WeWork到底是不是还work？丨澳房闲话

从估值470亿美元，到公司现金流可能断裂，共享办公巨头WeWork公司只用了几个月的时间。

自从上个月该公司IPO进度暂停，创始人Adam Neumann离任公司CEO的新闻传出以来，有关WeWork公司的是是非非就始终是全球财经媒体关注的热点。

WeWork这家公司身上，可以说集中了一个爆点热门话题的全部要素：独角兽企业，充满争议的创始人，商业模式的颠覆，爆发式的增长…

正因为如此，许多人会发出疑问：为什么这样一家在过去十年一路走来平步青云，即将站上企业发展巅峰的企业，会突然在IPO之前出现如此大的争议？

以至于人们对它的讨论焦点，已经从到底它的估值有多少亿美刀，变成了它的现金流究竟是在下周还是下个月会枯竭。

虽然WeWork的商业模式和普通人投资房产的方式相去甚远，但我觉得它的故事里有一些值得普通投资人思考和借鉴的地方。

先说说WeWork究竟是一家什么样的公司。

2010年，WeWork在美国纽约成立。

它的商业模式，是通过在全球主要城市的黄金地段，租赁甲级写字楼，并且与业主签订长期的租赁协议。

随后，WeWork将这些办公场所通过长租或者短租的形式，转租给中小企业、大量的创业企业、乃至于个人。近几年来，越来越多的大型企业，也加入成为了WeWork的客户。

而WeWork的盈利，则来自于两者租赁价格的价差。

经过近十年的发展，WeWork的成绩可以用惊艳来形容。

截止到2018年，WeWork已经在全球的32个国家，111座城市的836个地点拥有了自己的办公场所，员工人数超过5000人，总共租赁的场地面积达到460万平米。

而WeWork的野心还不止于此。

该公司去年母公司已经命名为We Company，它的真正目的，是要将WeWork的商业链条拓展到办公之外的领域，将教育、培训、育儿等与生活和工作紧密相连的产业同样纳入到自己的商业版图中。

但说到这里，WeWork受到投资者challenge的第一个方面就已经出现了。

由于WeWork向办公楼业主租赁办公场所时，都采取的是长租的方式，因此，从免租期结束后的第一天起，WeWork就面临着一个固定的租金支出金额。

但与此同时，它的租客则需要逐渐的吸纳和饱和，同时其中有大量的经营并不稳定的初创型企业，这就导致了WeWork很难在短期内达到盈利的状态。

如果只是小规模的范围内，这样的损失是可以接受的。毕竟有大量的巨头企业，在最后凤凰涅槃之前都出现过巨大的亏损。

最著名的无疑是亚马逊，创始人贝索斯曾经提出著名的飞轮效应。

简单来说，就是企业在达到最终完美状态之前，可能会有一段时间的阵痛和亏损，但一旦齿轮上的每个环节都互动起来，企业则将一飞冲天。

但WeWork的扩张，目前看来依然仅限于它的传统业务模式，也就是说，它在全球的办公场所开的越多，它的亏损也越多。

有媒体给WeWork算过一笔账，2018年WeWork每个小时的亏损，大约是21万美元，一年总共亏损了18亿美元。

但你说这是好事还是坏事？那得由最后的退出模式来决定。

WeWork的亏损哪怕有几个亿一年，但如果最终它的商业模式是一个能够启动的飞轮，那么目前的亏损，就只是短期的阵痛，没有关系，因为最终IPO的成功，会让投资者以数倍的盈利收回投资，公司最终也将实现盈利。

但如果最终这个商业模式被证明是失败的，企业无法IPO或者破产倒闭，那么每年的亏损则毫无意义。

普通人投资房产时遇到的负扣税问题，正好和WeWork的亏损做一个不太恰当的比较。

不少人喜欢把房产投资比喻成一个生意的经营，如果投资房产的现金流为负，那就好比每年这个生意是亏钱的。

如果想知道这个亏损是不是值得，那就想想你的退出方式。

如果在退出时不能有一个让人满意的价格，那么目前的亏损就是无意义的。

但在我看来，WeWork的危机，比扩展太快带来的亏损更值得让人警觉的，是它身上那“为梦想窒息”的企业气质。

WeWork的野心，从不止于做世界上最大的办公二房东这么简单。它想做的，是在全世界打造一种全新的We式生活方式。

你理想中的一天，在WeWork的眼中是这样的：

早上起来你先去WeGym锻炼身体，随后把你的小孩送去We Primary School上学，你自己去到WeWork上班，下班后去WeMarket买些蔬菜水果，回到你的We Apartment家中。

Adam Neumann曾经明确说过：“WeWork不是一家房地产公司”。

只可惜，现实很骨感。在分析师和投资者来看，WeWork是一家标准的不能再标准的房地产公司，并且，是一家商业模式上并无太多创新的房地产公司。

在WeWork诞生之前，Regus和IWG就是两家类似的房产公司，但这两家的估值，在最高峰时也不过只有WeWork的十分之一。

不得不承认的是，伟大的企业家和领导人，通常都是特别会谈梦想的人。从亨利福特，到华特迪士尼，从马云到乔布斯，改变世界的企业通常都有一个善于造梦的领导人。

但善良的投资者们不能忘记的是，贾跃亭们谈梦想的能力也毫不逊色。

有梦想很重要，但脚踏实地的去分辨梦想和乱想之间的区别，对于普通人来说，恐怕更为重要。

几周前和一位做投资的朋友聊起WeWork的时候，他无不调侃的说：“事实证明，一家在上班时间给客户免费无限量提供啤酒的公司，是靠不住的”。