你交的房屋维修基金哪去了？怎么用？

近期有网友在后台给小M留言说：自家房子屋顶发现了裂痕，听说买房子时都交了房屋维修基金，想咨询能不能申请用房屋维修基金休整屋顶的裂痕？该怎么申请？向谁申请？今天小M就为大家普及一下什么是房屋维修基金？房屋维修基金由谁管理？业主什么时候可以动用这笔钱？

【房屋维修基金相当于房子的“养老金”】房屋维修基金也称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位、共用设施设备包括哪些部分？据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：“住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”“共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”简单来说，房屋维修基金相当于房子的“养老金”。房子保修期之外，共用部位和共用设施设备出现问题，可以用房屋维修基金来修补。据《住宅专项维修资金管理办法》第九条规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”

【房屋维修基金什么时候交？】据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”也就是说，想买房，住宅专项维修资金是必须要缴纳的。商品房之外，公有住房在交存住宅专项维修资金方面也有规定。据《住宅专项维修资金管理办法》第八条规定：“出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。”

【房屋维修基金缴纳的金额是多少？】在缴纳金额方面，据《住宅专项维修资金管理办法》第七条显示：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”需要注意的是，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

【买二手房时，买方还要再交一次房屋维修基金吗？】不少网友有这样的疑问，买新商品房时，需要缴纳房屋维修基金，买二手房时，还需再交一次房屋维修基金吗？为此，小M咨询了相关律师表示，在二手房方面，对于房屋维修基金，可以根据买卖双方的协商结果而定。一般会有4种处理方法：卖方将房屋维修基金无偿顺延给买方；买卖双方经过协商共同承担这笔费用，买方支付原业主所缴纳房屋维修基金费用的50%；买卖双方经过协商按一定比例支付房屋维修基金费用，比例公式为（房屋产权年限－原业主所购房屋与出售房屋的时间差）/房屋产权年限；卖方不同意将房屋维修基金无偿顺延给客户，也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如要购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔房屋维修基金费用。

【房屋维修基金的钱由谁管理？业主有账户吗？】根据《住宅专项维修资金管理办法》规定：一般情况下维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。业主委员会应到房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。

【什么情况下可以使用房屋维修基金？】回到开篇网友的提问，屋顶发现裂痕，能不能申请使用房屋维修基金进行维修？首先要确定房子是否在开发商保修期内。在这方面，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》已经规定了房屋各个部分的保修期（见上图）。如果确定已经过了开发商保修期，再考虑需要维修的部分是不是公用部分，如果是，再申请使用房屋维修基金。

而申请使用房屋维修基金的程序很复杂，并不是直接向物业报备和申请就行。需要业主向业主委员会提出要求，业主委员会经过实地考察后，向业主大会提出申请，业主大会同意后，业委会再向当地的房屋维修基金的管理单位提出申请。但动用房屋维修基金并非易事，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条第二款，“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”。

看到这里，不少网友提出疑问，既然房屋维修基金不常用，那么多钱趴在账上会不会贬值？业委会能不能用这笔钱来理财以确保其保值升值？据《住宅专项维修资金管理办法》第二十六条规定：在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。但禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

来源：Missmoney

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