每日地产 | 深度分析悉尼的房地产市场到底发生了什么

我们先不去谈悉尼和墨尔本哪个城市是澳洲最大的城市，但是从悉尼的房地产来说，这里一直是澳洲房地产行业的中心焦点，2015年悉尼的别墅中位价已经飙升至7位数，百万元以上了。

但是现在这个美丽的海港城市的房地产市场已经进入了另外一个阶段：某些区域的房价已经增长缓慢，有的区域房价开始停滞不前，有的地方房价甚至开始下滑（详情可以查阅一下本公众号早几期的悉尼房价区域分析）。某些时候总觉得还是很多人在抢房子，有的时候觉得房子价格跌的有些可怕，到底什么才是真相呢？不同的媒体各说各话，有吹捧的、也有危言耸听的，市场处于一个很不明朗的情况。

当然低利率、大基建建设时代、强劲的经济、快速就业增长以及强大的人口增长速度这些都是新洲政府对未来充满信心的原因，这些也曾经是支持悉尼房地产快速、甚至是爆发式增长的原因之一。

但是很明显的，市场在2017年年中之后开始了明显的转向，并且在2017年年底进入了下一个物业价格变化的周期。对于投资者而言，他们都会不约而同的问出一个问题：现在还是一个投资悉尼房地产的好时机吗？

悉尼房地产投资的专家：Michael Yardney 是这样认为的：

无可否认，悉尼房价爆发式增长的时代已经结束了，某些区域的房产价值也录的下降，但这必须与悉尼房地产市场过去五年的总体态势一起分析的，准确来说，悉尼的房地产市场正在经历软着陆，而并不是一些房地产悲观注意者所预测的那样，房地产市场并没出现崩盘。

悉尼的市场并不是一个单一的物业市场

在这一点上，笔者的观点与Michael 的观点是比较类似的。从大形势来看，悉尼的物业市场正在经历“软着陆”。但是并没有大崩盘！虽然偶尔会听到某一两个物业的价格暴跌了出售，但是实际情况并没有那么严重，很多时候我们都需要具体案例具体分析的：

具体案例分析：

这周末在北岸，有个物业1年前以300多万买下来，这周末抛售，降价了100万成交了，好事者不禁大叫：看，悉尼的物业崩盘了！

其实这个物业在抛售之前有朋友找过我做可行性分析，并跟我说，此物业地大，可建联排别墅（Townhouses），被我否决了可能性之后，朋友又回来跟我说，别人跟他说此物业可建廉价出租屋（boarding houses），可能性再次被我否决了。

一年多前，正是市场火爆之时，那时候很多物业的成交都是非理性的，按理性的去做可行性分析研究，得到的结论是大部分物业都不值那个价钱，可是总是被市场所忽略。结果也有很多买家听信了某些传言不理会实际情况就出手。而现在市场开始冷静下来了，新的买家也开始静下心来研究一下物业的实际价值。

其实现在的市场价才慢慢开始真正的体现物业的真实价值。

下图是澳洲整体物业的价格变化与悉尼的价格变化的对比图：

从这张图表其实可以看的出来悉尼与澳洲各大首府城市的价格变化，在过去20年里面还是比较一致的。

上图还可以看到03～04年，08年，12年，18年，基本每隔4、5年房价的增长速度都会大幅度的波动一下。

2018年6月～9月悉尼的房价变化，我们可以从下面这个数据看一下：

其实房价的波动已经开始减缓，在过去三个月只有1.2%的价格变化，也可以看出这个软着陆也已经差不多了。

但是这是不是意味着房价就开始回暖呢？

笔者并不这样认为！

市场上某些人觉得市场还是很火爆的，他们手上资金还很充裕，觉得市场还并不差，或许还有部分人不了解市场，所以他们还继续哄抬房价，甚至还拿出一些所谓的资深建筑师、资深规划师所做出的可行性报告来进行销售。 在这里笔者再次奉劝各位，买卖物业之前自己多做点功课，如果自己不懂行，就找个真正懂行的人来帮你们分析一下每块土地的真实价值。

下一个问题，既然笔者你说软着陆已经差不多了，大崩盘不会出现，但是你又说市场回暖每那么快，你的依据在那里？

下面我们来看两张表格，

第一张，悉尼的物业价格变化表：

从第一张图表，我们看出虽然说悉尼的物业价格在回调，但是也不过是跟2017年时候的价格相仿，影响最大的是小型别墅（只有三房的house），而别墅的总体价格并没有收到多大的影响。

综合第二章图表来看，目前影响市场最大的，是银行的贷款，只还利息的部分，从2015年最高峰的45.6%下滑到2018年的15、7%，远远低于历史平均的30%。而投资者买房的比例从2015年的高于自住买房，大幅降低，高风险贷款的比例（80%的LVR）也大幅降低到不到20%。

总的来说，市场的风险其实是大幅降低了，会引起崩盘的金融风险已经是很低了。而悉尼的本土基建还陆续有来：

• 2019年悉尼西北铁路的通车；

• 2024年悉尼地铁，31一个地铁站及其上盖物业（https://www.sydneymetro.info/citysouthwest/project-overview）；

• 2024年通车的Westconnex（https://www.westconnex.com.au/）；

• 2026年西悉尼机场（http://westernsydneyairport.gov.au/）；

• 两个体育场馆的建设：Western Sydney Stadium, Sydney Football Stadium

世界上金融史上极少会遇见一个城市在进行大规模开发，经济的基本面没有发生危机，而房地产价格却一直下跌的情况。

虽然说澳洲政府要修改移民政策，需要新移民“上山下海”去其他城市，但是当看到那么多基建项目的时候，你就会知道即使不是新移民，也会有其他内陆移民过来悉尼工作，因为这里代表了更多的就业机会。

那么什么时候市场会真正回暖？

对不起，笔者不是巫师，我不会魔术。我只是知道政府给出了很大的信号要在大选之前控制移民，整顿银行业、控制房价。

但是政府也同时给出了悉尼发展的长远规划（https://www.greater.sydney/）：

所以笔者对于悉尼物业市场的看法：前途是光明的，但是入市需谨慎，要有长期持有的准备。