每日地产丨德勤：房价下跌是银行和监管机构的错

德勤经济研究所（Deloitte Access Economics）合伙人Chris Richardson表示，银行从之前的放贷过度迅速走向放贷不足，而监管机构则反应过慢，未能及时发现创纪录低利率的风险，以上两者需对目前房地产市场的衰退负责。 

Richardson先生说，突然终止此前优惠信贷政策的贷款机构是原因的一部分，澳洲央行（RBA）和银行业监管机构也难逃其咎，他们未能及时发现：在经济放缓之时为刺激经济活动做出的降息至历史低点这一动作让澳洲东海岸房价坐上了火箭。

这位资深经济学家将当的房地产市场的放缓更多地归咎于银行，而非像Westpac首席执行官Brian Hartzer所说的那样：“银行想要放贷。”

除了Westpac，Richardson先生还进一步指责RBA（澳储行）和银行业监管机构APRA（澳洲审慎监管局），对于廉价信贷推动的房地产市场狂欢，这两家机构的反应过于缓慢。

Richardson先生周四告诉《澳大利亚金融评论 》（AFR）： “很多人和机构应该受到指责。” “（银行）是部分原因，他们从放贷过度走向放贷不足。但这样的反应过度在一系列事情中都很明显。最值得注意的是，储备银行和监管机构也迟迟不肯承认住房市场过热。”

RBA周四公布的数据证实房屋抵押贷款出现放缓，投资房贷增长率在截至去年12月的一年中保持在1.1％的创纪录低点，与11月的数据持平。同期自住房贷增长率也放缓6.5％，是自2014年以来最低的年度增长率。

澳新银行（ANZ）研究部门的经济学家表示，房屋贷款是对私信贷业务数据中最薄弱的一部分，对私信贷业务年度总增长率从4.4％放缓至的4.3％（已超出预期）。Jack Chambers和David Plank说： “重点仍在于住房信贷持续放缓，投资贷款增长率低，自住贷款也出现放缓。”

房地产市场经济学家Louis Christopher否认Westpac首席执行官Brian Hartzer的说法——即银行不应该为持续走低的放贷水平负责，他表示放贷不足的原因是贷款机构对申请人支出进行更严格的审查。

他说：“那太可笑了，我们知道银行一直在改变他们的系统，他们非常关注（贷款申请人的）个人开支。银行对这一点过于关注并且做的过头了。”

Christopher先生还淡化了银行对贷款申请人支出进行严格审查会引发房价下跌的可能性，资产策略专家（equity strategist）Douglas Orrc曾表示，这可能会导致房价总跌幅高达30％。他说： “全澳房价跌幅超过20%不太可能。全国房价从高峰到最低点的跌幅为6%， 悉尼为11.5%。”

Christopher先生还表示，市场评论人士未能承认——监管机构拥有应对严重衰退的 “弹药” 。他说： “他们可以降低利率，可以放松信贷，我们知道APRA已经通过取消只还利息贷款限制来做出回应。 联邦政府采取提供首次购房者补助等措施。历史表明，市场会在这些政策性措施出台后3-4个月内作出回应。”

Richardson先生表示，在接下来的12个月里，银行对贷款申请人支出的审查可能会抑制贷款和房价，但制定指导市场的长期规则更为重要。他说： “过度反应可能会使房价下跌的速度更快，但政策制定者的主要任务是建立合适的监管结构，并确保贯彻执行。”

与Westpac老板Hartzer先生的观点一样，Richardson先生表示，目前房价下跌是经过一段持续增长后出现的健康调整。他说： “我们经历了 ‘拉高出货（pump-and-dump）’，房价涨得太高了，现在正在回落到合理水平。”

德勤对房价和国民收入的比较显示，澳大利亚住宅价值已经从2017年12月的高出公允价值26％下滑至去年9月的17％。