买房财富自由的本质 （干货！）

财富自由这几个字我的耳朵快听出老茧了，只要和投资沾边的产品都会捆绑这个理念，还附带某沙滩海景椰子树的图片。这几个字如此美好，却又像天堂一般，听过的多，见过的少。向往的多，进去的少。

是时候有人把这个概念彻底讲透了。

投资能和财富自由捆绑在一起是因为，资产会产生收入，无论是股息还是租金，当你资产盘子足够大的时候，如果债务比例偏低，资产产生的收入可以抵消你的一切开支，在专家眼里你就财富自由了。

先有资产产生的被动收入，然后收入够大，所以不用上班了，也就财富自由了。

万邦君的观点是投资界的一切学说听听就好，想发财你得推翻重来再思考。

首先财富自由靠的不是物质而是心灵。圣经上有一句话是“你们要谨慎自守, 免去一切的贪心, 因为人的生命不在乎家道丰富”。当时我听了觉得耶稣好清高，没钱还咋快乐，这纯属屌丝自我安慰学。

后来我渐渐明白这话是真的。

想象一下如果你成功购买进了500万的房产，贷款也还清了，每个月可以拿到2万5千块的租金收入，这是不是很美好，多少人梦寐以求的过这样的日子，这样的生活一定很悠哉。

你不需要上班，每月2万5足可以让一个普通的家庭过上一个体面生活，但是如果你内心欲望开始膨胀，决定以后从每年旅游两次，变成一个月一次，从豪华经济舱变成必须搭乘头等舱。每三个月就要买一个爱马仕包包。同时决定贷款买了一辆跑车。

生活的要求和品质变了，你们瞬间就从财富自由，变成巨额负债。内心的欲望没有得到束缚，精神上没有追求和升华，很难财富自由，因为欲望是无止境的。

当一个人闲下来的时候，他/她没有一个美好的内在精神世界，他/她只会不停的折腾，在欲望的漩涡里打滚。物质无法满足物质，只会带来更多的物质要求，商业世界就是要诱惑你不断消费。

心灵富足和财富富足一样重要。没有心灵富足，别谈什么财富自由，钱永远不够花，欲望没止境，人得内外双修。

为什么老人家退休了，哪怕有稳定退休金还在那里瞎折腾，被那些卖p2p和保健品骗因为内心世界是空的，必须靠物质找存在感。

财富自由依赖的是被动收入，财富自由是结果，被动收入是手段。

关于被动收入大家总是在挖空心思想，该买什么资产，买多少，买在哪。却忽略被动收入的两个关键点。

被动收入的第一个关键点是，被动收入不是被动的，而是别人在帮你管，你出力少而已，就好像租房，你每月看着租金打进来，其实租房中介一直在忙前忙后。

靠谱的团队和靠谱的资产一样重要，我们买投资房的思维不应该只关注哪里的房子好租，涨的快，而是同时要想靠谱的租房经理长什么样，怎么能和他/她保持长期合作，如果离职谁能做替代的工作。

好的资产+好的资产管理（靠谱的团队）=被动收入

好的资产+坏的资产管理（不靠谱的团队）=每天浪费时间在资产管理上搞来搞去，消耗精力。

被动收入第二个关键点是，被动收入光被动还不够，因为收入不一定是长久的。我们打个比方，你在澳洲某个小镇上买了一个加油站，这个加油站租出去每年能给你15万的净利润。然后突然有一天，这个小镇附近又开了两个加油站，商家不续租了，哪怕租金减半也不行，因为竞争激烈，没什么钱赚。你去年还被动收入，今年就没有了。

再或者你在悉尼某区买了5套公寓，一直稳定收租，结果当地新楼盘不断在盖，盖好后都放出来出租，结果你原本一套公寓租600，现在只能租500甚至更低，你的被动收入大打折扣。

前面的案例是需求彻底消失，后面的案例是需求减弱。

被动收入的本质就是剥削，凭什么你不上班也有钱拿？很简单，你掌握了资产，按照马克思说法就是你掌握了生产工具，只要任何人从事经济活动就需要借用你的资产。如开厂需要工厂，开酒店需要酒店大楼，当你的资产门槛太高时，别人无法通过购买的方式来获得，只能通过租赁来获得，这种关系链让资产拥有者成了食利群体，从而有了被动收入。

被动收入可以维持多久和资产门槛成正比，门槛越低偷懒的日子越过不了几天。

你开一个奶茶店，原本收入不错，可是没等你椅子坐热，周围一下子又开了好几家。你生意好，每月收入哗啦啦的进账，你员工，你供货商出于人性追求美好的本能，人家也想开店复制你的成功，结果你生意不好了。

你在某区买了公寓，刚买的时候租金回报不错，房子也升值，结果当地新楼盘一个接一个放出来，户型比你好，朝向比棒，视野比你宽阔，一下子把你的长期租客吸引过去，你的租金和增值都大不比从前。

之前我们说，被动收入需要好团队，而我举这个两个例子是说，被动收入也需要好资产。

什么是好资产，好资产有高门槛，阻止了大部分人的进入，让你可以安稳做食利一族。而门槛就是稀缺性，稀缺性代表资源独享。

好资产=高门槛

高门槛=稀缺性

稀缺性=资源独享与垄断

我推崇的理念不是买很多套房，而是买几套精品房。

精品房=资源独享

悉尼有些地产公司一直在挖空心思创造理念，好给大家画大饼。如买10套就是成功人士，财富自由，房价一翻倍，你可以卖5套，留5套，然后就家业长青了。

这个还不够，后来我听说某公司又发明出了名门望族概念，什么如果你们家在悉尼或墨尔本有20-30套公寓房，一定会成为澳洲世世代代延续下去的名门望族。这就是普通人努力奋斗一生的目标，跟xx公司买20-30套房，然后你就能成为名门望族了。

目标很好，但是路径错了，权力，财富和影响力不是靠买房就能轻易获得的。有20-30套房子地产公司和销售比比皆是，他们是不是名门望族我不知道，我知道他在地产周期低估时会面临很大的风险。

地产界不能说的秘密是，“你需要买很多房”。

无论是澳洲当地的买家中介，还是我们华人主打新公寓的投资顾问，每个人的说辞都是你需要买很多房。澳洲本地买家中介告诉你去昆州，去南澳二三线的城市买那些大地house，正现金流，最好买上20套。华人投资顾问告诉你悉尼，墨尔本和布里斯本一直买买买，来20套公寓。大家都说一波大涨后，20套卖10套，然后就财富自由了。

我的理念是普通人投资房买三套就够了，我简称为123法则。

除非你买的房子都在一栋楼里，住宅地产最大的问题是很难规模化的。

打个比方，你如果开了餐馆，餐馆座位和服务员数量最多容纳100人，只要在100人范围内，你的客人越多，你的成本越低。

因为你场地和人员成本的费用是固定的，你客人来的越多，你收益越高，相对应的成本越低。唯一上去的成本是食物，但因为大规模采购食物，你也从零售价格拿到批发价格，你的利润率提高了。

为什么小镇的council 费用一点不比城市低，道理正式如此，成本已经固定在那里，没有更多人来分摊，只会越来越贵。

规模效应追求的是“随着盘子越来越大，可以做到事少钱多，所有问题集中处理的状态”。

买房很难有规模效应，因为房子越多贷款的瓶颈越大，还会有土地税越高的问题。你买了20套房，你的利润没有更高或翻倍，但你的事更多了，因为每一套房子都需要你花时间照料。

打个比方，你的租房经理联系你电表盒和热水器需要换，他们找的工人给的报价是7000. 你有两个选择，接受被宰或自己找人。如果你找人你还要找三家比价，问朋友，自己上网查一下资料，大概找哪些人，费用多少。

这不是时间问题，如果你主业很繁忙，你没有精力，你提不起神来，你觉得很累很烦。有很多套房的人，要不本身自己是地产行业的，运用本公司资源帮自己管理。要不全职管理投资房，如我认识一对老夫妻每周平均花25个小时自己管理名下的35套房产。

这还是只是管理问题。买入其实也很难，因为会遇到贷款的瓶颈，越往后越困难。

我曾研究过几个在澳洲和新西兰的投资者，他们都是买了十几套房子的投资人，但他们之所以能买这么多房子，是赶上了3-5年的窗口期，市场刚经过一波调整，租金高，贷款容易，房价开始往上涨。

简单来说就是看准趋势，然后满仓了。再有的就是中介，靠卖房子赚了很多钱，佣金都变成楼花首付。

无论哪种人，他们买完后往往把自己的故事当成成功案例来宣传，但普通人听到的时候，市场已经从高峰开始调整，贷款也难，租金也不高，你虽然羡慕，但结合目前市场情况你不知道怎么开始，因为逻辑告诉你现在再复制这种成功完全做不到，别的不说海外收入贷款都没有了。当时我在想，难道想要有被动收入，真的就要买那多套吗？

窗口期时的事靠的是时运和胆量，不具备复制性，这是我后来的感悟。

李小龙说沙袋不会还手，但我会。实战的情况是千变万化的，你根本无法选择你开始时的市场环境，如果您开始时间是2017年，您不也得要开始吗？天时地利人和是一种追求，遇不到该做什么不也得做什么吗？

所谓123法则就是买两套正现金流房产，更准确说是造出来的

第一套房：House后面加盖Granny Flat

第二套房：东区或下北公寓一套

第三套房：House 后面加盖Granny Flat

预计每套房子土地价值约40万。

买在大城市本身就是一件有门槛的事，所以房子全部在悉尼。

第一套老公名字，第二套两人联名，第三套老婆名字，每人名下约60万土地，完全避开地税。

价值为80万+110万+80万，贷款额为总价值270万的80%，约为216万，broker水平不差，无论是你打流水还是开公司很容易做到这个贷款。

很多人吹嘘自己买了16套房，贷款一千万，但是您能refinance吗？您能再续只还利息吗？你未来的路只有卖房一条，200多万贷款近可攻，退可守，完全可以refinance，为最佳。

普通人有能力投资始于30左右，结束于50岁，任何投资顾问定计划超过两个周期都是骗子和SB.

123目标是10年左右，卖掉下北或东区公寓，付清两套house，开始有被动收入。假设110万东区公寓翻倍到220万，减去88万贷款和杂费，加上会计师努努力，你手上大约能有个120万，两套house贷款160万，贷款还到40万。

如果house也翻一倍，320万价值，40万贷款连15%债务比例都不到，你的工资和租金打进去，预计3-4年还清。

还清后你可以当个有固定收入的普通人，或者有更有意思的方式继续投资下去，现在先不讲。

记住了，实现目标比制定宏伟目标但是半途而废强。3套最为合适，管理成本最低，管理效率最高。

这些信息是我对华人社会的回馈，更细节的选筹就不讲了，记住一点选筹就要确保自己的房子和地段享受独家资源，如最好的公校校区等。感谢您的阅读，我是万邦君。