贷款还款额可能比预期更快上涨

由于各大银行预计现金利率的上升将远远快于储备银行的预测，房主的每月还款额可能在两年内增加数百澳元。

根据新模型显示，如果近期对现金利率升至1.25%的预测成为现实，贷款借款人的平均浮息贷款利率将超过4.3%。

尽管澳联储在周二的会议上再次表示会将现金利率在2024年之前保持在0.1%，但多家大银行预计，升息甚至会最早在明年提前到来。

联邦银行预计，到2023年第三季度，利率就将达到1.25%。

而西太平洋银行认为，该利率水平将在2024年年底实现。

专家们表示，与1990年的17.5%相比，这样的高点将显得微不足道，只是将现金利率升回到2019年6月的水平。

但这也将足以使每月贷款还款增加数百澳元，并减缓住房需求。

根据金融比较网站Canstar的模型显示，基于当前两种利率之间的差额，平均可变贷款利率将从3.21%升至4.36%。

如果利率在2024年升至1.25%，那就意味着一位背负50万澳元贷款的房主将面临自己的贷款还款每月上涨300澳元，至2464澳元的现实。（这种计算忽略了三年后贷款者的剩余贷款额降至468,770澳元，且假设银行只提高了现金利率。）

Canstar集团金融服务主管Steve Mickenbecker表示，如果房主有能力偿还贷款，他们现在应该考虑提前还款，因为未来本金只会更难以偿还。

他表示，尽管预测周期可能会出现“温和”增长，达到1.25%的高点，但利率很可能在随后几年上升。

Canstar的另一个模型显示，如果10年期债券收益率回到与名义国内生产总值增长率5%一致的水平，正如联邦政府最近发布的Intergenerational Report中假设的那样，那么未来平均可变贷款利率可能达到7%以上。

债券收益率目前为1.5%左右。

例如，如果2031年的平均可变贷款利率和2011年一样达到7.04%，那么同一名贷款50万澳元的借款人，即使在还款10年之后，每月还款额也会比现在多出约900澳元。

Mickenbecker表示，固定利率贷款的借贷成本已经在上升，他指出，不断上升的偿还金额可能会给一些贷款数额较大的购房者带来压力。

西太平洋银行首席经济学家Bill Evans表示，在预测的现金利率从2023年起上调，并2024年将达到1.25%的峰值时，高水平的家庭债务将限制紧缩的利率周期。

他表示，考虑到澳大利亚家庭债务水平较高，该周期的峰值可能取决于家庭对利率上升的敏感性。

与此同时，CBA预计利息支出占可支配收入的比例将恢复到最近的平均水平，即从3.1%升至约5%。

该行高级经济学家Belinda Allen表示，升至“中性”的现金利率不会影响消费者支出，但个人借贷者——尤其是那些处于还款初期阶段的人——会感受到这一点，并可能放缓市场中的住房需求。

Allen表示：“对于三分之一拥有贷款的澳大利亚人来说，他们的利率将会上升……这显然意味着人们不得不把更多可支配收入存起来……但不能达到妨碍他们消费能力的水平。”

Allen女士认为，升息的举动将被去年办理的大量的定息贷款所放缓。并且身负浮动利息贷款的房主也有着重要的缓冲手段，例如对冲账户、超额还款，以及在疫情期间上升的储蓄率。

工资增长的预期也将限制加息的影响；不过，Allen强调，在确定现金利率时，考虑偿债能力水平将是至关重要的。

Allen补充称，利率上升还将导致房地产市场活动放缓。

她指出，近期定息贷款利率的上升，可能会让房地产市场降温，从而降低重新推出宏观审慎措施的必要性。

她表示，一些银行还提高了新贷款测试的最低利率，这可能会开始降低购房者的贷款额度。

“无论如何，大多数借款人都不会满负荷借钱。这可能会产生一定影响，但更多的是人们需要预期利率上升的信号，”Allen表示。

她将此描述为房地产市场的另一个发展中的阻力，但她表示，考虑到贷款的强劲增长，房地产活动还需要更多的时间才能出现显著变化。

Mickenbecker表示，借款人应该考虑固定全部或部分住房贷款，并选择可以提供灵活性以进行额外还款的定息贷款。

他补充称，贷款者应该在持续期间充分利用低利率，而不是满足于平均利率，目前他们有190多笔贷款的利率低于2%。