每日地产 | 观点：最好的房产投资策略，就是这一种

说到房产投资的方法和偏好，可能每个人都有一套自己的理论。在澳洲，房产投资人又分为好几大类，有人喜欢买二手房，有人喜欢买新房；有人喜欢买公寓，而另一些人则是非house不买。

如果要是让不同流派的人坐在一起争论到底买什么样的房子最好，那可能讨论个半天也没有个结论。

今天的文章，就想和大家先聊聊一般人买房纠结的点主要有哪些，然后我再来说说我自己认为的最好的投资方法是什么。

纠结一 :  我得买好区 

很多华人买房就认准了自己熟悉的，或者认可的区域，在悉尼，比如eastwood，burwood，chatswood，hurstville这样的传统华人区，是不少华人买房的首选区域。

不过，在两周前的文章里，我已经详细地描述过悉尼各区的平均涨幅情况，而结论是，一个区域的平均涨幅长期来说，不可能摆脱这个城市的平均增长水平。因此，你在买房前花再多功夫选区，最后从某种程度上来说，依然是把鸡蛋放在一个篮子里。

以上是北区Chatwood和悉尼西区Liverpool过去12个月的公寓房价走势。Liverpool距离CBD大约35公里，对许多华人来说属于悉尼的偏远地区，人口素质、收入和环境都与高大上的Chatswood无法相提并论。

然而，现实却是啪啪打脸，Liverpool过去一年的公寓涨幅9.5%，竟然是好过Chatswood的8.5%，租金回报率同样胜出一筹，而养房现金流方面Liverpool更是远好于Chatswood。只不过，Liverpool的房价永远比Chatswood要便宜一半以上，在这样的表象下，大部分人会产生Chatswood比Liverpool更适合投资，涨幅更好的“错觉”。

纠结二:    我得买house

华人买房的另一个主要区别，是公寓派和独立屋派。在很多“老移民”的心里，买公寓是他们不屑一顾的，到现在还有很多人认为公寓永远是不涨价的。对于持有这样观点的人，不妨看看最近一年悉尼市场的表现情况。

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截止到今年7月为止的悉尼楼市数据来看，过去12个月里，悉尼的独立屋价格降幅远超过公寓，其中下跌幅度最大的区域是上北区，跌幅12.2%，排名第二的内西区，平均跌幅11.4%。可以说，这些都是以前人们认为最好的地区，和独立屋最值钱的区域。

悉尼的公寓虽然也出现了一定程度的下降，但总体跌幅远好于独立屋。

限于篇幅，我们不能一一列举华人买房所有的纠结点，诸如我该买悉尼还是买外省，买楼花还是买二手房…...如果你也是把这些要点作为买房前的主要考虑内容，那么我下面要说的，可能会和你的三观完全不符：

在我看来，以上这些所有的点，都不是决定一个投资是好是坏的根本。决定一笔投资好坏的关键：是你所付出的价格和你购买资产价值之间的关系。

具体来说，也就是说如果你买了一个看上去各方面都无可挑剔的好房子，但却为此付出了过高的价格，那么无论这房子的地段，朝向，户型再怎么好，开发商再怎么牛，这也不是一个好的投资；相反，一些表面看上去不怎么样的房子，但只要买进的价格够低，那它依然可以有成为一个好投资的潜力。

我们不妨来看下面这个案例：

位于McMahons Point的Blues Point Tower, 是建于1962年的一栋高层公寓。由于地理位置的特殊性，这幢大楼在建设初始阶段，就饱受争议，并曾经荣获“悉尼最丑大楼”的称号。如今五十多年过去了，人们早已不再议论Blues Point Tower大楼的丑美，每年大楼里也多多少少有一些房子到市场上来交易。

我找出了这栋大楼里过去12个月内的一房交易记录，发现了两个非常有意思的transaction。

这栋大楼的87号和93号两套一房，分别在2017年有过一次交易。从它们的交易记录来看，明显比其他户型的价格高出一大截。不用说，原因是一目了然的——这两套1房带View。但这不是我们要说的关键。

我们先来仔细看87号和93号单元的内部情况和交易记录。

87号

87号户型内部的装修一般，位于高楼层，内部面积50平米，以下是这套户型过去两次交易记录：

93号单元同样位于高层，室内面积仅46平米，但它的内部装修比87号户型要好一些。

93号

以下是它过去的几次交易记录：

这里请大家关注的，并不是2017年两套房子的出售价格，而是再上一次2007年的交易。

从RP Data上的数据来看，这两套房子在2007年的业主很可能是同一个叫Dayton的人，他在同一年的2月和8月，分别把这两套房子出售。然而，让人觉得奇怪的是，仅仅半年之间，这两套房子之间的售价竟然差了125,000澳元！

如果你对悉尼房产历史有所了解的话，你会知道2007年的悉尼楼市正处于低谷期，仅凭借自然的市场增长，半年内一套一房的涨幅绝不可能有如此之高。那么，这当中到底发生了什么？

我们不妨来集体脑补一下：（以下情节纯属我个人YY）

Dayton是一个房产投资爱好者，他在悉尼上一个房产周期的高峰期2001-2004年之间买了很多套投资房。然而，当2007悉尼市场低谷来临时，屋漏偏逢连夜雨的Dayton遭遇了个人情况变故，临时需要一大笔资金周转。

这时，他想到了自己在Blues Point Tower里的两套房子，并把它们同时放到市场上。为了急需要用的资金，第一套房产93号单元Dayton很快便以超低价63.5出售，回笼了一部分资金，但是这还不足以解决Dayton的全部流动性需求，于是他继续把87号单元放在市场上卖。

但这次，他可能没这么急，于是半年后，该房产最终以市场价76万最终售出...…

说到这里你应该看出来了，这几笔交易中，受益最大的，就是2007年以63.5万元买进93单元的White Tiger Publishing Pty Limited。且不论后来的市场变化如何，仅就买入时的状态而言，这位投资者相比同年以76万买进87号公寓的买家，已经占尽了优势。

 从上面的例子里我们可以看到，买入价格和资产实际价值之间的关系，对于房产投资（也包括股票投资等）来说，是直接影响投资回报高下的最重要因素。

而最好以及相对最安全的投资方式，在我看来也只有一种：

那就是算出该资产的实际价值，然后用低于它的价格买入。用一句话来概况这种操作的精髓，那就是“不要买好的，而要买得好”。