每日地产 | 户型分析，建筑师解读公寓的购买

在早几个月，准确来说是2017年7月1号之前，悉尼所有的房子都不愁卖，无论是别墅还是公寓，基本是属于抢着买，吊起来卖的情况。但是在7月份新政策出来之后，市场开始呈现两极分化，刚需房（价格比较低的）和改善型住房（设计优秀，建造优良的）还是卖的很火爆。而那种中档价格，设计不太好也不太差的户型就很难卖的动了。那么怎么样的户型才算是设计优良呢？本文将尝试来解释一下。

近期的市场变化，对于笔者这个非常注重设计质量的建筑师来说算是还了一个心愿，建筑设计本来就应该是房屋的最重要元素，只是早几年火爆的房地产滋生出一批只顾着能通过审批，尽快建造的房子出来，户型的合理性被完全忽略了。

何谓户型的合理性呢？笔者认为应该包含以下几个方面：

• 充沛的对外开窗面积；

• 合理的交通流线；

• 合理的功能分区；

• 合理的细节布局；

充沛的对外开窗面积：

这点是一个房屋设计的成败最关键的一步，买家去看房子，第一感官很重要。要么一进门可以看到一个很宽敞的大厅，可以直接看到室外风光，这是一个很舒服的感官享受；然后走进客厅之后，参观每个房间都能看得到室外景观，能给人一个这样感觉的房屋自然就很容易买卖了。

要做到这一点不太容易，特别是一些处于楼盘开发边角位置上的房屋，或者L 型开发中的转角位的房屋。所以通常L 型开发中转角位都是电梯或楼梯的位置。

以前2016年9月之前的apartment design guide，可以允许某些房间的窗户在一个凹位里，但是新的政策要求在房间的任何一个角落都能看到窗户，所以新的公寓设计其实在开窗这一点上已经不错了。

合理的交通流线：

正如前文所说，在一个开发的转角位置的房屋，通常户型都比较一般，无论是内转角还是外转角，都会在户型上有所牺牲。这一类的户型理论上来说都会有一个比较长的入户走廊。如果开发商不愿意牺牲容积率，把长走廊都放在入户面积里面，那么这些户型通常都会比较难看，那么未来销售难度也会增大。

以两房为例，合理的交通流线一般来说有两种方式：

• 第一种，入口在房屋的中间部位，厨房、饭厅、客厅在中间，房间在两旁，这样的主人房和次卧分开两旁，家长和孩子不会相互干扰。

• 第二种，入口在房屋的一旁，厨房、饭厅、客厅都在一旁，房间在房屋的另外一边；这样只有一条走廊连接所有房间与卫生间。这样的好处是动静区域分开。

以上两种方式各有好处，大家可以自己考虑哪一种更适合自己的家庭。只是第二种的布局方式，有时候其中一个房间（通常是主人房）会有一条很长的走道（通常会伴随着衣柜）。这个的好坏，也是各有各的看法了。

合理的功能分区：

这个跟合理的交通流线是密不可分的，更多的问题会在两房加学习间或三房，又或者是复试单元等的大户型出现。

大户型，功能房会比较多，这时候简单的交通流线就很难满足要求了。这种房屋，还是尽量将入口放在靠近房屋的中间。动静分割是主要考虑的方向；另外其中一套卧室（通常）尽量与其他卧室分开，避免相互干扰。

大户型还要考虑考虑的是公共活动空间，餐厅通常要求比较高。普通的两房客厅要求至少4米宽，而大户型4米宽有时候就不够用了。遇到小客厅的户型，通常需要有个大阳台来补救了。

合理的细节分布：

这个不得不提到中国的风水学了。以下几点是需要注意的：

• 入口大门，一进门口最好能看到一个比较开阔的空间，而不是长长的空旷走廊，即使是长走廊最好也有些柜子等，避免太多的浪费空间；

• 避免水火对冲，炉头不要对着卫生间，炉头不要正对着盥洗盘；

• 卫生间不要开门看到马桶，马桶要尽量放在开门看不到的地方，例如：门的后面或者是开门的反方向；

• 厨房不要在房间的正中间，风水上来说叫火烧心；也不要一开门就正对着炉头；

• 尽量不要一开门正对房间门；

• 卫生间不要正对着床头，一般在床脚位会好一些；

• 门不要开在正对着床尾的地方，老人家说一般死人才会这样的。需要错开一点（这个其实很少见）；

• 电视机插座的位置要放在合理的位置，一般是正对床尾的墙上；