房产的现金流很多情况是被这个“人”所影响的

目前的地产市场环境，我相信越来越多的房产投资者都非常关注投资房的现金流回报。

很多人认为，影响现金流全凭房屋所在的地点，然后忽视了一个很重的“人”。

这个“人”，就是您的物业管理经理。

通常我们都认为物业经理只需要做三件事：找到租客，收取租金，维持物业不受损。而一个优秀的物业管理经理，提供的远远不止这些。

那么具备什么样的特质才算好的物业管理经理呢？

用最好的策略能为房产找到最好的房客

因为作为房东，你肯定不希望物业经理让各种类型人都成为你物业的租户。

一个好的物业经理会考虑到你的物业的合适人群，并专注于找到一个适合这个细分市场的租户，特别是通过互联网广告等方式。

他们还将拥有一个重要的优质租户数据库，这些租户已经在寻找居住的地方。此时，具有经验的物业经理就能发挥其最大的优势。

如果你的物业经理可以做到这点，逃租，室内破坏的案例概率会大大降低。

经验

很多物业管理公司为了追求更高的利润，他们会依赖年轻，没有经验的离校生参与开放，跑腿，协调和检查等工作。

但这些年轻人往往忽略了物业管理最重要的一项关键：对细节的重视。

打个比方，租客在后院放置一个临时泳池，如果有人溺水了，怎么办？

又比如说，浴室的防水胶老化，需要更换；但如果没有及时采取措施，水慢慢地渗入别的地方，从而带来更多的损害和花费。

他们还需具备比猎狗还强的嗅觉，能分辨潜在租客的品质，并以不同的角度解答租客的疑问，让租客感到放心和信任。

同一栋楼相似的物业，为何A会租的比B快，为何租客更懂得爱惜新家？

因为真正的物业管理人懂得和租客沟通，理解，分享，站在对方的角度一起认识新家。

一个好的物业经理对细节的重视，还可以体现在定时对所有租约的审核，不单只是新的租约。

当租约即将到期需要续订时，物业经理可能没有提醒你，而过期后将会变成了定期租赁(没有设定完成日期)，这样更换合同将需要更长的时间，租金也无法调整。

他们也可能不会告诉你有房客要搬走了，及时采取行动。只有当你拿到每月的租金明细表，发现收入不足时，你才会知道。

专业

专业的物业经理需要了解这个行业的方方面面。

他们必须能够创建和解释多种报告，包括财务报告，并及时了解所有与财产所有权、房东/租客和其他房地产相关法规相关的法律。

这些规则是不断变化的，其中许多是相当复杂的。能成功地完成这项工作，关键是掌舵人要牢牢地掌握这些重要的信息。

一位经验丰富和知识渊博的物业经理将能够在市场上对可比较的出租物业进行基准测试，并向您建议您应该从您的物业获得的最佳租金回报。

除此之外，一个优秀的物业经理会定期给您的物业做评估，包括租金，收入和可能出售的价钱，而且了解租客对物业的满意程度。

可靠 Responsible

优秀的物业经理需要在管理你的物业期间保持定期联系。

他们应该就每月租金报表、日常检查报告、公开检查报告、市场更新、租金审查或租赁续期等事项与您进行沟通。

你的物业经理有必要随时向你汇报租赁物业的最新情况，如租金支付、维修问题，或租户是否已发出迁出通知。

我的一位物业管理专家朋友说，物业经理应该帮助你消除投资中的顾虑，比如说用什么样的保险公司？什么样的清洁公司？拥有什么样的折旧报告等等。

她还说，物业经理的工作不仅是收取租金，还要充当调解人。这样才能够胜任的与各式各样的租客周旋，他们一定还要有很强的法律意识，随时准备代表业主上庭处理一些纠纷。

澳大利亚房地产协会主席Malcolm Gunning说，一个好的物业经理就像金子一样，如果你能够找到他，一定要把他牢牢抓住。

房产投资属性就是高杠杆投资，高杠杆投资最重要的因素就是健康的投资现金流，请一定不要忽视这个“人”。

感谢阅读，下期见！