澳洲财年末抵税退税攻略(4)-出租物业省税秘笈及扣税清单

在澳大利亚，超过2百万人在他们的税务申报表上的出租物业扣税项上用于扣税的金额高达澳元460亿元。

也就是说，

- 高达10%的澳大利亚人拥有自己名下的投资出租物业；

- 他们平均每人在出租物业上的用于扣税的金额高达澳元23,000元；

- 假设税率为30%，则这些澳大利亚人平均节省税款达澳元6,900元。

“负扣税”最大的费用份额来自于抵押贷款的利息部分和物业的折旧费用，这些是可以用于扣税的项目。

如何做到最大化，要注意什么呢？以下为您带来澳大利亚最尊尚的税务团体 --- 澳大利亚税务协会（The Tax Institute) 建议的7大秘笈，以及可以用于扣税的项目清单、以及不可以用于扣税的项目清单。

1

保留收据

保留所有收据以证明其扣除的合理性。

如果您遇到税务审计而不能提供相关收据，那么您将很难证明您的税务扣除的合理性。

2

出租与自住物业

该物业在税务扣除的财年是在用于出租、或者“真正可供“出租。

自住的物业支出不能用于税务扣除。

3

出租意图的真实性

您出租房产的意图应该是明确的。例如，您应该可以证明您为了出租而聘用中介为您出租、支付广告费用、您所设置的出租租金水平是合理的，而不是设立一个在市场上根本不会有人来租房的高租金。

否则，税局将认为您没有关于出租的意图是不真实的，从而那些费用将不能用于抵扣税款。

4

度假屋

在某些情况下，租赁相关费用需要按一定比例分摊后才可用于扣税。

例如如果您有度假屋，你或你的家人或朋友在一个财年中有部分时间免费住在度假屋内。在此情况下，只有与该度假屋在出租期间或”真正可供“出租期间的相关费用才可以用于扣税。

你或你的家人或朋友在一个财年中那段免费住在度假屋内的期间的相关物业费用是不能用于扣税的。

5

注意租金是否低于市场水平

如果您的物业出租给家人或朋友，而您收取他们的租金远低于市场租金水平，那么税局可能会将该安排视为私人性质（private nature)，那么您可以抵扣的费用部分可能只能以抵销该租金收入为上限。也就是说，您可以不能享受到”负扣税“的好处了，因为”负扣税“是利用您的租金收入少于该物业的费用（如贷款利息+物业折旧+维护费+其他费用）而导致账面上的损失，从而该损失可以用于扣税。

之前有朋友不明白其中道理，关键一点是，这是账面损失，未必是实际损失，因为物业折旧并没有导致现金支出。所有在很多情况下，您的净现金收入还是正的。

６

旅行费用

您可能需要前往您的物业进行视察、维护、收租。注意，与此相关的旅行费用是不能抵扣税的。

此类费用以往可以扣税，现在不能扣税了。

７

2017年5月9日

于2017年5月9日后购买入的住宅投资物业，plant and equipment 的折旧扣除仅限于实际上是由投资者实际支出的部分。

A

总结 --- 可以抵税的项目（Do's)

如果您拥有投资房产，以下是您可以抵税的支出项目清单。

-  出租广告

-  银行费用

-  物业管理公司费用

-  清洁费用

-  区政府费用

-  折旧（包括某些资本支出工程）

-  电费和天然气、煤气费

-  园艺和剪草服务费用

-  室内的有钱电视服务费

-  保险费用（包括建筑内容和公共责任）

-  土地税

-  出租费用

-  害虫控制服务费用

-  物业代理费用和佣金

-  测量师的费用

-  会计和簿记费

-  保安巡逻费

-  维护费用（例如维修热水器的费用）

-  文具和邮费

-  与税收有关的费用

-  电话话费和电话租赁费用

-  水费

B

总结 --- 不可以抵税的项目（Don't)

如果您拥有投资房产，以下是您不可以”负扣税“的支出。

-  资本项（即非消耗性）性质的支出

-  私人性质

-  与物业收购或者出售相关的费用

-  支付给物业管理法团用于特殊目的基金的资本性支出

-  实际上纳税人没有发生的费用（例如由租客支付的水电费）

-  与物业租赁无关的费用

注：本文通过澳大利亚税务协会（The Tax Institute) 相关资料编译。本文仅供参考，不构成任何专业意见。