3千多套期房交付失败，澳洲公寓楼市场繁华十年，如今风光难再

大约从2012年开始，澳大利亚的大城市里充斥着高层公寓楼的繁荣——建筑业的迅猛发展、无处不在的起重机……然而，繁华盛世来得快，去得也快。

受需求疲软导致估值下降、供过于求导致银行拒绝放贷等多重因素的影响，在2020年二季度，澳大利亚有十分之一的公寓楼花（期房）销售出现了崩盘，买家因此损失了数千万澳元的首付。

数据分析机构Digital Finance Analytics（DFA）的一项分析显示，今年3-6月大约有3.5万宗楼花进行了结算（交付），其中有3041套因估值较低的问题发生违约。买家因此损失了8760万澳元的首付款，这还不包括开发商在买家违约时要求缴纳的其他费用。

仅在悉尼的内西区和东区，就约有551套楼花公寓未能结算；在墨尔本，仅内城区就有未能结算的公寓457套。

DFA的负责人表示，过去12个月内，澳洲首府城市高层公寓的楼花价值平均下跌了10％至15％，而根据Corelogic的数据，就在19/20财年，悉尼的房价平均上涨了13.3％，墨尔本的房价则上涨了10.2％。

公寓楼花和独立屋，简直是火星到地球的距离。

CoreLogic的数据进一步显示，在截至5月的三个月中，结算时出现较大价值下跌的公寓楼花比例激增。

与合同价格相比，悉尼3389个楼花中超过一半（52％）的结算价值较低。其中，四分之一（26％）的公寓价值下降了超过10％。这很可能是由于这些房产签约于2017年，在银行监管机构收紧了房地产投资贷款规则之前。

疫情导致人口“缺口”，需求大受影响

为了拯救建筑业，澳大利亚莫里森政府出台了6.88亿澳元“HomeBuilder”计划。然而业界人士指出，由于限制多，时间紧，作用可能非常有限。

根据国际清算银行牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）的分析，在2015-16财年，澳大利亚超过4层的新建公寓超过6.96万套。

而在本财年即将结束时，这一数字下降至3.4万套左右。据预计，到2020-21年，新建公寓约为2.15万套。

国际清算银行执行董事长罗伯特·梅洛尔（Robert Mellor）表示，在2016-17财年峰值期间，新州公寓开工量达到3.37万套。这种繁华景象可能在“十年之内”不会再出现。

据澳大利亚住房行业协会（HIA）的首席经济学家蒂姆·里登（Tim Reardon）预计，从2020-21年开始，澳大利亚新屋开工量将急剧恶化，大幅下降约40％，低于全球金融危机的水平。

虽然新冠大流行对投资者的价值和租金回报产生了影响，但是，公寓建筑行业的崩溃并不全是新冠病毒肆虐的短期反应。

人们对高密度生活态度的改变、居家办公的兴起等等都是影响因素。

对于公寓市场而言，新冠疫情对移民和海外留学生构成了限制。如果不能恢复至新冠前的人口流入水平，澳大利亚的住房需求将下降约8万套。

SGS经济与规划研究所合伙人Terry Rawnsley 说道：“对于公寓行业而言，这显然是痛点所在。更为严峻的是，下一波开发热潮存在巨大的不确定性。”

对于许多澳大利亚人来说，公寓生活似乎出现不久。但是，实际上，高中层公寓的开发和之前的住房周期并无不同。

在短短的十年中，公寓开发行业可以说是如火如荼，不仅赶上了15年建筑不足的时机，也得到了开发商和离岸投资者的支持。

高密度公寓开发“路障”

然而，到2017年，楼花预售开始放缓。

中国收紧了资金外流，澳大利亚各州政府开始对海外投资者加征税收。例如，维州取消了针对期房购买的印花税激励措施。

如果预售不理想，开发资金链就会断裂。同时，获得规划审批（尤其是在新州）也是越来越难。

最近，一系列公寓楼建筑缺陷（包括可燃的外履隔热包层）的曝光在令人震惊之余，也让潜在的买家望而却步。

Reardon 说道：“我们原以为只有悉尼和墨尔本公寓市场会出现放缓，处于周期的底部的布里斯班会逐步走向复苏。但是，所有这些城市的公寓项目都将被推迟，直到人口增长率恢复到1.5％。”

这意味着更大的经济问题。不仅是即将面临失业的数十万建筑业工人，而且也包括开发商和金融机构，眼下这个时刻都异常痛苦。

Solido Capital的董事Michael Corcoran已经指出，“鬼城”数量有所增加。所谓的“鬼城”是指城市充斥着大量已经获得开发批准、但是却因为预售不够而资金链断裂的烂尾项目。

墨尔本私人开发商、亿万富豪Tim Gurner说道：“这真的，真的很难。”

他说：“政府必须非常严肃地看待这一问题。”

Gurner建议取消针对期房销售的一系列障碍，例如对海外买家征收的惩罚性税种，以及针对期房买家重新引入印花税激励措施等。

Gurner目前在St Kilda耗资5亿澳元建设的楼盘St Moritz。虽然像Gurner一样成熟的开发商仍在负重前进。但是，为了应对大流行，更多的开发商不得不改变初衷。

例如，悉尼公寓大王、亿万富翁哈里·特里古博夫（Harry Triguboff）旗下的美利通（Meriton Apartments）目前每年新建公寓大约1500-2000套。

图/Meriton官网

在降价约20％之后，他也通过给买家贷款、说服银行贷款来推动楼盘销售。另外，他还削减了约20％的租金，现在每周租赁150-170套公寓。

但是，由于手中存量公寓将近1.2万套，他已停止囤地，除非土地“位置特别好或价格实在低”。

Mirvac：短缺或在2022-23年出现

在Triguboff看来，只有解决了海外学生人数和移民问题，公寓开发的未来才有可能变得清晰。

为了应对新冠大流行，Triguboff的应对举措是建造较小的公寓（因为它们单价更低），并融入在家办公的元素。

日本住房巨头Sekisui的澳大利亚子公司Sekisui Australia目前也在考虑调整开发项目设计，以便吸引那些喜欢自由办公，但是又不喜欢宅在家里的潜在买家，例如在楼盘底层引入办公区域。

图/Sekisui官网

Mirvac是以公寓开发起家的澳大利亚多元化地产开发巨头，公司住宅业务负责人Stuart Penklis也表示，公寓需要更加灵活，以适应大流行带来的行为变化。

鉴于白天一套公寓内可能有两个以上的人居家办公，因此设计需要提供更明确的空间隔断（如封闭式阳台），以方便人们和谐共处。

虽然Penklis也同意高密度生活变化会带来风险。但是，他也表示，Mirvac的买家往往都倾向于在生活便利的地区找房。

Mirvac的研究表明，购买者实际上想成为社区的一部分，精品健身房设施、屋顶社区空间和烧烤设施等等都是加分项。

图/Mirvac官网

在繁荣时期，Mirvac很少囤地囤项目，而是专注于交付，本财年有望创下公寓销量记录。

Penklis说：“我们开始看到更多的机会，尤其是在悉尼。”

“对于自住房客，位置优越的高档公寓需求仍然非常旺盛。随着供应量下降，我们将在某些地区看到价格上涨。”

存量房源下降代表着下跌周期的转变。Mirvac预计，2022年和2023年市场将出现短缺。

如果发生这种情况，并且人口恢复增长，市场也会相应转变。

不过，Gurner 警告称：“未来12-24个月内，我们可能又会出现租赁危机。”

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