每日地产 | 专家解读中密度新规对双拼别墅开发的影响

相信大家对新南威尔士州独立别墅或加建改建的CDC （SEPP 2008： Exempt and Complying Development Codes ）已经非常熟悉了。作为减轻地方政府审批压力，加速提供房屋供给的政策规范，CDC在08年出台以后就受到自建房业主和小型开发商的追捧。州政府也一直不断更新完善这套系统。在CDC推出第十周年的18年7月份，这个开发利器又将迎来一次大升级。在此之后部分中等密度的住宅，例如双拼别墅（duplex）和特定的联排别墅（terraces/ townhouses），都将可以通过CDC和私人审批来申请。这无疑将大大加快这类小型开发的周期，同时更加统一的规范也简化了土地购买时的前期调查工作，降低了投资风险。承接上期，这期我们筑梦建筑就来谈谈这个新规范对双拼别墅开发的具体利好和应用前景。

[来源：Low Rise Medium Density Design Guide]

什么是CDC快速审批

CDC 全称就是Complying Development Certificate，即合规建筑审批。简单来说是允许新建独立住宅和加建改建项目通过私人或地方政府的审批机构PCA （principle certifying authority）在符合新南威尔士州州政府出台的规范下进行审批。其法律效应等同于一般的DA和CC两个证件。即通过了CDC的审批之后就相当于方案报批和施工报建都已获批，可以直接开始施工。由于这个规范是全州适用的，所以相对地方政府的审批规范（LEP & DCP）来说审查时会严格一些。但是同时也大大加快了审批所需的时间。

举例来说，Ku-Ring-Gai地方政府的一般独立屋审批需3-6个月，再加上报建CC的时间，总周期可能大于7个月。而一般的私人审批机构可以在2-3周对一个项目进行审批，可以节约下可观的时间成本。当然，因为CDC审批的规范相对更严格，不同的项目需要研究对比和地方政府规范的不同，从而决定对开发者/业主更有利的流程。另外，有一些地块是不允许CDC审批的，所以在开发前需咨询相关专业顾问或者地方政府。

新规范下能做什么类型的开发

  这次新规范最让从业者兴奋的就是CDC可以应用到更多的项目种类上。目前18年7月6号之后实施的条例涵盖的范围有：

[来源：Low Rise Medium Density Design Guide, DSA translated]

这几乎囊括了中等密度住宅开发的大部分类型，足以见得这次新政策的力度之大。当然这个规范主要是针对审批流程的改革，具体的开发可行性还是首先要根据地方政府的法规（LEP）。所以开发者首先还是要确定用地性质和可申请类型。在确定了性质之后再来决定报批方式。

相信看了上一期希望知道这个新政策的影响，下面我们就着重展开新规范对双拼别墅开发的影响和利好。

什么样的地块可以应用新规范

如上一期提到的，双拼别墅主要可以在R2低密度和R3中密度住宅用地上进行申请，但是不同的地方政府的规定都不尽相同。以下这个图表是州政府文件中给出的标准流程，用于确认双拼开发的CDC审批。

[来源：Low Rise Medium Density Design Guide，筑梦建筑翻译]

可以看到最重要的是确认土地性质，是否可以开发相应产品。例如Ryde Council 的R2低密度住宅用地可以开发双拼别墅（dual occupancy），而且需要最小土地面积达到580平米，这些都需要符合原本的地方政府规范。当然如果地方政府的法规只写明允许双拼别墅，但没有具体条件限制时，就可以直接套用新规定的规范，只要地块大于400平米并且面宽大于12米的地块就可以建造。第二步就是确认CDC是否适用于本地块。最简单的方法是查阅每个地块特有的s10.7（2）（前s149）文件，可以在购房合同中找到，或者像当地政府申请购买。地块如果有森林防火或者洪水威胁的都可能导致无法使用CDC审批，则必须通过政府DA审批。第三步则是查看新规范中的限制条件和规范，如限高，容积率和红线退界这些要求。在这一步就可以对比CDC中密度新规和council原有规范的优劣了。第四和五两步主要是根据新规定的引导性文件做出设计并提供建筑师的设计报告。新规范里只有注册建筑师（Registered Architect）和澳洲建筑设计协会认证设计师（Building Designers Association of Australia Accredited Designer）可以出具这份报告。

新规范VS传统DA

在确定了目标地块可以进行双拼别墅的开发之后，下一步就是对比CDC新规和传统地方政府审批DA的优劣并作出选择。CDC审批最重要的一个优势当然就是审批速度大大提高了，但是除此之外它和DA所应用的规范也是各有长处的。下面我们从五个大的规范方向来详细了解新规范的优势。

01，双拼别墅用地条件

如上文所述，新建的双拼别墅的用地最小面积要求仍然要符合地方政府的法规（LEP），在地方法规没有写明的情况下，则只要大于最新规范中的400平米即可。而且有些其他附加条件，例如临街面宽之类的要求，只要不是在LEP中写明的，都可以遵循新法规的规定。像Parramatta council 最小的面宽要求在DCP中写明是15m。而新的中密度法规则是12m。这显然降低了要求，增加了开发的可能性。

02，分地需求

在前一期对双拼别墅的详解中我们谈到过torrens title分地和strata title 分地的区别，相信大家都希望自己的开发能够做到torrens的分契。那么新的CDC规定对于这一点又有大的利好，详细的写明了只要是双拼别墅，分完地后每一块地的大小大于地方政府最小分地要求的60%，并大于6m面宽即可通过CDC分地。这一条件对于如Hill Shire Council这样没有单独允许双拼别墅分地的区域有极大利好。对于其他地方政府区域也可能降低了分地的门槛。

03，限高

如同原有CDC的规范，新建双拼别墅的限高仍旧是8.5m，层数两层。这个比大部分council的规范要稍微严格一些，大部分council 的R2对应限高为9m-9.5m。但是新规较为人性化的一点是在坡型地块上的半地下式车库现在可以不算一层，也就是说在车库以上可以再盖2层。但是同时也要注意总体限高不能超出。

[来源：Low Rise Medium Density Design Guide，筑梦建筑翻译]

04，容积率

对双拼别墅来说，新规定最有利的一点就是容积率的规范。目前来看，在符合其他条件的情况下，新规定可允许2000平米以下的用地建造25%的用地面积加上300平米。也就是400平米的用地可建造可用面积：

400*0. 25+300=400平米

容积率达到了可观的1 ： 1。即便是800平米的地块，可用面积也有500平米，相当于0.625 ： 1 的容积率。比起一般的R2地块的0.5 ： 1 的容积率要大上不少。当然最终产出这也有可能被其他如限高，红线，硬地比例的要求影响，需要综合测算。

[来源：Low Rise Medium Density Design Guide，筑梦建筑翻译]

05，红线退界

新规定双拼别墅的红线退界基本上沿用了之前独立别墅CDC的规范，根据地块大小的变化有阶梯式的要求。这方面和地方政府的DCP规范可以说各有优劣。但很重要的一点是临街退让仍然和独立别墅CDC一样，是取40m之内左右两家邻居的现存退让的中间值，也就是说在用地购买时需要注意相邻邻居的退界，以防之后的开发受到大的影响。

[来源：Low Rise Medium Density Design Guide，筑梦建筑翻译]

06，硬地比例

新规范的植被覆盖要求也非常严格，需要地块的50%减去100平米，而且只有1.5m以上宽度的植被覆盖区可以计入。当然，对比Ryde或者Ku-ring-gai 这样注重植被覆盖率的地方法规，还是有很大优势的。在做项目可行性分析时要注意植被覆盖要求对中建筑面积产出的影响。

[来源：Low Rise Medium Density Design Guide，筑梦建筑翻译]

总的来说，新的规范对于双拼别墅的开发者来说显然是一个大的利好，可以说审批速度，用地要求和可开发产出都有不同程度的提升。无论您是已经拥有了土地，想对现有土地进行开发，还是您正在寻找可以进行双拼别墅开发的地块，只要您不确定您的地块能否进行双拼别墅的开发，请立刻联系筑梦建筑，我们会提供免费的咨询服务帮您排除所有的不确定性，确认土地是否可以走新规范进行双拼别墅的开发还是需要走传统规划审批(DA)的流程。