全球巨头建厂越南，推动当地工业地产创新高

鸟瞰北宁

越南统计总局本周公布数据，2019年前三季度，越南工业增长率呈现良好趋势，附加值增速同比增长了9.56%，创4年来历史新高。其中，加工制造业增长率最高，达11.37%。

越来越多的世界工业和科技巨头，都前往越南建造新的工厂。谷歌的Pixel手机正在越南北宁寻找工业厂房。目前，北宁也是韩国三星在此建有一个主要的智能手机制造基地。在北宁拥有大批智能手机的制造工人，这也是谷歌在北宁设厂的一个原因。

北宁的工业地产正在升温。谷歌的投资正在落实，对北宁省和越南来说都是一笔巨大的意外之财。越南正逐渐成为全球贸易摩擦中的主要避风港之一。

受益于猛烈的需求，越南工业地产正在开启划时代的历程。

越南的吸引力

全球主要经济体的贸易摩擦，导致越南市场的吸引力日益变大，越来越多外国公司前来寻找投资机会。越南经济过去二十里年增长迅速，其发展优势包括劳动力充沛低廉、外国直接投资增加、出口增长强劲、地理位置优越及政府实行以增长为目标的政策等。

越南在2019年保持东南亚经济增长最快的经济体之一，是世界上增长最快的国家，预计2019年GDP增长率可达6.8%，高于大多数东盟国家。

外国直接投资起了重要作用。过去十年中，外国直接投资已经对工业房地产进行了10次投资，2018年越南吸引外商直接投资（FDI）达354.6亿美元。今年前8个月，FDI资金达226亿美元。

胡志明市的化纤厂

越来越多的中资企业开始涌入越南。纺织业的华孚集团转到越南隆安省。正在将中国工厂转到越南的公司包括：香港Goertek转移到北宁省、TCL转到平阳省。很多企业负责人都声称，这里可以避免美国加征的关税。

越南政府也大力拥抱来自全球的外商投资企业。创造各种条件包括工业地产的提供，以欢迎这些企业的入住。截至2019年8月，越南共有326个工业区，自然土地面积9万5500公顷，工业场地为6万5600公顷。其中，251个工业区已投入运营，入住率达74％；还有75个工业区正处于建设、补偿和场地清拆阶段。

划时代的工业地产

“猛烈的需求和中国生产的扩大已将越南工业地产价格创新高。”仲量联行（JLL）越南总经理Stephen Wyatt称。

一份来自仲量联行（JLL）的越南报告称，2019年上半年，越南工业地产的入住率及租价有积极地增长。今年第二季度，南部的5个首行工业市场的入住率均达81%。今年第二季度的平均价格每平方米每租期达95美元，同比增15.8%。胡志明市继续是南部土地及工厂租价最高的市场，每平方米每租期达162美元。

越南电子配电盘制造车间

MB证券股份公司（MBS）在一份工业地产报告中称，在北部地区，今年第一季度的租价同比增7.6%。河内市、兴安及北宁省均有高入住率，约80%。其中，河内市是北部土地及工厂租价最高的市场，每平方米每租期为140美元。

2019-2020阶段，工业地产仍有积极发展的趋势，有限的场地面积和外国公司的高需求等因素导致租价和入住率预计继续提升。从长期来看，出口、零售和电子商务有望保持高增长，导致租用大面积仓库的需求也增长。

鉴于越南重要省市的外商企业入住率日益猛增，丰富的土地基金和典型项目不断增加以促进外国投资商对越南市场的关注。外资生产家正对中部的省市地区增加关注，因为土地租价便宜。工业市场的投资商也正促进将农业场地改成工业场地，以造出新供应源。

越南的未来潜力

越南最近签署的各项自贸协定将吸引更多外国投资商关注到工业地产市场。越南政府正在消除外商的担忧。提高经营环境的透明度将有助提高越南生产质量标准。

工业地产将继续是以后十年的最大吸引力领域。由于世界主要贸易国家的紧张局势不断升级，转到东南亚地区的生产转移趋势，将对包括越南在内的该区带来许多利益。

河内市区

最近越南签署的各项自贸协定，体现着越南政府正在竭尽全力以把越南成为亚洲制造工业领域中心的承诺。对工业用地，包括工业用地，现成工厂，仓库和其他物流服务的投资仍处于“新发展”水平，以此吸引更多的外商工厂生产技术产品。

越南正要面对的挑战就是基础设施缺乏的情况。实际上，场地清拆补偿及招商引资过程中遇到困难，因此许多基础设施项目被延缓。此外，项目签发时间及行政手续费方面需要改变。

但不管存在不小的挑战，越南工业地产在不久的将来具有很大的潜力和强大的发展机会。