每日地产丨观点：开发寄宿房Boarding House须知

在2012年之后的地产繁荣，导致房地产价格不断攀升，政府认为房地产市场的供不应求是最大主因，因而出台了一系列的措施希望能鼓励开发商开发更多的房屋出来，从而可以提供更多物业给买家选择，改变供不应求的局面，从而达到调控房价的目的。

寄宿房Boarding House 就是新州政府希望提高房屋供应的一个重要手段，因而对于做boarding house的地块给与很大的优惠，最重要一点就是有容积率的奖励。

这是什么意思呢？容积率：建筑面积与地块面积的一个比例，在地块面积不变的情况下，容积率越高，可建的建筑面积就越多，举个例子：一块1000平米的土地，容积率假设为1：1的话，那么用来建房子的可建的建筑面积就是1000平米，那么boading house容积率的奖励的意思是就是如果这块土地用来建寄宿房的前提下，允许的建筑面积增加了，建筑面积可以增加0.5：1或者 20% （选高者），在以上这个例子里，就是可以增加500平米的建筑面积了，一下子可建面积就多了50%。

为什么政府会这么大力支持寄宿房呢？原来在2010年2月新南威尔士州政府的关于寄宿房需求的等候名单里，有高达超过4万7千人的等候名额。

对于开发来说，这是不是一个很吸引的开发呢？那么我们来详细了解一下什么是寄宿房吧。

什么是寄宿房？

寄宿房，就是一个低廉租金的房屋供应，服务人群包括了：单身人士、退休人士、学生和一些年轻的夫妻。

寄宿房的定义包括了以下几点：

●  整体或部分出租；

●  提供至少三个月或以上的租聘；

●  可能需要提供一些公共的生活空间，卫生间，厨房或者洗衣房；

●  提供房间，部分或全部的房间会有独立的厨房和卫生间设备；

请注意，寄宿房并不是backpackers （旅行者）住宿房，不是家庭用房，自服务公寓，老年人公寓，或者是酒店类的服务。

哪些区域可以建造？

在新南威尔士州，2018年6月，规划局发布了支持新一代廉租房的条文。廉租房只要在council LEP允许的区域（zoning）里面就可以进行开发，简单来说以下的划分区域都可以申请建造寄宿房（boarding house）：

●  R1 低密度住宅区

●  R3 中密度住宅区

●  R4 高密度住宅区

●  B1 邻里中心区

●  B2 本地中心区

●  B4 综合发展区

同时在R2 的低密度住宅区里，只要地块附近有公共交通服务（火车、地铁、巴士或渡轮）的都有机会可以申请建造。

寄宿房开发的流程

在新南威尔士州，通常当地市政厅（council）的开发申请流程都会适用与寄宿房的开发申请，申请人需要向当地市政厅提出开发申请，设计需要满足当地的LEP （当地环境规划） 和 DCP （开发控制规划）要求。

https://www.planning.nsw.gov.au/policy-and-legislation/housing/~/media/D7796C1818794D238F49F77F2D792365.ashx

关于廉租房的规划条款

以下将详细介绍廉租房的规划条款：

当地环境的特征： 要确保寄宿房的设计要与当地的建筑特色相匹配。例如：本地建筑都是维多利亚风格的，那么新的开发就不能用法式或现代感很强的建筑风格；

在R2 低密度住宅区域的开发： 如果开发的地块属于R2 区，那么就开发的地块需要靠近公共交通服务设施：

a）悉尼地区： 

    距离火车站或渡轮码头800米步行范围之内；

    距离轻轨站400米步行范围之内；

    距离在周一至周五，早上6点到晚上9点，周末早上8点到晚上6点之间都有服务的巴士站400米范围之内；

b) 在悉尼以外的城市（例如：纽卡斯尔，卧龙岗等）

    必须在离B2本地中心，或B4综合使用区 400米步行范围以内的区域，或者是与B2，B4同等的区域范围；

容积率： 前文其实也简单提及过，容积率会得到是在地块所在council LEP里面所允许的容积率基础上的奖励至少 0.5：1（或者20%的容积率，选更多面积的一种）。

建筑高度： 根据council 的LEP 要求而定；

景观面积： 景观要求与现有的沿街红线范围相匹配；

日照要求： 至少一间公共活动房间在寒冬季节，早上9点~下午3点之间得到至少3个小时的直接日照；

独立开放空间： 除去前院景观以外，至少需要提供20平米，至少有8平米的开放活动空间需要紧邻管理住宿处；

停车要求 - 非廉租房（social housing）：

●  每一个房间提供0.5个停车位，例如：十个房间的寄宿房开发就需要提供5个停车位；

●  每一个员工需要有至少一个停车位；

停车位要求 - 社区廉租房（social housing）

●  每个无障碍区域的房间提供0.2个停车位（有电梯，或者坡道连接的房间）；

●  每个不再无障碍区域的房间，提供0.4个停车位（在首层以上，没有电梯可达的房间）；

●  每个员工至少有一个停车位；

房间尺寸： 单人房12平米，双人房16平米，每个房间不能容纳超过2个成年人，最大房间面积不超过25平米；

公共活动房间：如果整个寄宿房开发有超过5个房间的，那么至少提供一个公共活动房间；

管理： 超过20个房间的寄宿房开发，必须要有一个驻扎的基地经理；

商业开发： 如果寄宿房开发是位于一个商业区域，那么首层的沿街面部分不能用作住宿用途，除非有其他的环境规划指引；

自行车停车位： 每5个房间要求有一个自行车停车位，和一个摩托车停车位；

一些比较常见的开发疑问

问题： 厨房和卫生间的要求是什么？

回答： 需要提供适合的厨房和卫生间设备。有的房间或者所有的房间提供自己的独立厨房和卫生间，但是这并不是强制性要求；

问题： 州政府关于公寓开发的要求SEPP65是否适用于寄宿房开发？

回答： 由于部分或所有房间自带厨房和卫生间，那么SEPP65里面相应的一些条款也会使用于寄宿房开发。如果开发是三层以上，或者有超过3栋的独立房屋，那么在澳大利亚建筑规范里面，就是属于class 3 类别的建筑，那么必须受到SEPP65 的监管（也就是必须要注册建筑师签字才可以）。不过不少的寄宿房是class 1A类别的建筑，那么就不需要受到SEPP 65的监管，也就是不需要建筑师签字都可以。

问题：是否要遵守本地市政厅的规划控制？

回答：如果没有特殊说明，是的，（容积率允许比本地市政厅的规划多，请参阅前文）；

问题：是否还需要满足division 7.1的开发贡献金要求？

回答：是的（division 7.1 也就是以前的section 94）

问题：BASIX 要求是否需要满足？

回答：是的

一些变化

寄宿房的开发，其实在过去一段时间非常火爆，我甚至见过在悉尼的北岸有一个寄宿房的开发申请超过了300套，据我所知这个开发是被council 拒绝了。

在2018年11月28号，northern beach council 发了篇公告，说要控制每个寄宿开发得房间套数，原因是当地居民并不支持，他们不希望在一些中低密度得区域搞一些“低端”得出租物业，从而影响周边房屋得价值和出租市场。

council得公告也说了，在2016/17年度，只有2个boarding house得申请，到了17/18年度，就有13个申请，有的甚至是100套以上得，所以到了不得不控制的阶段了。

https://www.northernbeaches.nsw.gov.au/council/news/media-releases/move-towards-common-sense-on-boarding-houses

总结：寄宿房的开发，是应对悉尼房地产严重供不应求的产物，同时政府为了应对一大批低收入人士的房屋需求而为这种产品提供了优惠政策，如果利用的好，将会是不错的一种小开发，但是如果想利用这个条例来做大型开发，目前看来并不太合适。