观点：更换自住房的时候，土地税应该怎样计算？

每当投资者的目光聚焦在澳洲房产的时候，与房产投资相关的政策都会变得炙手可热。而我们今天的话题是与房产投资关系密切的：土地税（Land Tax）。

土地税，指的是对“土地价值”所征收的税，每年征缴一次。按土地持有者在每年的12月31日或6月30日（不同的州规定不同）所持有投资用土地的总价值进行核算、缴税，无论这块土地是空置还是上面已经有建筑。土地税的征收方为州税局（State Revenue Office）。在澳洲，对于个人的自住用地和农业用地等，土地税在各个州都是被豁免的。

哪些土地需要缴纳土地税？

无论你是自己拥有，或是和别人一起拥有以下这类土地，你都需要按要求缴纳土地税：

1. 租赁或是投资房产

2. 商业房产，例如零售店、商务房和工厂

3. 度假屋

4. 空土地

5. 任何其它非免征土地

哪些土地可以免征土地税？

最常见的为：

1. 你自己的家（主要居所）

2. 你的农场（主要生产地）

3. 总价值低于$692，000的土地

4. 老年公寓和慈善机构等

最近我们有客户对于土地税提出了这样的问题：在更换自住房的时候，土地税应该怎样计算？下面我们来给大家带来NSW State Revenue给出的答案。

根据NSW State Revenue称：如果你已拥有自住房A，同时新购买了房产B想要用作新的自住房，那么你在满足以下情况时，房产A和房产B都可以享受到当年的土地税豁免（Land Tax Exemption）：

• 你在签订合同成为房产B的户主的时间在7月1日至12月31日之间；

• 你要在次年12月31日之前尽可能早的入住房产B（你必须在房屋settle之后立即入住，除非之前的租客租期未满）；

• 入住房产B后，房产B将是你之后唯一的用于自住的房产；

• 从本年度开始至7月1日之前，房产A是你的自住房且不能出租。

在满足以上条件时，你从房产A搬到房产B后，两个房产均可申请本年度土地税的豁免。

另一方面，如果你从当前的自住房搬走并入住在非你名下的房产中时，你可以为自住房申请最多六年的土地税豁免（若是由于自住房翻新的原因而无法入住，则最高期限为4年）。当然，这也是有前提的。你需要满足以下情况：

• 你在搬走之前在此自住房中至少住满6个月（183天）；

• 此房产是你所拥有的唯一自住房；

• 在搬走之后，你可以将此自住房出租，但收取的租金仅可用于（且不高于）此房产的支出，如市政管理费（council rates）、水费等；

• 该自住房每年用于出租的时间不可超过6个月；

如果你在一年中将该房产出租的时间超过6个月，那么除非你在这一年的12月31日之前搬回该房产，否则你将需要在次年缴纳土地税。