两党放出降首付大招 但谁才是“澳洲梦”真正买单者？

上周日，总理莫里森在墨尔本宣布了首次购房贷款计划，将首次购房者的首付比例从20％降低到5％。符合条件的首次购房者无需再支付数千至上万元的房贷保险...

上周日，总理莫里森在墨尔本宣布了首次购房贷款计划，将首次购房者的首付比例从20％降低到5％。符合条件的首次购房者无需再支付数千至上万元的房贷保险，而是由政府对首次购房者较低的首付（低至5％）与行业标准（约20％）之间的差额做担保。（详见：《首次购房首付低至5% 选战杀手锏能否撬开楼市刚需？》）

近年来，住房成本成为澳洲年轻人的一大负担。年轻人和低收入人群的房产所有权正在迅速下降。 今天，年龄在25-34岁的人群中，只有不到一半的拥有自己的住房。这个年龄段最贫穷的20％人群拥有房产的比例从1981年的63％下降到今天的23％。 按照这个速度，40年后，几乎一半的退休者将只能租房住。

就在莫里森宣布首次购房贷款计划后，工党也随即表示，如果当选，会采取同样的政策。两党几乎同时放出降低首次购房首付大招，着眼于为无房者圆上拥有自己住房的“澳洲梦”，但天下没有免费的午餐，在这背后，谁才是真正的买单者？

银行细算风险账

银行家们纷纷表示，他们正在等待新政的进一步细节，但也有的已经坦言，与客户付出更多首付款的贷款或支付了房贷保险的贷款相比，该计划下发放的房贷可能会带来更高的资本费用。例如，一笔47.5万澳元的房贷，如果“抵押贷款风险权重”从25％增加到50％，那么银行就需要将房贷利率提高1％以上，以维持相同的股本回报率。

与地区性银行相比，四大银行有房贷保险的贷款适用不同的风险权重规则。但是四大银行真的欢迎这一计划吗？

新西兰2003年起就开始推行这一计划，包括西太银行在内的银行参与计划，向首次购房者提供贷款。但是，新西兰银行是没有参与的主要银行之一。该银行在一份声明中说，“我们能够以其他方式支持我们的首次购房客户的雄心壮志。”

一些经济学家警告，如果房价继续下跌，付出5%首付款的首次购房者可能面临房贷超过房产价值的状况，这种现象叫做“负资产”。

他们还担心，当家庭债务已成为经济中的风险因素时，新政实质上是鼓励人们承担过多的债务。

在最新的银行利润公告中，负资产问题开始引人关注。澳洲四大银行中最大的联邦银行（CBA）的房贷中有3％是负资产，而澳新银行（ANZ）为5％。

从积极的方面来看，瑞银经济学家指出，贷款需求可能会增加30亿澳元，但这只相当于每年2150亿澳元新房贷总额的1％。借款人还需要满足信用评估，因此不会对楼市前景产生重大影响。

政府“兜底”

政府宣布的新政背后，存在一个假设，即首付款是购房的最大障碍。在20世纪90年代早期，澳洲的普通家庭需要花6年时间攒下20％的购房首付款。今天则需要10年。对于没有“爸爸妈妈银行”贷款途径的年轻人来说，购房之梦非常遥远。

联盟党的新计划中，首次购房者只需要支付5％的首付即可，5%至20%的差额由政府担保，这笔担保的预算为5亿澳元。有分析称，工党很快就能就此做出反应的部分原因是，这一计划的成本并不太高（除非出现意外损失）。

格拉坦研究所（Grattan Institute）的研究者认为，许多首次购房者的最大障碍并不是首付。银行在评估借款人还款能力时，假设的贷款利率为7％，远高于实际上4％的利率，首次购房者多被银行的还款能力评估拦在了门外。

该计划有每年1万笔贷款上限，按照去年首次购房贷款计算，每10笔首次购房贷款中只有1笔可获得该计划的支持。实际上通过“爸爸妈妈银行”贷款的购房者本来就可以使用类似的计划。据格拉坦研究所的分析，即使过去完全没有人使用类似的计划购房，房产所有权在十年内只会增加1％。

那么，若将该计划扩大，是否效果会更为明显？分析者认为，如果该计划成功地“迅速提高”了首次购房需求，就会推高房产的价格，这一计划不仅无效，反而会适得其反。

另一个问题是，计划越扩大，“说谎贷”风险就越大，如果买家违约，可能会让政府陷入困境。

投资者“让位”

格拉坦研究所指出，联盟党改善住房可负担性的措施，包括刚刚宣布的降低首付计划，以及2017年引入的首次购房者养老金储蓄计划等，都是在试图通过增加住房需求来解决住房负担能力问题。

然而，联盟党没有考虑实际上最能帮助购房者的一件事：让房价下跌。但房价下跌的代价，则要由投资者来“付出”。

从房地产市场的需求端来看，有两股力量此消彼长：投资者和首次购房者。

在楼市繁荣期间，房价持续上涨，房产投资者热情高涨，监管部门不得不于2017年对银行的投资房贷增长做了硬性限制。在楼市降温时期，房产投资也降到了冰点，首次购房者的比例开始上升。（详见：《澳首府城市空置率集体上涨背后：首次购房者开始“抄底”》）

但如果工党赢得今年大选，投资者还要进一步让位于首次购房者。

按照工党宣布的计划，将废除对现有的负扣税政策，并将资本利得税优惠减半。在前一项改革中，工党会阻止新的现房投资者用房产投资的损失来抵减所得税。后一项改革中，投资者将按照75％的资产增值缴税，高于现在的50％。

在短期内，工党的改革计划会取消每年价值10亿至20亿澳元的税收减免，而从长远来看会取消更多。

Grattan Institute估计，现有的房产拥有者损失并不大，房价将降低1-2％。而未来的投资者将受到巨大影响，有些潜在房产投资者甚至会放弃投资计划。据估计这些潜在投资者中大部分属于收入前10%的群体。

通过减少投资者对现房的需求，较少的投资者意味着更多的首次购房者会在拍卖中获胜，从而提高房产所有权比例。

但自由党强烈反对工党改革负扣税的计划，称这是320亿澳元“毁灭性的住房税”，将打击所有澳洲人。房产拥有者将看到房价下跌，房屋租赁者将付出更高租金。莫里森引用专家的估计，称工党的住房税将导致房价下跌16％，租金上涨22％。

Grattan Institute认为，澳审慎监管局（APRA）最近对投资房贷的限制已导致首次购房者的贷款比例增加，工党的政策可能会加速这一趋势。