揭开中国楼市的荒谬真相：以前的调控全错了（图）

从众心理、人云亦云，是国人骨子里的一种气质，说到底，是因为民族自信心还没有完全建立起来。所以，我们做任何事，不是追求正确与否，不是追求事实真相，而是怕落单，怕被人排挤，渴望获得多数人的接纳。

楼市里同样如此，媒体大肆宣传的，公知肆意鼓吹的，舆论疯狂洗脑的，不管正确与否，都会形成这个社会对楼市的评价体系，掩盖了事实的真相，因此而做出的判断往往就是错误的。

今天我就想和大家聊聊，那些你们一直以来信以为真，但却非常荒谬的楼市“真相”。

1

以前的调控全错

房价疯狂上涨了20年，楼市疯狂调控了20年，没有调控，房价也不会涨的这么狠，没有暴涨，去哪找调控的借口。

以往所有的调控基本都是在限制需求端，调控百姓，今年鼓励你买，明年禁止你买，今年说你是刚需，明年说你是炒房。限购、限贷、限商、限售、限公司、限离婚、限未成年，增值税、个税、契税，首付门槛、银行利率，所有这些都是针对百姓购房的限制手段，通过一松一紧，达到去库存，保经济的目的。

但是，20年的历史经验反复证明，调控需求端是最大的错误。调控需求端只能暂时的延缓、压制或者刺激百姓的购房需求，尽管可以暂时达到眼前的短期目的，但是根本无法改善市场的供需结构，不能改变住房短缺和错配的问题，反而会一再打乱市场经济的自我调节作用。结果众所周知，越调越涨、越涨越调，不调不涨，一涨就调，最终调控的周期就演变成了房地产的周期，百姓从此对调控完全失去信心。

现在“房住不炒”的逻辑正在努力扭转过去这种只调百姓的局面，正在从共有产权房、限竞房，租赁住房、集体土地入市这些供给端发力，真正建立居者有其屋的市场。

只有当调需求彻底转变为调供给，所有调控可以全部退场之时，房价才会结束暴涨。过去的逻辑完全错误，但可喜的是我们已经认识到了这一点，“房住不炒”的开局值得期待，但长路漫漫，但愿不会重蹈覆辙。

2

二十年的泡沫

黄河之水天上来，黄河从上游带来巨量泥沙，导致中下游的部分地区河床已经明显高于城市海拔，为了防止黄河决堤，各地只能不断的加高堤坝，形成了天下奇观地上悬河。

我国的高房价和地上悬河异曲同工。在北上广深比肩纽约伦敦，三四线城市纷纷过万的当下，为了防范金融风险，防止泡沫破裂，只能不断的出台政策防止大跌，维持高房价的存在。

我国百姓眼中的高房价由来已久，房改有多久，泡沫就诞生了多久。现在仍然活跃在各大媒体上的清华经管学院教授魏杰，曾经在2001年时就在中央台信誓旦旦的说：“如果楼市不崩盘，我就去跳楼”。20年过去了，结果呢？魏教授现在仍然是砖家学者智库。

房价存在泡沫不重要，防止泡沫破裂才最重要。每一轮房地产牛市都会耗尽百姓的积蓄，这就需要调控出场，允许居民重新积累财富，重启购买力。所以说，房价不能一直涨，需要平台阶段性的休息调整，待居民积蓄达到规模后，才能进入下一轮牛市，否则居民收入支撑不住银行杠杆，房价就会崩盘。这就是防止楼市泡沫破裂的真相。

所以，房价有泡沫不可怕，泡沫伴随了我们20载，关键是我国的产业升级和居民收入必须跟上，只要居民收入持续性的上涨，房价泡沫就不会破裂，支撑房价继续上涨的动力就还在。

只要我们不突破涸泽而渔、杀鸡取卵的底线，泡沫就不会破，这个度的把握正是考验高层智慧的所在。

3

城市的未来

2016年开始，成都兼并了简阳，西安代管了西咸新区，青岛吃下了即墨市，杭州吞并了临安，济南合并了莱芜。

2017年，抢人大战在神州大地疯狂上演，彻底开启了人才争夺的元年。成都、杭州、南京、武汉、海南、西安、天津、长沙，所有二线城市再加上几个不服输的三线，对人才的需求，毫无下限、如饥似渴。这其中，最大赢家非西安莫属，短短20个月吸引100万人落户，单单是2018年度，西安新落户人口就超过75万。

2019年春节之后，硝烟继续。第一个工作日2月11日，常州就出台了《常州市户籍准入管理若干规定》，两天后的2月13日，西安发布《关于进一步放宽我市部分户籍准入条件的通知》，常州、西安的落户门槛已经归零，只要你愿意，是人都欢迎。

一线的未来是对标纽约伦敦，二线的目标是成长为中国的一线。未来，我国城市分级不会分为1-5五个等级，而是只有两级：大城市和小城市。按照我国的经济体量，至少需要20个一线大城市。所有的资源、人才、财富都将集中在大城市，小城市将沦为农业畜牧业、低端制造业、重化工业的基地。

做大做强省会二线城市，参与全国资源和政策的争夺，获得中央的制度倾斜和重视，是每个省份现在最为紧迫的任务。

最近，我老婆的表弟在卖房，他住在辽宁四线城市盘锦，挂牌好几个月了，看房者寥寥无几。所幸，昨天2月17日刚刚签了卖房合同，合同之不规范令我震惊，只有一页A3纸，还好在我的远程遥控下，顺利完成。这套是他2010年买的毛坯新房106平，48万，单价4500元，装修花10万，昨天签的卖房合同是44.5万，9年时间，算上房贷利息、装修和房价下跌总共亏掉20万。

这就是小城市的悲哀，历经2012年、2017两轮大牛，房价巍然不动。这种房住不炒的现象背后，反应的却是市民收入的连年下滑和就业机会的枯竭。

这就是中国的城市分化，伴随着几十个新一线城市的崛起，大量的三四线城市将逐渐萎缩。未来，这种分化势必愈演愈烈。今后，你的未来，不是由你的能力造就，城市的未来，才是你未来的基础。

4

老破小的宿命

很多砖家都说老破小没有前途，千万别投资。这句话就是彻头彻尾的谎言。

记住，抛开地段说房产都是耍流氓。辽宁盘锦的老破小当然没有前途，但上海内环内三条地铁交汇的老破小就是绝对的优质资产。

老破小的前途不是由房子本身决定的，而是由外来刚需的数量决定的。本地人以改善置换为主，而外来刚需预算有限，上车老破小是必然选择，这才是老破小的价值所在。

租赁市场是外来刚需的“蓄水池”，是房价上涨的源动力。北京租赁人口863万，上海951万，北京上海租赁人口占常住人口的40%，深圳80%的人都是租房居住。租赁最终都会转化为购房刚需，5年后还会转化为置换刚需。

上海二手房指数办公室数据显示：2019年1月，上海总价300万元以内的二手房成交占比64.97%。300万在外环内就是30-60平老破小。我们在仰望千万豪宅的时候，切记不要忘了，上海2/3的房子总价都在300万以内，这才是事实的真相。

我在失联的文章中曾经提到过一位拆迁的同事，年前，他刚刚顺利拆迁，乔迁新居。他家位于上海长宁区天山支路的老破小房子拆掉，补偿了两套房，一套是中环内双流路的次新电梯房，一套是青浦华新的多层电梯房。原先的老破小评估价396万，补偿的两套总市值840万，另加45万现金奖励，瞬间身价翻倍。

房产本无价，地段才是金。持续不断的人口输入，大量的外来人口，才是房价上涨的推动力。一线和强二线城市核心地段老破小的价值，已经超脱了房子本身，而是这个城市所有资源的汇集点，它的价值主要体现在租金收益、房价升值和土地增值带来的拆迁收益三个方面。相反，弱二线和三四线的老破小则是注定被抛弃的。

小城市大户型是刚需，大城市小户型才是刚需。说白了，老破小的宿命就是城市的宿命。

5

无人接盘的养老地产

过去几十年，我国之所以能高速发展，根本原因就是年轻的劳动人口数量处于顶峰，人口红利不断释放。现在无可厚非，我国已经迎来了全社会的老龄化。

精明得开发商早已嗅到了商机，于是乎，各种养老地产应运而生，依山傍水，打着郊区无雾霾，天然纯绿色的幌子，试图解放老年人的退休生活。

殊不知，养老地产一开始就与我国的养老传统背道而驰。我们讲究的是天伦之乐、子孙绕膝，和国外的冷漠亲子关系完全两样。

我们可以问问自己的父母，他们哪个不是希望白天带孙子，晚上广场舞，周末老年大学，定期组团出游。哪个老人不是希望楼下商场、街角菜场、隔壁麻将馆、对面小公园的。

然而，所有的养老地产基本都处在地价低廉的远郊，完全脱离了老人赖以生存的生活圈和交际场。这样的养老地产，说是监狱都不为过，探视不方便，出门一片荒。

最近，一位投资客朋友和我说，他想卖掉上海内环的几套老破小去郊区买养老房等30年后退休。我差点一口老血喷他脸上。

暂且不说，远郊的升值空间完全和内环内不是一个量级，就算你搬去郊区住，你孩子以后读书，上班，孙子以后读书上班如何解决？

养老地产不仅不适合老人居住，更不适合投资升值，那些心怀诗和远方的朋友，还有那些投资无门的小白，试想下，你现在入手了远郊的养老地产，将来谁来接你的盘？

6

新区的命运

汉语博大精深，中华文化源远流长，我们最擅长的就是创造新词汇，赋予新含义，树立新目标。新城、新区、高新区、开发区、新市镇、特色小镇、自贸区、自贸港琳琅满目，此起彼伏。

目前，我国有3500多个新城新区，国家级新区就有20个，第一个国家级新区是上海的浦东新区，诞生于1992年10月。直到2006年，第二个国家级新区滨海新区才在天津诞生，除此之外，国家级新区还有两江新区、舟山群岛新区、兰州新区、南沙新区、湘江新区、赣江新区、雄安新区等等。

在这20个国家级新区中，只有浦东新区发展最好，广州南沙新区、成都天府新区、重庆两江新区和雄安新区比较有前途，其它的15个都还在起步阶段，前途坎坷，长路漫漫，更别说剩下的3500个低等级新区了。

一个新区的发展，规划是必须要做的，但规划何时落地，资金何时到位，产业如何引进，方向如何把控，当地领导会不会调动，新官会不会支持，这些都充满了未知，不经历几轮国际经济危机，一个新区是不可能成熟起来的。

投资新区是何缘由？这些地方的唯一优势就是便宜，便宜能当饭吃吗？产业引进、人口导入没有10-20年根本不可能有起色，建几栋政府大楼，开几家银行就是市区了吗？建成繁华都市区至少需要30-50年。全国那么多新区，有几个可以成为未来的浦东？虽然不能有地域歧视，但是客观讲，浦东至今仍然不算上海中心城区，除了个别板块房价很高外，其它地方还是一片荒芜。

千万别被新区所谓的光环蒙蔽。新区的概念更像是广泛撒网，重点培养，地方积极性不能打击，表态的热情值得肯定。至于未来能不能成就要看天时地利人和了。

7

哪里限购买哪里

调控松松紧紧，楼市起起伏伏。但在全国范围内，有两类城市与众不同，一类是不管调控多紧，都是涨的多跌的少，比如一线强二线，还有一类是不管调控多松，都是跌的多涨的少，甚至是多年不涨，比如东北，山西、陕西和内蒙、甘肃的三四线城市，这代表了大多数中国小城的现状。

当然，在同一城市中，也分限购区和非限购区，典型的城市是广州、杭州、宁波、沈阳、青岛、济南。

限购代表着过去房价的暴涨，和未来升值的潜力，投资房产一定要选择这样的区域。千万不要因为错过了最佳时机，被限购挡在了门外，就随便选择投资标的，为了投资而投资。

说的直白点，给你两条路选：要么把心思用在破限购上，要么耐心等待限购放开再投资，你有限的子弹一定要打到靶上。

限购的城市、限购的区域，才是你需要挖空心思，削尖脑袋挤进去的地方。等到放开限购的那一天，你就看得出来，哪里涨的快，哪里跌的快了。

务必记住一点，哪里限购买哪里，而绝非哪里便宜买哪里。

8

最抗跌的房产

太多人在后台问我，什么房子最抗跌？哪个板块最保值？

今天我在这里统一答复，最抗跌的房产有两类：一、优质学区房，二、核心地段的高品质次新房。除此之外，绝无其它。过多的解释显然没有必要了，懂者已懂。

豪宅只是身份的象征，财富的认证，但豪宅并不抗跌，因为豪宅不是必需品，而是奢侈品，受众群相对较少。而且，一手豪宅通常定价较高，提前透支了很多年的上涨预期。遇到楼市调控，降价风险很大。比如上海汤臣一品、翠湖天地、绿城黄浦湾，房价涨幅已经严重跑输普通住宅，而且起伏巨大，这种房产适合居住，但不适合投资。

9

一代人一个阶层

大概从5年前开始，有关阶层的讨论就愈演愈烈，这说明人们逐渐开始意识到，仅仅通过自身的刻苦和努力，已经很难过上自己向往的生活，资本的运作、独角兽的扩张、房价的暴涨，阶层的割裂愈发明显。

如果按照财富来划分，这个社会可以分为三个阶层：劳动阶层、资产阶层、金融阶层。

劳动阶层是最底层，靠出卖自己的体力、脑力和时间，来换取报酬，手停嘴就停，不干活就没饭吃，这个阶层是我们这个社会的底色，我们的父辈大多也属于这个阶层。

中间的是资产阶层，是指除了工薪收入和自住房以外，还有额外的几套房产出租和股票基金收益，即使不工作也能维持基本的生活品质。这正是我们很多年轻人追求的人生目标。

最顶层就是金融阶层，这个阶层主要是大企业高管、创业成功者，依靠融资和上市获得了高额的股权分红，财富积累靠资本运作，靠钱生钱。

所以，你可以发现，现在的社会还是在以房产划分阶层。如果你只有一两套自住房，还是靠工资生活，那么毫无疑问你属于劳动阶层。如果你有三五套房产，生活品质不受工资所限，那么你就属于资产阶层。如果你的财富已经超过房产的衡量范畴，已经完全不需要通过房产来界定，那么恭喜，你已经处在了金字塔尖。

说的通俗一点，只要你还有买房的欲望，还想通过房产来彰显自己的富有，那说明你还没有什么财富。

我们的父辈大多数就是典型的劳动阶层，信奉自食其力，而现代社会最崇尚的恰恰是不劳而获。

我们从小城市来到大城市发展，拼搏一生，积累下几套房产，来换取我们子女立足大城市的资本，让他们获得更优质的教育和更多的可能性，他们才有可能从资产阶层上升到金融阶层。

这个世界越来越残酷，这个社会越来越不友好，父母越是不努力，孩子越没有出路。一代人完成一个阶层的爬升，也许这才是我们这个社会能够持续发展的根本动力！

10

致敬

80后很多都是星爷的粉丝，我也不例外。真正的铁粉不是被他的喜剧俘获，而且被他屌丝逆袭的人生感染。

他永远是在用一个喜剧的外壳，来表演一个悲剧的内在。

他的作品已经不需要用票房的好坏来证明，看他的电影已经脱离了单纯的好笑，只要星爷的精神还在就足矣！

《新喜剧之王》里有一句台词非常打动我：你觉得你有机会吗？我有。你永远都没有。永远是多远啊？永远就是从现在直到宇宙毁灭。那宇宙毁灭之后呢？

希望这份坚持可以感染到你们每一个人！