房贷被叫停，自管养老金（SMSF）今后往哪投？

对于想要贷款买房的退休储蓄人士而言，最后一家提供此类贷款产品的银行，即麦格理银行（Macquarie）今天宣布停止这项服务。换言之，他们将无法从澳大利亚任何一家银行获得贷款。

眼下，澳大利亚住房市场表现持续低迷。对于悉尼和墨尔本曾经炙手可热的公寓市场，投资者的急速撤离导致小面积公寓价格呈现螺旋式下跌。

同时，自管养老基金（SMSF）行业所面临的监管审查加剧。澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）于去年经调查发现，90%有关建立SMSF的投资建议都存在问题，例如违反相关法律规定。一些理财顾问之所以鼓励客户建立SMSF，目的是向客户推销关联地产开发商/中介的房子。

在这样的背景下，麦格理银行宣布，自4月30日起停止向SMSF提供住房贷款。此外，从3月17日（周一）开始，银行不再提供父母担保类贷款。

博满金资首席执行官高松谕对麦格理银行贷款政策的变化进行了解读。

在提供给房贷经纪机构的声明中，麦格理银行表示称：“我们将继续专注于为客户提供最具竞争力的住房贷款产品和最佳客户体验。同时，我们将继续为现有客户提供相应的服务。”

据了解，SMSF房贷产品是公寓热潮时期所催生的产物。为了实现资本利得，很多投资者会贷款购买多套期房公寓，并利用现有负扣税制度进行房贷抵扣。

相关数据显示，截至去年2季度，SMSF投资房贷总额已经大幅飙升至390亿澳元，在SMSF所有投资资产的比例中超过5%。

然而，鉴于租金增长乏力，银行不太乐意给此类结构性产品提供贷款，尤其是在住房价格下跌引发房产价值缩水的情况。

另外，SMSF行业还引起了监管部门的注意。由于大量理财顾问向不知情的投资者推销关联公司的期房公寓，SMSF投资者因此承担明显过高的费用。

澳大利亚住房市场的重新定价导致很多期房公寓遇到了结算问题。由于估值下降，很多期房公寓的投资者不得不寻求替代融资，对主要城市开发商的项目结算带来压力。

今年年初，《澳大利亚人报》也曾报道过，杠杆式自我管理养老基金投机行为激增引发金融监管机构的担忧。

通过SMSF进行房地产投资贷款具有有限的追索权。有限追索权指的是债务人无法偿还银行贷款时，银行只能就项目的现金流量和资产对债务人进行追索。而对于SMSF而言，绝大部分资产就是投资的房产，因此在房市下行周期，风险也就不言而喻。

回到文章开头，停止向SMSF放房贷的麦格理银行，其实银行业务只占其所在集团整体业务的一小部分，《澳财有道》曾在上个月专门说过麦格理的财报，19财年上半年业绩增长了15%以上，而其主要的增长来自于资产管理公司。因此停止向SMSF放贷，对麦格理的业务不会有很大的影响。