恒大如果倒闭将如何影响澳洲房地产市场？

市场传闻，中国第二大房地产开发商恒大即将倒闭，震惊了澳大利亚及其他地区的市场，担心房地产行业会受到冲击。

中国是澳大利亚最大的经济合作伙伴，ASX 已经显示出困难信号：铁矿石价格本仍在进一步下跌，价格下降了 60%，这是澳洲对中国的主要出口产品之一。

恒大的倒闭对澳大利亚房地产市场的影响有两个方面：从建筑业的原材料价格而言，已经受到 Covid 的影响，并且内城区房地产市场十分依赖中国移民，尤其是大学生，租房群体。

考虑到这一点，澳大利亚贷款经纪人与专家进行了交谈，讨论如果恒大倒闭，对澳大利亚房地产的影响，目前尚不清楚中国政府可能采取什么措施来避免灾难，也不知道房价会暴跌的程度。中国的房地产对澳大利亚房地产投资者、抵押贷款经纪人及其客户来说可能意味着什么。

悉尼科技大学澳中关系研究所的James Laurenceson教授说：“给你一个数字，这家公司是在太大了，并且负债达 3000 亿美元。”

“从这个角度来看，澳大利亚经济整体的 GDP 约为 1.9 万亿澳元。这里说的是一家占整个澳大利亚经济价值约 20% 并且有负债的公司。这是一个庞大的数字。”

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恒大倒闭会影响澳大利亚吗？

“我认为应将其置于中国背景环境，而非澳大利亚背景环境中考量，这是很重要的。这家公司拥有资产，我认为它正在走向破产，所以我不会认为这是没有影响的，因为他的负债超过资产，它的净资产不是亏损的3000 亿美元。”

“中国的整体经济价值 15 万亿美元，因此3000 亿美元对我们来说是一个庞大的数字，对中国也是如此，但规模是不一样的。有人说这是中国的雷曼兄弟时刻，会使经济陷入混乱，但根据我们目前掌握的数据，我认为这有点牵强。”

恒大的倒闭，就像任何一家规模如此庞大的公司一样，市场都能感受到。由于澳大利亚的 ASX 与中国的关系如此密切，铁矿石价格暴跌了 60%。此外，恒大价值 580 亿的债务是针对散户投资者的，如果这些债务不偿还，一些中国人的普通老百姓可能会看到他们的积蓄全部损失。

“最明显的影响是铁矿石供应链，”Laurenceson说。“我们在这里谈论的是一家大型建筑公司，所以如果恒大这场正在发生的危机蔓延到房地产业和更普遍的建筑业，那么这绝对会对澳大利亚铁矿石及其价格产生连锁反应。”

“上个月我们一直在观察铁矿石价格暴跌，但我不确定这与恒大是否有太大关系：更普遍的是与中国钢铁产量增长放缓相关的因素有关。我不会将恒大与过去几个月澳大利亚铁矿石价格减半之间直接联系起来，但这显然是脆弱性的一个来源。” 

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恒大倒闭对楼市的影响？

“另一件事是，在中国，许多家庭资产结构都包含住宅。如果它现在真的失控，例如中国的房价急剧下跌，那么这将对中国家庭的资产负债表产生重大影响。”

“这也会波及到澳大利亚，中国对澳大利亚房地产的投资也可能会减少，中国学生和游客数量会少。由于边境目前处于关闭，目前还不是问题，但一旦开放，就有可能发生这种情况。”

中国学生是悉尼和墨尔本内城区房地产市场的核心支柱，这两个市场目前是澳大利亚房地产繁荣的薄弱环节。虽然其他地方都在经历前所未有的增长，但由于学生何时以及是否返回的不确定性，以及工作模式变化后，人们对CBD办公的需求有所变化，内城区物业被视为一种投资风险。

Laurenceson 说：“有一个好消息，中国留学生在澳大利亚大学入学的情况令人惊讶。” “这里指的是入学，因为他们实际上不能入境，但依然入学和开始在线学习，数量保持得比较稳定，特别是他们不知道边境何时会再次开放的情况下。这与我们的第二大市场印度学生形成鲜明对比，后者已经完全崩溃。”

“我们内城房地产的优势在于中国家庭确实非常重视教育，因此这是一个非常有弹性的市场。但是，如果家庭资产负债表因中国房地产价格下跌而受到重创，那绝对会产生连锁反应。”

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可能会影响澳洲内城区房地产市场

恒大倒闭对澳大利亚房地产的影响实际上可能会产生积极影响，因为铁矿石价格的下跌可能会使房价更便宜，而中国投资者的作用从2010年中期高度大幅下降。

房地产开发商最高机构 Urban Taskforce 的首席执行官Tom Forrest 表示，“由于政府征收额外税款，中国投资者在澳大利亚房地产市场上的资金量在过去五年中大幅下降，”。

“在新南威尔士州，他们对外国投资者的税收增加了一倍，而且对外国买家征收土地税，导致大量中国资金退出市场。所以没有立竿见影的效果，尤其是恒大最近在资金或发展方面都不是市场里的主流玩家。

“就材料价格的更广泛影响而言，我们可能会认为中国结构钢需求暴跌，价格会下跌。煤炭成本和铁矿石成本将下降（用于炼钢），从而导致商品价格下降。这就是简单的供求关系。”

“澳大利亚建筑工地的大部分建筑部件都是在澳大利亚制造的。结构钢、玻璃和电子产品不是。在精品店方面，厨房用品及类似尚品的供应受到疫情影响有所延迟，这是毫无疑问的。

“但总的来说，我认为恒大的倒闭不会对澳大利亚的建筑业产生重大影响。”

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澳洲的房市很可能不会受到恒大波及

Forrest给出预测，尽管恒大倒闭，但中国学生来澳的需求不会消失。

他说：“目前内城的疲软是Covid的短期影响。” “由于学生外流，我们的净迁移量是负数：不是每年增加 160,000 人，而是负 94,000人。”

“大部分负面影响都是公寓，因为大多数进入澳大利亚的人都是回国的澳洲人。他们已经购买了住宅，他们往往很富裕，因为他们不是学生群体，通常是专业人士，这推高了远郊地区现有房屋的价格。”

“当移民可以回归时，联邦政府预计每年将有 160,000 名净移民回归，但时实际返回的人数将超过 225,000名，我可以看到对居住在市中心的公寓的需求会回归。今年到目前为止，公寓价格已经上涨了 8%。显然，没有Housede  20% 多，但仍然是一个显着的增长。”

“在没有来自海外学生或专业人士的情况下，仍然增长了 8%。当移民确实返回时，而且他们会返回，该市场的健康状况将会相当迅速地上升。”

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恒大的倒闭可能会像雷曼兄弟

在宏观层面，有人担心，如果不是中国政府出手相救，恒大的倒闭可能会导致中国经济陷入困境。

澳大利亚房地产投资专业人士协会 (PIPA) 的首席执行官 Peter Koulizos 表示，干预有可能阻止像2008 年一样经济崩盘。

“中国人可以做世界其他地方对 Covid-19 所做的事情，且并凭空赚钱。” “它们可能会为投资者提供某种安全网，就像我们对 Covid 所做的那样。如果他们认为恒大的崩溃足够严重，他们将不得不采取一些措施来阻止流动。”

“如果最坏的情况来了，而他们没有从中干预，那将像美国次贷危机影响全球一样，影响中国经济和全球经济。因为参与美国抵押贷款市场的不仅仅只有美国投资者、房主和经纪人。中国也是一样。”