房地产“庞氏骗局”层出不穷 谁能借投资者一双“慧眼”？

一桩于9月份进入公众视野的房地产投资诈骗案，目前正在接受警方调查。

据《悉尼晨锋报》报道，维州和联邦警方正在联合调查与NDIS（全国残障人士保障计划）有关的大规模金融欺诈案。在这起欺诈案中，一封伪造的信成为“诱饵”。该信据称是前助理部长和联邦参议员莎拉·亨德森（Sarah Henderson）写的，信中说服韩国投资者出资3.95亿澳元参与一个投资项目。亨德森去年底担任了负责监督NDIS的助理部长。

NDIS是一个联邦政府项目，每年提供7亿澳元的资金，用于为适应残疾人需求而改造12,500套专门的住宅。

骗局的编织与败露

这起案件并不复杂。一家名为Living Bright Australia的公司及其关联公司LBA Capital涉嫌假借NDIS之名，操纵了一场“大规模的高级诈骗”，从韩国投资公司JB Asset Management骗取了上亿澳元。

据称，这两家公司欺骗韩国公司JB，称他们正在NDIS资金支持下投资于专业残疾人住宿（SDA），说服JB公司将3.95亿澳元投入到八个SDA基金中，以购买SDA批准的物业。

亨德森参议员已经确认这封带有她签名的信是伪造的，她还提到，去年LBA Capital与她联系，要求就他们的提案举行会议，但她拒绝了，并且未对他们的投资计划发表评论。她表示此事已移交给澳大利亚联邦警察进行调查。

至于那八个SDA基金，据称LBA Capital将大笔款项转移给了相关公司，并展开了大手笔收购，购买了多个不适合NDIS住宿的“未经授权”项目，包括收购墨尔本莫宁顿半岛历史悠久的大陆酒店，并为此支付了210万澳元首付款。

但韩国JB公司并不知道实情，LBA Capital给他们的一份文件中说，已斥资3220万澳元从墨尔本Australia 108 Southbank项目中购买了41套SDA公寓。另一份文件伪造了Caydon房地产开发商Joe Russo的签名，说LBA在某住宅项目中购买了48套一居室单元房。知名开发商Lendlease也被LBA堂而皇之地“借用”为“合作伙伴”。

为了编织这场“高级”骗局，LBA Capital 还非常“用心”地向韩国JB公司提供了一份看起来很高级的“信息备忘录”，说明他们的投资策略。

如果不是Australia 108 Southbank项目的持股人的一个举动，这起诈骗案还不会露出端倪。

9月份，代表韩国JB公司投资的KB Securities收到来自Australia 108 Southbank项目持股人出售残障人士公寓的意向，开始觉得事情有些不对劲，因为KB Securities一直认为韩国JB公司已经是该项目中41套残障人士公寓的拥有者了。

KB Securities随后审核了许多文件，包括产权和销售合同，确认都是伪造的。在与LBA Capital的律师联系后，KB Securities确信，他们已成为“大规模高级诈骗行为的受害者”。

“慧眼”防骗

LBA Capital策划的这场骗局，精心伪造了议员来信以及各种文件，甚至给客户编造了煞有介事的信息备忘录。但有一点，在“复盘”时仍然难以自圆其说。据《时代》和《悉尼先驱晨报》披露，这家公司称，他们购买的多套一居室SDA公寓可获得高达43％的投资回报。

承诺高投资回报、制造赚钱假象、挪用投资者资金……毫无疑问的是，这起诈骗案带有明显的“庞氏骗局”特征，如果不是在早期意外败露，相信接下来的“接盘者”环节也会顺利补上。

这不免令人想起今年早些时候浮出水面的另一起“庞氏骗局”——未来集团集资案。（详见：《托管人揭露：未来集团部分复制了庞氏骗局》）

未来集团给购房者承诺了15-20％的投资回报，据称一位悉尼Chatswood的投资者向未来集团投入了380万澳元。连一些非公寓买家也动了心，向未来集团“借”钱。其中一些债权个人的贷出金额超过200万澳元。

破产的未来集团托管人Grant Thornton在11月28日提交给ASIC的最终报告中说，未来集团对信贷机构和许多中国背景的买家（他们将在黄金海岸和悉尼的公寓首付转成了给未来集团的贷款）的欠款总计达5.64亿澳元。而这些买家或无法拿回他们损失的投资。

在未来集团一案中，买家对开发商的“信任”更为不可思议。买家甚至从未收到正式的投资说明书，仅与未来集团控制人O'Dwyer签署了“ 2-3页协议书”，保证偿还本金和利息。

韩国JB公司的资金虽然没有用于购买SDA公寓，至少还被用于其它房地产项目，如土地和酒店等。而未来集团购房者的资金去哪儿了呢？据《澳洲金融评论》的最新报道，他们的一部分钱被用来经营一家资不抵债的公司，并为O’Dwyer的假期买单和购买比特币。

相比未来集团债权人，韩国JB公司还算“幸运”。在递交给最高法院的一份文件中，韩国JB公司说，在冻结了LBA的资产和银行账户后，公司设法收回了3.406亿澳元，虽然投资者的资金中仍有5400万澳元不知所踪。

“庞氏骗局”在中国又称“拆东墙补西墙”。其最大的特点就是风险与回报不成正比。风险与回报成正比，是投资中的一项常识。而庞氏骗局则往往反其道行之，以高于市场正常水平的回报来吸引投资者，对风险则避而不谈，如未来集团高达20%的投资回报率和LBA宣称的43%的投资回报率，明显高于正常的市场回报率。

此外，这类投资信息不公开不透明，营销噱头比较夸张。未来集团从2008年起就靠击鼓传花树立了按时支付投资回报的“口碑”，但是其信托账户却是一笔“糊涂账”，投资者从不知情。LBA则不然，从各种文件和信息备忘录一应俱全，只是连机构投资者都不辨真假。缺乏透明度和各种各样的欺瞒手段使得这种“庞氏骗局”往往能在监管者的视野外维持相当长时期。

从个人投资者到机构投资者，谁能借投资者一双“慧眼”，逃过房地产“庞氏骗局”布下的陷阱？即使在被认为监管相对完善、法制较为健全的澳洲，投资者的风险防范意识仍必不可少，只关心投资的最终盈亏，无一例外地给这类骗局提供了可乘之机。然而LBA一案中的一个可取的教训是，如果没有及时去核实声称的那些交易或投资是否真的发生，投资者还会蒙受更大损失。