央行变脸，房市是否有压力？--澳洲房市7月22日拍卖前瞻

上周六（7月15日），悉尼墨尔本两地拍卖市场温和反弹，其中悉尼拍卖清空率72%，中位价126.5万；墨尔本拍卖清空率77%，中位价75万，都表现出稳步向上的趋势。按照CoreLogic的数据，本周（7月22日）全澳预计共有1581套房产拍卖，比7月15日的1477套有所增长，也中止了拍卖数量的五连跌，算是一个积极的开始。各州首府城市拍卖数量分别是：悉尼569套，墨尔本757套，布里斯本111套，阿德莱德68套，堪培拉45套，珀斯28套，塔州3套。周末天气晴朗，气温近20度，是个拍卖的好天气，我们可以较乐观地预测，清空率和中位价会继续温和反弹。

各大首府城市房价趋势

悉尼冬去春来

我们先看最近八周的清空率及中位价图表，继6月24日中位价创造八周最高纪录133.5万澳币之后，7月1日，7月8日，7月15日中位价呈现的是一个谷底反弹的趋势。按照往年冬去春来，房价会持续上涨的规律，悉尼能否迎来“金九银十”还是特别值得期待的。

悉尼的拍卖数量方面，八连跌应该可以在本周中止（从5月20日的880套连续下跌到7月15日的499套，统计不包含6月10日公众节假日的407套）。

相比去年同期，清空率从冬天到春天都是一个先抑后扬的走势。不过悉尼今年清空率普遍比去年同期要低。一定程度上反映了市场并没有去年那么火热的事实。

和去年同期八个周相比，悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高，以7月15日126.3万的中位价为例，和去年同期118.55万相比有6.71%的增长。增长水平比以前降低，反映市场稍微冷却的趋势。

墨尔本稳步回暖

我们再来看墨尔本，八周内最高是6月24日的89万，最低是7月1日的68.2万，7月15日清空率77%，中位价75万，属于中等偏低水平。清空率随着中位价的反弹而升高，还暖的趋势较为明显。

拍卖数量方面，剔除6月10日的假日，目前是6连跌水平（从5月27日的1143套持续下跌到7月15日的636套），但是本周估计会站稳反弹。和去年同期相比，墨尔本在7月之前表现都很好，胜过去年。

但是从7月8日开始，清空率最近（7月8日，15日）两次结果都低于去年同期，不过进入春季，清空率提高的趋势也和去年表现一致。

墨尔本中位价和一年前相比，基本也有两位数的涨幅，和悉尼的情况类似，虽然7月15日的数据稍微低于去年同期。

其他城市：阿德莱德表现突出

此外7月15日的拍卖，布里斯本上市94套，比之前多了一点。阿德莱德41套，堪培拉36套，数量相比之前有所减少。

当天的清空率方面，三个城市表现不一。其中，布里斯本清空率7月15日清空率41%，属于较低水平；堪培拉也由7月8日的69%下降到7月15日的63%。阿德莱德清空率表现强劲，84%是八周最高水平。

最新澳洲房价增长指数（20170720）

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至7月20的过去一年，悉尼房价增长13.45%，墨尔本增长16.49%，布里斯本4.12%，墨尔本胜出。

而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别增长2.18%和3.49%，墨尔本的季度表现更为强劲。墨尔本外沿的土地，已经被各大开发商围猎瓜分。相比无处可去的悉尼，墨尔本土地储备充足，人口增长速度全澳最快，所以潜力可观。

布里斯本年度增幅为4.12%，阿德莱德为2.13%，珀斯在过去一年内下跌2.45%，表现垫底。

如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的六月月结数据，我们可以看到独立屋增长强劲，公寓部分城市表现欠佳。（分析见7月8日的拍卖前瞻或总结）

一周行业动态

澳元涨至两年新高，加息警报响起

2016年8月以来，保持了近一年不变的利息澳洲历史最低利率终于有了新的动向。澳洲联储公布的会议记录透露，相比现行的1.5%的利率，3.5%将更有助于经济以3%的速度持续增长。“乐观”这个词在这份5页的会议记录中被使用了8次。这一信息被投资者认为是澳洲联储货币政策转温为强的转折点。现在，2018年5月加息的可能性已经从会议记录前的52%提高到91%，同时2018年8月再次加息的可能性也随之上升。

（图片来源：SMH）

记录发布后，澳元开始飙升，创下两年最高纪录，导致银行股票受挫，同时也触发了债券市场抛售浪潮。对于房产投资者来，这将是个非常不好的讯息。升息2%意味着未来房贷标准利率将高达7.25%：如果持有100万澳元的贷款每年要多还将近2万澳元。

德意志银行（Deutsche Bank）经济学家Adam Boyton甚至表示，如果现金利率在未来几年重新达到3.5%，悉尼房价就很有可能会下降10%到20%。当然，这样的跌幅可能性并不大，不过杠杆过高的投资者，的确要有心理准备了。

相比前两年市场的火热，和楼花市场一样承压的还有房产中介。作为Fair Trading每月投诉名单上的常客，房产中介们终于下定决心在这个非常时期整顿自身的队伍了。最近，新州60个房地产中介团体一致同意要拿出一个全国性的中介职业化改革方案，其中就包括地产中介在申请执照前至少需要12个月的工作经验，而要成为代理负责人（licensee-in-charge）则需要两年的经验。在整个行业的支持，澳洲房地产协会现在很有底气去开展一个全国性的计划，纠正问题。整个流程预计会在2019年底之前完成。在不久的将来，希望我们不再看到类似“零首付，买房送澳洲移民”这样荒唐的广告了。

（图片来源：新浪网）

悉尼西北西南哪家好？

悉尼西北西南之争一直是大家津津乐道的话题，最普遍的认知就是，西北是西南未来10年的样子。西南的发动机--第二机场的兴建与否也一度引发热议，还好最终尘埃落定，工程继续前行。

而西北目前也遇上了规划风波，新州政府发布《西北优先增长区土地使用和基础设施建设实施计划书》，要求降低悉尼西北优先增长区（North-West Priority Growth Area）未来开发地的建筑密度。这意味着，州政府关于增加悉尼西北住宅数量的承诺将无法兑现。在受到影响最大的Vineyard，Riverstone，Schofields和Marsden Park区域，有些开发土地准建房屋数减少了近70%。

（图片来源：SMH）

例如位于Tallawong Road（靠近未来Cudgegong Road地铁站）的有些开发地原计划能开发出600套公寓，现在只能开发140套。另外，由于“每公顷35座住宅”的限制，其他这一带的开发地原预计开发230到260套公寓，现在套数也已减少到70套。Box Hill一位业主拥有的2公顷开发用地，由于这里现在允许修建的联排房屋数从90间下降至50间，而再次估价后，这片的土地的价值也由1200万澳币跌到700万澳币。

（图片来源：AFR）

西南投资者们终于可以扳回一局，点评点评西北：大潮过后，看谁在裸泳？

不过，无论是西南或者西北的投资者，都不太担心自己成为裸泳者，因为大潮过后，永远都有一个更大的浪潮在后面。当然，在有起起落落的小周期里，投资者需要承受的压力只能说是如人饮水，冷暖自知了。尤其是目前眼看降息周期已经进入尾声，还投资者还是是采取稳健的策略为妙。

作者简介

梁杰夫（微信：WX410213054）

Domain中文版《澳房汇》执行主编

澳洲地产专栏作家,信贷专家

中山大学学士,澳洲会计及管理硕士