高价格低回报，储备银行提醒商业地产风险

随着价格增长速度高于租金，而利率增长的可能性会增加负债压力，澳大利亚储蓄银行向商业地产业主们发出了警告。

虽然央行的半年度《金融稳定性报告》主要关注投资者对住宅市场造成的风险，但储蓄银行也警告称，商业地产市场同样存在潜在的危机。报告中称：“银行在持续密切关注非住宅商业地产市场的动向。”

在悉尼和墨尔本，商业地产价格持续增长，已经超过了租金的上涨幅度。而像珀斯这种以矿业为主的城市，其办公楼空置率也大幅上升。

全球利率可能上升，这对于本就有可能发生危机的商业地产来说，无疑是雪上加霜。与全球其他市场情况相同，对商业地产的需求抬高了价格，但租金回报率却一路下滑。

在六月份的一桩大宗交易中，澳洲最大的上市“房东”Dexus斥资7.2亿澳元买下了悉尼MLC Centre的一半股权，其租金回报率为4.5%。虽然回报率数字难看，但相比世界其他很多地区的商业地产市场，澳洲的租金回报率已经算是比较高的了。因此，本地商业资产仍旧吸引了不少国内外投资商。

但是储蓄银行提到，如果全球利率未来长期“显着提升”，那么商业地产价值持续上升的好景则不会太长。

银行警告称：“那些高债务的投资商贷款与估值比率已接近最大化，因此他们也就很有可能陷入违约危机中。 一般来说，到时候银行会要求他们提供附加资产，使贷款与估值比率低于最大值，这样一来，就很可能触发地产交易并造成房价进一步下降。”

银行同时也不忘关注零售行业。一批零售商不幸倒闭，再加上电子商务的崛起，零售地产业主承受着巨大压力。

“零售行业本就竞争残酷，网络电商及新竞争者的加入使战况更为激烈，零售商们的利润被压缩，同时也限制了他们适应租金增长的能力。”

尽管担忧重重，海外银行及当地的主要贷款机构还是愿意提供贷款用于零售业发展，尤其是当下业主们已经开始将关注点从商场转向了酒店及服务行业。

而在住宅开发部门，央行此前对于可能出现的过度供应的担忧也有所减轻，尤其是在墨尔本市区及布里斯班。

央行表示：“在墨尔本市内地区，人口的强势增长有助于消耗一部分供应，住房空置率有所下降，公寓房价也只下降了一点。”