投资人需警惕！澳洲幼儿园投资市场已成为一场“权力与资本的游戏”

澳大利亚政府对幼教行业有十分严格的规范，不管是对于硬件还是软件，政府都会定期审查，直到幼儿园符合相应的审核条件才会允许其对外开放。许多华人会萌生投资一家澳大利亚幼儿园的念头。但事实上，投资澳大利亚幼儿园并没有想象那么简单。

在近十年时间里，澳大利亚的幼儿园产业早就开始了变革，幼儿园资本市场更是风起云涌，巨头垄断的势头已经渐渐形成。今天《澳财网》就为您分析一下幼儿园投资。

一、澳大利亚幼儿园产业销售概况

从历史数据来看，澳大利亚的幼儿园产业销售收益率也是远远高于传统零售和工业资产的，但交易与交易之间收益率的差别往往较大，较为分散，没有很确定的趋势以及规律可循。举例说明：2010年9月有一笔幼儿园资产出售，其收益率超过14%，这也是自2007年3月以来收益率最高的一笔幼儿园资产交易。

据悉，截止2016年前6个月时间里，幼儿园资产交易的收益率大多在3.90%－7.30%间。从图表中看到，2016年4月的一笔交易收益率是目前统计数据中最低的3.90%，此前最低收益率的一笔交易出现在2014年4月，为4.32%。

澳大利亚的幼儿园资产交易大多数都集中在东海岸，特别是几年来数量激增，从2008年的进2笔拍卖，增加到2013年的33笔，在这之中，大多数幼儿园资产都是以出售租约的形式，平均租期为10年。以新南威尔士州为例，2016年上半年就有18笔幼儿园资产交易完成。

在幼儿园资产最初兴起的时期，10年的起步租期是较为受欢迎的，但随着幼儿园资产投资的不断发展，越来越多的15-20年租期、或在合同中已经附加另外15-20年租期期权的交易也开始屡见不鲜。现在，10年以下的租约已经较为罕见。其原因在于，租约到期时，业主很可能会提高租金，提高幅度约在5%左右，这样以来，许多小型的幼儿园运营机构会因为利润空间遭到挤压，而将幼儿园租约拱手让给更大的运营机构。

二、幼儿园资本市场渐渐呈现巨头垄断之势

目前，市场上已经有越来越多的机构巨头加入到了幼儿园资产的竞逐中，其中不乏上市集团、大型投资基金集团的身影。例如，Morgan Stanley旗下的房地产投资基金（MSREI）就在2016年开始着眼澳大利亚幼儿园资产市场，买下了Australian Childcare Projects (ACP)的股份。

ACP是一家业务覆盖全澳范围的幼儿园开发商与运营商。着名的教育机构Affinity Education也持有50%ACP的股份。据统计，目前ACP有10家幼儿园正在运营当中，此后也有更多新幼儿园的开业计划。另一家，在澳洲较为知名的教育机构Folkestone Education也在近期宣布将有18家幼儿园在全澳开始运营。

在澳大利亚运营着475家幼儿园的G8教育机构。在2014年曾致力于成为全国最大的上市幼儿园运营商。所以在2014一年的时间里，该公司收购了主要集中在澳大利亚发达城市的44家幼儿园。然而，目前该公司已经改变了发展方针，开始将重心放在服务质量上，致力于创造更多源于自身的竞争优势。

未来几年，由于现有运营商不断整合资源，各大机构也不断寻找大型资本投资机会，预计接下来市场上将会有更多的幼儿园资产交易产生，中短期收益率也将保持在高位。而在这样的大环境之下，像Goodstart这样的澳大利亚非营利性幼儿园运营商就会处于劣势。

另外，由于获取经营许可、证件的花费和所需时间不断走高，运营场地的购买开发或租赁、购置设备等成本不菲，加上员工工资这部分固定开销，私营幼儿园在开业之初就需要承受更大压力。而现有私营幼儿园也成为了大型机构投资者收购的对象，大型机构投资者拥有庞大资金和运营能力，可以更加轻松的满足法律法规要求，实施各种教育计划。

三、独栋幼儿园渐渐消失

幼儿园的选址可以说是生意运营是否能成功的关键，如果幼儿园所在的区域是内城区或者市中心，那么就意味着幼儿园可用空间非常有限，澳洲政府订立的标准是，平均每个儿童需有3.25sqm室内空间以及7sqm室外空间，这个标准在其他城区较为容易实现，但在市中心就很难达到。而另一方面，对幼儿园需求最高的区域往往就是内城区和市中心。

目前，从数字上就能看出土地供应对幼儿园数量增长的影响：2004-2007年间，幼儿园数量年度增长率高达6%，但在2011至2014年间，幼儿园的年均增长率已经出现了大幅下降至3%。就仅有的这些潜在幼儿园开发土地也面临着来自住宅开发商、各类商家以及养老院开发商的竞争。

面对这样的现状，幼儿园开发形势已经慢慢脱离独栋幼儿园的模式，转向混合使用的开发项目中。这种模式也越来越受到欢迎。据悉2015年的一份统计预测，2016年就有近三分之二的幼儿园将成为大型住宅区、零售购物中心、教堂等开发项目的组成部分。这样以来，幼儿园也能更加靠近交通枢纽，以及家长的工作地点。

2017年，这样坐落于多用途开发项目中的幼儿园所占比例将达到顶峰。也就意味着，2017年，大部分幼儿园项目都将位于距离中央商务区15公里范围内的内城区或者交通枢纽地区。

四、幼儿园投资市场——“权力与资本的游戏”

根据政府有关开发商的法规规定，幼儿园入园儿童平均室内面积不得少于3.25平方米，室外空间则不得少于7平方米。但是很多开发商在兴建幼儿园时往往会尽可能的压缩空间，以获得建筑物利用率的最大化。

因此，对于这些开发商而言，在它们所兴建的幼儿园内，幼儿往往只能获得法律规定的最低空间。

有证据表明Arena REIT等物业所有方持续推动此类建筑物的开发，以提升租金回报速度。与此同时，开发商和物业所有方开始越来越多的说服政府，在任何想要的地方修建新的幼儿园。

以新南威尔士州政府为例， 该州政府于近期制定了州级幼儿园环境规划政策。此类政策可凌驾于地方议会任何有关限制幼儿园规模和地址的规定之上。

尽管研究证明规模较小的幼儿园可为孩子提供更好的照料和优质的教育，但是随着租金的上涨，幼儿园规模的扩大，预计在未来，大型幼儿园将成为常态，但招生数量暴增的幼儿园里，小朋友们人均占有空间却依然还是最低水平。

因此，收费高了但质量却下降了。广大家庭受损了，孩子们的利益受损了。但是又有什么关系呢？因为有人却从中盈利了。

比如，房产开发商和物业持有方：

对于澳洲房产开发商而言，在现有楼盘中增加幼儿园建设是一个不错的选择。

例如，澳洲公寓开发巨头美利通（Meriton）目前的业务模式已经开始发生变化，即从开发物业并出售转变为保留部分物业出租。此外，一些小型投资商也想要从中分得一杯羹，纷纷效仿。

除了盈利的开发商，很多物业持有方会通过购买或新建托儿所然后租给运营机构后以获取利润。

目前澳大利亚两大幼儿园物业持有者均为上市公司，即Folkestone教育信托基金（Folkestone Education Trust）和Arena房地产投资信托基金（Arena REIT）。Folkestone旗下拥有406家育儿中心，上一财年盈利为12.22亿澳元。Arena REIT旗下则持有198家育儿中心，上一财年盈利为2870万澳元。非营利性机构Goodstart 早教中心目前是Arena和Folkestone最大的租户。

但是，其他教育机构如Affinity Education、G8 Education和Only About Children扩展速度明显加快。只要有可供租赁的幼儿园物业，它们就会抢先签订租约。高端幼儿园运营机构Only About Children和Affinity Education归跨国私募所有，而G8教育集团则是一家上市公司。三家公司均无一例外的表示重点关注实现股东和投资者的最大利益。

增加收益的最佳方式则是持续扩张，即开设更多的幼儿园。在这种情况下，若可以在短时间内迅速开设更多的幼儿园，对于幼儿园运营机构而言，支付租金溢价也就不再是个问题。但是问题是这些幼儿园支付的溢价租金会影响其他运营机构的租金，尤其是像Goodstart 这样的非盈利性机构。此外，越来越多面临资金缺口的地方议会也开始将幼儿园视为可以盈利的资产类别。

幼儿园运营机构在支付员工薪水，最大的一块开支即是租金。当租金上涨，托儿所收费也会相应上涨。因此，送孩子来幼儿园的家庭就在无形之中就为这些幼儿园物业所有方的利润买了单。

作为幼儿园的租赁运营者还需要支付租房的房产税、保险以及维护费用。普遍情况下，还要面对幼儿园物业所有方可以订立每年涨租3%的长期租约合同的有利地位。可谓是夹缝生存。

而对政府来说，既可以从中盈利用以填补资金缺口，又不用参与复杂的托儿所业务运营，何乐而不为。于是，政府对开发商和幼儿园的物业持有方更多的表示支持，很少制约其“霸王行为”。

目前，全澳幼儿园费用已经节节升高。已经有越来越多家长对此感到不满。但就现如今澳洲幼儿园市场来看，这根本就是一场“资本与权力的游戏”，为这场游戏买单的，就是纳税人以及送孩子去幼儿园再去辛勤工作的家长。

普通投资人还需谨慎考虑，切勿盲目入场。

文章的最后，《澳财网》为您整理了一份幼儿园投资指南，希望能为您的投资决策提供一定的参考作用：

附：幼儿园投资指南

幼儿园如何出售？

一般情况下，幼儿园通过拍卖的方式单独销售。但是打包销售的情况也存在。场外私下交易的情况也有发生，只不过这种情况并不常见，并且仅限于具备DA批件的幼儿园。

幼儿园场地如何测量？

一家幼儿园的大小往往取决于功能区（Places）数量。此外，幼儿园场地测量还受室内/室外空间和当地监管机构规定的制约。

功能区的数量通常按照服务类型进行分解，例如 15个日托场地、 5个时托场地；7个晚托场地等。

典型的幼儿园是多大？

幼儿园占地面积因托儿所所处地段和当地议会指导原则而异。但是，作为考量标准，一家典型幼儿园的室内和室外面积总计介于1000-3000平方米之间。

市区和偏远地区的幼儿园面积往往存在较大差异。此外，幼儿园所在建筑物的类型（独立建筑物或混合用途建筑物）也可能对幼儿园面积造成较大影响。

幼儿园目前的投资收益率如何？

根据近期的交易数据，2016年4月新州幼儿园投资收益率为3.90%，为历史最低水平。但是过去一年左右，一些幼儿园也取得了5.5%-7.0%的投资收益率。

幼儿园典型的成交价是多少？

幼儿园成交价介于1,500,00—6,000,000澳元不等。但是，幼儿园买入价往往受一系列因素影响，包括幼儿园功能区数量、幼儿园所在地区等。内城区和市区的幼儿园所入园率相对较高，有些托儿所甚至还需要排队，因此这些幼儿园的成交价自然也就相对要高。例如，近期，位于Dee Why的一家幼儿园成交价高达6,000,000澳元，相比之下，Tamworth的一家幼儿园成交价则仅为620,000澳元。

幼儿园平均租金是多少？

同样，幼儿园租金价格受功能区数量、所处地区等因素影响。过去18个月内，全澳幼儿园平均年租金收取标准是根据该幼儿园的营业许可的招生能力决定，每增加一个入园小孩就要增加大约1400澳元-4000澳元租金。例如，一家可以招收20人的幼儿园，租金范围就是2.8万－8万澳元。

幼儿园租赁协议有何不同？

一般情况下，初次订立租约期限一般为10-15年不等，也可以选择5年、10年或15年的租期。但是，近期订立20年租约的情况开始逐步增加。

三重净租赁（Triple Net Lease）情况最为常见，即幼儿园运营商负责支付租期内的房产税、保险费和维修费。与常规租赁合同不同，因为幼儿园租户而不是房东需要支付上述三项费用，因此，该租赁合同的租金价格通常较标准租赁协议租金价格要低。