首次置业，先出租还是先自住？这是个问题！｜税务专栏 23

如果把澳房投资喻成一场足球比赛，那么澳洲税法在我看来就代表着后防，是体系中非常重要的一部分。

本文作者以唐是个北京大妞，以全优成绩获取澳洲注会执照，曾供职于澳TOP5事务所任高级财务顾问，其无论文字还是本人，都透着北京人特有的“邪性”，不过我喜欢懂得调侃，还有专业功底的人。因为既有趣，又有料。

首次置业很美，终究飞不过茫茫税海

几个月前，北区房屋拍卖市场人头攒动，Lynn 冲破层层人浪，举牌成功，激动买下了人生的第一套两室公寓房。这价格已经直逼南区的Townhouse了。

再不买，Lynn不知道自己的置业梦何时能实现。

谁知道，Lynn 突然接到公司总部调令，要去新加坡执行一个紧急项目时间可能要几个月。本来想马上搬入喜屋的计划只能暂且搁置。

Lynn的闺蜜 Penny是个全职妈妈，不过是个闲不住的人，刚刚签了合同卖掉当下的居屋，要搬到北区换套学区房住。她自认为自己是炒房老手，对投资理财颇有心得，她建议Lynn把房子那段时间先租出去，别空关着。甚至她认为回到澳洲后Lynn还可以把其中一间卧室再租给其他人。因为她的理念是房子不自己住的话，就要让房子活用起来。

现在，Lynn的项目完成了，终于盼到回来的日子，她满心欢喜地开始张罗新屋家具的大采购行动，邀请了一众好友乔迁之日去暖屋。

投资的道理貌似都懂，但这里面有关自住房税务问题就复杂了，出现了好几种可能性：

自住房从何时起算？

居所被认为是自住房的时点，从取得所有权后尽可能搬入时起算，一般而言，购买合同交割时即认为是。

如果因为有疾病和其他未能预见的情形发生阻碍搬入，可例外处理，只要在疾病和其他未能预见的诱因解除后尽快搬入仍能符合条件。

如果因为是居所被租客占据阻碍搬入，不能从购买合同交割时起算自住房。

Lynn 接到总部的调令是买下公寓房的时点未能预见的，而且她在任务完成回来后立马尽可能采取入住的行动安排。由此说明，如果没有总部调令，她本可以拿到钥匙就搬进去的。所以，她可以视同房屋合同交割日到她真正搬进去的期间是属于自住房的。

出租了能算自住房吗？

Lynn 如果采纳Penny 的意见，在出国那段时间把房子出租给他人，会有何得失？

得呢，当然是几个月的租金收入。相应的抵扣也不少，什么贷款利息啊，水电煤气账单啊，房屋保险啊，折旧啊，也很可能达到负扣税效应。

失呢，是有可能会影响到几年或几十年后卖房时的资本利得税计算：如果Lynn在拥有这套房产的时间段内房价上升，卖出时就会产生资本利得税，而这几个月就要按投资房计算相应税金。

当然如果Lynn 之后自住时间越长，这部分算作资本利得的期间影响也会被稀释。

出租一间，能算自住房吗？

同样的，Lynn顺利搬入后，若把其中一间出租给其他人，利弊如何？其实如同前面所言。

利呢，眼下既得利益。持续的租金收入和相应的抵扣，什么贷款利息啊，水电煤气账单啊，房屋保险啊，折旧啊，负扣税效应可以达到。

弊呢，未来的资本利得税负担少不了。这间出租房，并不会因为Lynn同在一个屋檐下住而有任何免除，该摊多少算多少。

整租，能算自住房吗？

Penny 又给了个计策，这房子在交通便利的北区好地段，Lynn 自住半年后，不如整租出去吧。为什么这倒算是个良策呢？优劣何在？

优呢，租金收入和负扣税省税，不再赘述。整租后六年内仍可视同自住房，全免。整租超过六年的话，部分减免。负扣税和资本利得税享受自住减免，两不耽误。

劣呢，自己得另掏银子付别人租金了。

这点税务道道，早明白，早受益。Lynn 是幸运的，算是有贵人相助。对于诸多即将踏入首次置业大门的朋友们，不论你们亲自读到这篇文章，还是收到转发，你们也都是幸运儿，希望有所启示, 顺祝周末愉快！