疫情过后，悉尼、墨尔本市中心的公寓还值得投资吗？疫情期间消失的那些租客们还会回来吗？(下集)

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悉尼、墨尔本市中心空置率高达16%！实际情况可能更糟？房东们还撑得住吗？疫苗已出，疫情过后还能回到从前吗？【凯文房观022】上 

书接上回，咱们今天继续聊，澳洲悉尼、墨尔本的市中心，那些公寓投资房，受到疫情的影响，未来会是什么走向？在市中心租房的租客们分哪几类？疫情对他们分别有什么样的影响？他们未来还会回来吗？

第1类租客主要是为了就近工作，以及享受市中心便利的生活服务设施。

先说工作，这次疫情被迫让很多公司关闭办公室，让员工在家办公。一开始其实有很多的公司是不乐意的。例如我太太所在的那家公司，老板是白人老头，思想比较保守。当初我太太进这家公司的时候，就曾经跟老板谈过work from home，也就是在家办公的要求，但是老板非常不情愿。最后谈的结果是说，第1年不给任何在家办公，看第1年的绩效表现，表现好的话，再考虑第2年开始，每周给一天在家办公的机会。

这个老板很有代表性，他们是把在家办公当做对好绩效的奖励措施。在他们传统的观念中，员工如果不来办公室，不在老板的眼皮底下办公，是不可能保证绩效的。

但是疫情持续了几个月，当所有员工都不得不在家办公，几个月之后，老板的态度来了一个180度的大转变。主动给每个员工打电话协商，说即使在疫情恢复之后，大家也可以至少两天在家办公，这是为什么呢？

就是因为老板看到了，员工在家办公，没有影响到绩效。尤其是像我太太所在的行业，普遍采用time sheet来确保员工达到有效的工作时长，确保足够的工作输出，也就确保了员工的绩效。

不但如此，员工在家办公，效率反而还提高了，当然这是从老板的角度来说的。为什么呢？

因为第一，员工没有了茶歇的时间。我们想一下，在通常的办公环境里，上午10点多钟，几个员工一起凑到厨房里打杯咖啡，一边喝咖啡一边聊天，这是不是非常常见的？我们自己上班都会这么做吧？这时候如果老板从旁边经过，不但不好意思说什么，还得进来插科打诨几句，维护与员工的关系。可现在大家都在家办公了，这个场景就没有了。

其次，澳洲很多公司都是实施弹性工作制，允许员工早来早走，或晚来晚走，只要能够达到约定的工作时长就好了。有些员工就早上7点多来，下午3点多就走了。

他们离开工作岗位以后，手机可以不接，EMAIL可以不回的。因为他们早上来的时间很早，同事知道，老板也知道他已经在办公室里坐够了约定的工作时长，也不好意思在下班时间打电话或者是发邮件催他们做什么。

可是在家办公就不一样了，你几点开始工作，谁也不知道。所以随时有电话进来，随时有邮件进来都得处理。这一点老板是最高兴了，从这个角度讲，在家办公对于公司、对于老板，效率反而可能提升了。

第三，还有一点就是，来办公室的人少了，公司就不需要租那么大的办公室了。澳洲这些大城市的CBD，办公室的租金非常贵，这对老板来讲是一个很大的开销。如果以后每个员工只有一半的时间来办公室，也就意味着可以租一半大小的场地，省掉一半的租金。这省下的钱都是老板口袋里的利润呢，何乐而不为呢！

至于这些人住在市中心的另一个原因，就是要享受市中心方便的设施和丰富多彩的夜生活。其实这种生活习惯也是可以改变的。

疫情爆发之后，很多人的娱乐中心都从线下转到了线上，当然一开始是被迫的。这一点从各大网络公司、线上娱乐公司和社交媒体的业务和股价上都可以看得出来。据说像YouTube油管儿，Netflix这些个网络视频公司的流量，比在疫情之前暴增了50%~100%。有些地方的电信运营商都不得不请求这些公司降低视频清晰度，降低传送的码率，以减轻对电信基础设施的压力。而这些公司的股价也是像坐上了火箭一样噌噌猛涨。

大家一开始可能都是被迫的，花更多的时间在线上寻求娱乐，但是时间久了慢慢的习惯就改变了。当半年或一年后疫情逐渐消除，很多人也已经习惯了花大量时间在网上打发时间，而不是像从前那样，跑去线下的场所聚会和活动了。

这一点可能不是对于所有人都一样，但一定会有一个概率，从广泛的统计学的范围来看，人们一定会有更多娱乐时间被花在了线上，而不是线下。因此线下的那些设施和场所能够吸引到的人流量，预计是会减少的。

更何况很多人在郊区花更少的钱，租到了更大的房子，活动空间宽敞了，东西也越买越多了，再想搬回市中心小小的公寓，可能就难了。

所以综合以上3点，第1类租客，就是看中就近工作和享受市中心方便生活设施的这部分人，在疫情过去之后，会有一定的比例，不再回到市中心租这些公寓了。

第2类人：留学生。据统计，澳洲的国际留学生中，中国的留学生占比超过4成。受到疫情的影响，现在各国的留学生都暂时回不来。但是疫情过后，别的国家不说，至少中国这部分的留学生，凯文认为数量是会减少的。

第一就是很多学业被迫中断了的留学生，可能已经有了新的安排，就不会再回来继续澳洲的学业了。

第二，由于澳洲政府近两年来频频在澳中关系上使绊，澳中两国的关系已经降到了近些年来的最低点。这也会影响国内的家长和留学生，选择将澳洲作为留学目的地。

第三，中国近几十年的经济飞速发展，可以说一年一个样。而澳洲这些所谓的西方发达国家却往往是原地踏步，很多年都没什么进步。此消彼长，现在国内在硬件设施、生活便利度和工作机会等方面，已经开始赶超澳洲等传统的留学目的地，也导致国内越来越少的年轻人愿意跑出来留学。如果中国这个澳洲最主要的留学生源出现断崖式的下跌，那么，这部分留学生所带来的租房需求也势必大幅下降。

第3类人，就是差旅人士和短租客。这类需求在疫情平定之后，可能会有一个明显的反弹。但是凯文认为长期来讲，这一类需求也可能是下降的。

先说商务出差。由于在这次疫情中，大量公司、机构和商务人士都被迫采用线上开会的方式，只要这个过程够长，就培养起了大家的习惯。当大家开始觉得，原来不需要所有人聚集在一个会议室里，只要在云上打开摄像头，也一样可以开一场卓有成效的会议，更多的人就会越来越接受和依赖这种更加高效的方式。而对于公司和机构来讲，线上会议大大节省了差旅费用，节省了公司的运营成本，何乐而不为呢？

而对于国际和国内的旅游，刚才分析到了一点，就是当人们通过一段时间，习惯和适应了将更多的娱乐时间花在线上的时候，相应的，出门线下旅游的人数可能会减少。

其次由于经济受到疫情的重创，大多数人的收入都受到了影响。当收入减少的时候，大家最先想要压缩开支的，就是旅游这类必要性和刚性不高的消费支出。原先一年三次的旅游压缩成了两次，原本规划的出境游改成了境内游。所以第3类短租需求，从长期来看也有可能是下降的。而这类需求影响最大的，除了宾馆酒店以外，就是各城市市中心的投资公寓。

那么，凯文讲到这里，似乎结论已经逐步清晰，好像我们已经不再看好市中心的投资物业，要建议大家尽早抛售。但实际情况是这样的吗？

还记得我刚开始讲的那个朋友吗？他当时也是向凯文征询意见，我们一起推演了如下的分析：

我首先问他的问题是：假如考虑一个比较差的情况，你在市区的公寓一年之内都没有租金收入，你的现金流能顶得住吗？他回答说其实是可以的，因为前些年在房产投资上还是赚了些钱，是有一定积蓄的。

我再问，如果把没有收入的这一年和之前的一年甚至两年合并在一起，你的综合收益率大概是多少呢？我的朋友想了一下说，之前每年都有7%甚至更高，三年平均的话，大概会到4~5%左右。我说悉尼公寓平均的净回报率大概只有3%多一点，那你的投资是不是还是更高的呢？这个问题的答案是肯定的。

然后我问的第3个问题是：假如明年疫情平复了，而银行的利率仍旧保持现在的低位，你会考虑降房租吗？我的朋友想了一下说，银行降息确实是个好事，让投资公寓的利润更高了。但是等疫情过去了，他即使考虑降一点房租，也不可能让房租的降幅跟上银行利息的降幅。也就是说，即使在考虑降租之后，他想要的投资回报仍然会高于疫情之前，这是为什么呢？

这位朋友给我的理由是，这次发生的疫情，算是突发事件，但谁敢保证未来不再来一次呢？

而且在这次疫情过程中，作为一名投资物业的房东，他对澳洲政府的表现非常失望，因为政府所做的，只是为租客提供非常到位的保障，而逼着房东去降租。可是另一方面，房东给银行的还贷并没有见面。虽然有所谓的还款假期政策可以延期给银行还房贷，但毕竟还款额并没有减少呀！还要因为延期还款而增加更多的利息。

所以这次的疫情危机中，广大房东所看到的，就是澳洲政府将责任甩锅给了众多房东，把风险全部丢给了他们。

而我们都知道的一点，所有的投资都是风险的对价，低风险就意味着低收益，而高风险就意味着高收益。政府在这次疫情期间的做法，等于明白地向广大房东表示，投资房地产有比以前预想的更高的风险。那么高风险自然就意味着对更高收益率的追求，否则谁干呢？！

相信大多数房东也会像我为这位朋友的想法一样：既然风险升高了，那平常一定要多赚一点。这样才能在碰到像这次疫情的状况时，拥有更强的抗风险能力。

当所有的房东都普遍这么想的时候，投资房的租金就很难降下来了。事实上，这也是我们现在看到的情况。大家可以随便找个市场上的出租物业算一下，按照房子的价格和贷款利率计算一下贷款的还款利息，再比较一下这套物业所能收到的租金收入，就可以发现，目前市场上大多数的投资物业都已经是正现金流的。

总结一下，虽然各大城市CBD区域的投资公寓受到了疫情的重大打击，但是当疫情过去之后，市场会通过自己的调整，消化掉升高的风险对价，让这些投资物业的房东，重新回到盈利的水平线上来。所以只要能够坚持住，等到疫苗面试，等到疫情平息，就是胜利。最亏的是，如果短期现金流断裂，而不得不在此时低价抛售，那可能就会非常可惜了。

我和这个朋友做了这番推导之后，他马上感觉好了很多，应该是可以回去睡个好觉了。

但是上面分析了这么多，凯文的意思，也并不是鼓励大家去投资市中心的公寓。事实上，受到疫情的影响，澳洲的房产投资市场发生了重大的变化，而且有些变化，可能是长久的、不可逆的。而在这个变化当中，一定有一些新的趋势，新的更好的投资机会。如何调整自己的投资策略和方向，抓住更好的投资机会点？我们会在接下来的节目里继续分享。

疫情究竟对澳大利亚的房产市场造成了什么样的变化？

疫情过后澳洲的房地产究竟会走向何方？

凯文有些自己的思考，做成一个系列，算是一家之言吧，分享给各位参考。