商业租金豁免和延期是良药还是糖衣？今天帮你算算账丨商业地产

2020年4月开始，莫里森总理宣布了对受疫情影响的商用物业租金减免办法（Mandatory Code of Conduct）并立法。

新州的第一波租金减免从4月24号开始实行，预计于9月24日结束。

5个月过去了，新州终于看到了0增长的曙光。

疫情虽有缓解，但对经济和中小企业的冲击还没有完全消退。

Service NSW的法务专家表示，对商业物业租客的强制租金豁免或延期已经延续到12月31日。

我们先来回顾一下租金豁免和延期的具体内容：

1. 租客满足营业额测试

· 年营业额不超过$5000万澳元

· 符合Job Keeper资格

· 营业额下滑在30%或以上

2. 租金豁免和延期的比例需要等同于营业额下滑的比例。

即：如果租客满足营业额测试，下降幅度为40%, 在业主和租客双方没有其他租金减免合约的情况下，业主需要提供给租客20%的租金豁免和20%的租金延期支付。

3. 延期支付的租金在剩余的租期（至少24个月）内分期支付，如租约剩余不足24个月，业主需要允许租客延长租约。

4. 暂停商业租约年递增

5. 为租客提供了租金减免的业主可以获得最高25%的土地税优惠，并可以申请延期支付。

业主需要将获得的税费优惠按比例给到租客。

6. 业主不能以租客不交租金为由驱逐租客。

更多细节请参考：https://business.gov.au/Risk-management/Emergency-management/Coronavirus-information-and-support-for-business/Relief-for-commercial-tenancies

租金豁免和延期政策对业主的影响

这是百年来第一次政府立法对租约进行限制和改动，目的在于让受到疫情冲击的中小企业免于破产，但同时这一租金豁免办法的实施让很多业主的经济状况受到了非常大的影响，少则收入减少，多则濒临破产。

比如说我们有夫妻双方都就职于Virgin Australia的业主，先生是飞行员，女士是空乘，全部失去了工作和收入。

他们持有的商用投资物业租给了一个健身中心，疫情之后强制关闭了3个月，4-6月租客的营业额为0，50%租金被免除，50%租金延期支付，租客只能够支付Outgoings。

这套物业的资金链断裂了，业主不得不向银行申请了推迟还贷，经济状况岌岌可危。

租金豁免和延期对租客的影响

租客是现行政策的“受益方”，对于一些生意来说，租金减免是一根救命稻草，但对一些除了租金以外，还有很多固定开销的生意来说，租金减免政策可能只是在苦药外面包了一层糖衣。

即使租金开销少了，还是无力支撑日常经营，租金减免只是把关门的时间推迟了几个月，但最终该来的还是会来的。

租金减免的现金流影响

我们就以一个完全按照现行租金减免办法执行的意见下北岸商用物业为例，简单分析一下每月的租金交纳办法，具体的在分析一下减免政策对租客和业主的影响：

租约背景介绍：

4-9月租金计算表

遵循法务专家和会计师的建议，业主根据租客提供的以下资料分析了营业额的改变情况：

1. JobKeeper 申领资格

2. 2019和2020年季度BAS Statements

3. 2019和2020年度P & L statements

我们可以从中看出，虽然租客需要支付的租金按比例减少了很多，但同时负债也在一点点累积。

很让人担心的是在从9月份以后，租客不仅仅需要支付100%的租金，Outgoings，还要额外支付$281.68的还款。

也就是说租客需要交比疫情之前更多的租金，能承受得了这份压力的人会有多少呢？

很多租客都选择了只要租金豁免，或者提前开始支付延期的租金，为的就是不在后疫情时代硬着陆。

如何避免硬着陆？

很多人担心的问题主要有两个，一个是在租金减免政策结束后，租客是否能够负担100%的租金加上额外的还款；另一个就是业主能否回收延迟缴纳的租金。

从租客角度来说，在和业主沟通租金减免和支付延迟租金的办法时，需要保守、谨慎地做出一个行之有效的预算，避免负债过多或者和房东夸下海口，但无法履行租金减免合约。

无法履行租金减免合约对于租客来说，很可能会在疫情结束后导致被房东驱逐。

对于业主来说，需要在物业经理、会计师和律师的协助下，仔细专业地审核租客提供的财务报表，判断租客是否符合要求并准确、合理地给出租金减免的额度。

双方谈妥租金减免办法需要落在纸头，并由双方签字确认。

对于一些未来可期的租客，可以考虑适当放宽租金减免的额度，在力所能及的情况下给予更多帮助，度过眼前短暂的难关，以追求更加长期的利益。