卖的房屋。
在墨尔本,楼花买家的平均亏损是百分之2.7,这是把所有购买价格加起来再减去出售价格而计算。购买二手公寓的买家则获得百分之7.4的利润。
(上)各地五年内出售新公寓的盈亏比例(下)新公寓与二手公寓的出售收益对比 来源: BIS Oxford Economics, Pricefinder
在墨尔本,以售出10套或以上楼花公寓的地区来说,Carlton, West Melbourne 和 Docklands的表现最差,亏损达百分之7.44。
墨尔本五个表现最差的地区 来源: BIS Oxford Economics
悉尼没有一个地区录得整体亏损,表现最差的Rose Hill在自2011年的增长为百分之13.2。
悉尼五个表现最差的地区 来源: BIS Oxford Economics
布里斯班的Kelvin Grove 和 West End是楼花买家唯一录得亏损的两个地区,房价分别下跌百分之2.57和百分之1.26。
BIS Oxford Economics住宅物业高级经理Angie Zigomanis指选择2011年开始研究可能会令结果倾斜。因为2011年和或者2012年,布里斯班的房价正处于增长期,但之后买房的人却受到打击。这个期间在布里斯班购买二手公寓仍然较新公寓获利较多,增长分别为百分之4.4和百分之1.9。
墨尔本Property Mavens的买家中介Miriam Sandkuhler认为,物业价格上升是因为土地的价值,而非建筑价值这个基本原则是正确的。当投资者购买楼花,他们支付的价格包括了开发商的利润。在很多情况下,因为区内类似的楼盘供应太多令投资者甚至亏损。
以往物业专家曾经大力反对购买楼花,把楼花比喻为购买新车,当把新车开走,价格立即下跌。
不过,也有人购买新公寓而致富。在Barangaroo,一些买家在购买楼花后两年内获利一百万元。
布里斯班PRDnationwide全国研究经理Diaswati Mardiasmo指出,公寓是否订价过高要看是在哪一个地区和兴建多少套楼花公寓。楼花也严重依赖买家。一些买家愿意多付一些,因为购买楼花不用立即申请房贷。对一些人来说,可以得到多些时间申请房贷,多付点钱也是值得的。特别是希望在公寓居住一段长时间的人,这可能是更理想的选择。
悉尼Just Think Real Estate董事Edwin Almeida指这是由于时间和地点的问题,如果悉尼买家在交收期即将来临时,银行估价不及原来的售价,便可能难以获得房贷。至少在过去三年,很多人以未来的价格购买楼花。他认为市场的炽热气氛、上升的佣金和质量差的建筑工程引致这个情况出现。
如果楼花公寓价格下跌,又或购买的价格超过其价值,买家将需要更多的首付去补贴银行贷款的差额。
英文链接:https://www.domain.com.au/news/offtheplan-buyers-seeing-losses-and-lacklustre-growth-bis-oxford-economics-20170327-gv5h8a/