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中国房价会以哪种形式下跌,美国、日本or香港? | 小巴学理财

2017-04-28 来源: 吴晓波频道 原文链接 评论0条

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文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)


前两天,小巴做了一期问大头,向几位专家请教了一个关于房价的问题:

 

“我们的房价泡沫堪称世上最坚硬,不可能大跌?”

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这个问题,从小巴写财经专栏开始,就一直被朋友和读者问到,小巴也常常会拿来自我设问。专家的观点分歧甚大,比如:


楼市有价无市难以为继,还可能会引发系统性经济风险;

楼市崩盘的概率极低,这一轮房价还没有见顶;

房地产泡沫将终结于货币政策正常化,炒房者不用押宝于土地财政。

 

小巴当然是在问关于房价下跌的事,不过对这一点,其实没有太大疑问。世界上带价格的商品,从来都有周期,没有只涨不跌的



房价在上涨之后下跌是一个很正常的现象。哪怕中国房价是全世界最坚硬的泡沫,破不破对你也毫无意义,因为它如果是泡沫,就一定会破。

 

关键的问题在于另一点,既然房价存在周期,那么这个周期应该是多长,什么时候下跌?一个周期之后,又会发生什么,如果房价下跌,会跌到什么幅度?需要多长的时间重新进入增长的通道?


换一种问法,那就是假如未来中国房价下跌,甚至是泡沫破裂,会以一种什么样的形态出现,再之后又会发生什么呢?


是日本式的,一跌就差点完蛋,就像截肢永远无法复原,用了二十多年还没超过原来的高点;

 

还是美国式的,一场重病去了半条命,一整套疗程下来,各种营养滋补,过了10年也算复原了;

 

又或者是香港式的,像出了场车祸,一时重创,每隔三五年又创新高,看上去照样活蹦乱跳。



论经济体量,中国和美国最为相像;论土地制度,中国又是香港式的;论人口结构,中国还有点向日本靠拢的意思。

 



总而言之,复杂得很。宏观经济的预测从来都是一项世界性难题,小巴从前看到过一副对联,对此评价得很是得当:


上联:解释过去头头是道,似乎有理

下联:预测未来躲躲闪闪,误差惊人

横批 :经济分析

注:对联取自于《经济运行的逻辑》,作者高善文。

 

各式各样的分析多得很,有说房地产税的、有说货币的、有说美国经济的,总之分析起来确实是头头是道,但是落到实处,不论专家解说还是自我分析,都一直很难得到极有说服力的解答。



比如对于很多人所持的房地产税能够降房价说法,至少小巴是抱有怀疑的。以上的三个先例,美国、日本和香港,都是有房地产或房产税的。虽说税率有高有低,对交易和持有成本的影响也不尽相同,但总归都还是有的,而房价该涨的时候,也照涨不误。房地产、房产税或许有助于房价的相对稳定,不过要说它们能够打击炒房、让房价下跌,那就是想多了。


再比如中国也不是没有出现过房价泡沫破裂的情况,至少区域性的危机已经出现过好几次。1993年的海南、2004年的上海、2007年的深圳、2010年的温州和鄂尔多斯,都是涨的时候很夸张、跌的时候更夸张。


泡沫破裂后,下一个周期的走势,取决于其他多个因素,现在上海、深圳房价高企,温州、鄂尔多斯则难以为继,原因包括人口、产业和地缘格局等多方面的综合因素。

 

简而言之,小巴的意思是,房价本身有关于经济原理,同时也有关于博弈和主观能动。



中国的房地产市场,是分为三种不同类型的:

第一,是土地市场。政府把土地卖给开发商,博弈双方是政府和开发商,决定了房价的第一级价格,你最多是围观者;


第二,是一手房市场。开放商建好房子,卖给买房的人,这是房价的第二级价格,你是入局的一方,坐在棋盘的右侧;


第三,是二手房市场。持有房产的人再卖给别人,这是房价的第三级价格,你可能在棋盘的左端,也可能在右端。


我们可以用供需的原理来分析房价,但若我们仅仅以经济学来分析,认为这是市场调整的自然结果,那可能是过于天真了。供给的源头——土地在政府手里;在很大程度上刺激需求的货币、银行、政策也在政府手里;甚至于,引导你思考问题的舆论也在政府手里。最后,即便是下跌了,承担损失最大的,或许也是你。

 

个体的行为,都只在博弈的尾端。



从前读经济学书籍,小巴总是有一个疑问:经济学所推崇的、几乎以之为至高无上准则的自由交易,到底是什么意思?它到底是指交易双方的公平交易,还是指双方在有足够选择的前提下,仍然选择公平交易呢?这在不同流派的经济学书里,不论是经典教材、还是通俗读物,都存在争议。


小巴最近在看《人民的名义》,剧情的串联主线是大风厂一份股权质押协议。大风厂企业经营不善、负债累累濒临破产时,大股东未经持股员工同意,将整个公司的所有股权质押给山水集团换取过桥资金,不幸遇到银行以风控为由抽贷,最终丢掉了整个股权。这在剧中似是一个反派请君入瓮的套路,涉嫌违法犯罪,成为主人公打击腐败的突破口而存在。员工最后也是以未经股东授权这点上着手拿去了股权。



只是,小巴忍不住要想,如果当初蔡成功在质押股权前取得了持股员工的同意,并且大风厂在当时的困境下,多半员工其实并不会反对,结果还是被套路,这剧情又当如何?

 

大风厂,又有其他的选择权吗?


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关键词: 香港小巴房价
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