为什么排屋最有前途

最近一位客户刚刚把东区的房子卖掉，然后我问了我一句触及灵魂的问题---：“如果我把这几百万全部再拿去买房，加上贷款能有上千万了，你觉得哪里还有投资的机会？”。

我一般推荐别人买哪个区，一个是根据当时的市场状况来定。有的时候市场会有一些价格错位，例如周边区域都涨了，你这边还没涨，那早晚会有一波补涨的机会，这个属于短线投资 。

另外就是研究政府的发展计划，结合区域本身的潜力，例如Rozelle就是我非常看好的一个区，自身条件不错，政府还要在此地修地下隧道和火车站，这个属于中线投资。

可是当你有一笔大资金，可以买入后几十年的长期持有时，那就是长线投资，你得做到长线护中线，中线护短线，正所谓过去涨幅良好，现在需求旺盛，未来依然不可替代。

悉尼过去30年就是一部地产兴衰史，很多曾经的好区变成一般区域，如Hurstville，很多一般区域变成更一般的区域，如Campsie，很多一般区域转身变了好区如Croydon park。怎么能让自己买的区域能几十年如一日是个难题。

别和我说买在市区附近，St peter也在市区附近，那个涨幅还不如我西区的房子。别和我说买在海边，过去前20年Bondi海滩涨幅吊打其它区域，最近10年完败北海滩。

作为全悉尼可能是唯一参加过悉尼大小区域所有拍卖的人，这个问题也是我内心来一直在思考的问题。我去过最穷的区，如今悉尼虽然房市火热，在Willmot 40多万买House不是梦想。我去过最富有的区，Point Pipper美丽的海景，伴随着海盐的味道，让人陶醉。

见过天上和地下后，我认为能保持长期良好涨幅的既不是水边豪宅，也不是西区破房大地，而是好排屋区的好排屋。

我们从区域，位置和房子角度来展开剖析

首先什么是一个区域的幸福感？很多区域是没有幸福感的，甚至这种幸福感100%是要靠房子来衬托的。

你可以住在Point Piper，悉尼最贵的区域，但假设你住的是一个一房不看水景的小公寓，哪怕你住在顶级区域，你也没有任何幸福感。虽然是顶级区域，但走路范围内没有成片的网红咖啡店和餐馆，出门开个车可以在New south Head road堵车堵到死，附近也没有让人可以散步的林间小道。只要你不住在看水的大宅里，这个区对你是没有意义的。

最贵的区不一定就是幸福感最强的区域，因为最贵的区域不一定有最好的公共设施。

一个房子可以被拆解成六个部分，

1.房子的社交功能=客厅

2.房子的娱乐休闲功能=阳台和后院

3. 房子的烹饪功能=厨房

4. 房子的出行功能=车库

5.房子的休息功能=卧室

6.房子的洗漱排泄功能=厕所卫浴

以上六种功能，最后两点是房子的核心功能，是在外面做不了的。上公共厕所和在公园里睡觉总要有隐私，舒适度肯定比不上家里。但前四条都可以在外面被更好的满足，如会客可以去酒吧和咖啡厅，吃饭可以去餐馆，休闲娱乐可以去海滩公园。出行的话我可以走路到市区，公共交通随处可见。

所以旅馆的房间为什么只有卧室和卫浴，就是保留了房子的核心功能，一切其它问题可以通过消费去外面满足。

什么是一个区域的幸福感，那就是哪怕我房子很小，这个区域有丰富配套设施，让我完美的在房子外面完成1234条所有的工作。而且我居住的环境可以不吵闹，虽然很方便但依然可以闹中取静。

而这样的区域往往是排屋区。你给我一个好的排屋区，我给你一条充满风情的商业街，例如Newtown对应King street， Glebe对应Glebe Point road， Paddington对应牛津街。

像Paddington是我见过少数看房的人里有不同年龄段，不同族裔和不同的背，从来没有见过哪个区能让一群如此不同的人找到共识的地方。

排屋早期其实就像今天的高密度公寓一样，一是为了应对人口增长而造出的东西，二是造在市区附近让更多人可以走路上班，毕竟那时候汽车还没普及。

这玩意刚造出来的时候，一栋排屋有好几个家庭住，是很正常的事。所以早期人一提到排屋就想到市区贫民窟。

排屋带来的人口聚集效应养活了商业街，如今的商业街和藏獒一样，养不好很容易死，例如曾经辉煌的Military road已经奄奄一息，Parramatta road商铺除了做建材的，已经处于灭亡状态。再加上购物中心越开越多，那种长长的有生活气息，有小店组成的购物街基本保留于排屋区。而这些商业街就是悉尼网红店的发源地，你去谷歌搜索最好的咖啡店餐馆，95%存在于此，要知道悉尼最先能吃到西瓜蛋糕就是Newtown，土耳其馅饼能吃到鸡蛋羊肉奶酪馅的餐厅只有enmore。

排屋区的商业街是不可复制的，以后不会再有更多了，在购物中心时代，这个就是历史遗迹一样。走路上班，走路悠闲购物只存在于此。

此乃排屋区的长线护城河。

中线来说我先说排屋本身，我认为及格的排屋前宽必须有5米，后院最好有车位。先不说悉尼本身排屋数量已经是一个存量市场，符合我所说条件的排屋屈指可数。例如Newtown很多人会觉得当地排屋会有很多，其实当地绝大多数又宽又大的排屋集中北部偏东的位置，其它地方还是以单层的worker cottage house为主，夹杂着几个宽度在3.5米左右的排屋。

任何的豪宅都有过时的一天。如今的5房4卫的现代化大宅，未来会被其它的时髦设计所取代，唯独排屋这种古建筑物，洗不去的年代感配上好的地理位置，是无法取代的。永远会有一群人想住在排屋里。

此乃排屋去的中线护城河，无法复制的建筑风格。

从选线来讲排屋区分布在市区5公里范围内，可以分为inner East 和Inner West， 目前悉尼市区会朝着24小时营业的方向去发展，加上刚修好的轻轨，这对inner East是利好。对Inner West来讲政府计划在Chippendale，Glebe一带开发修建新的住宅和办公楼，这对inner West是利好。

悉尼市中心的扩张和升级是排屋区的短线利好。

有些观点传统的人会说排屋区像Surry hill有很多同性恋住在那，是不是不太好。这点很多人误解，我之前说过每一个排屋区都有一个商业街。那什么样的居民能养的起商业街呢？肯定不是普通家庭，当我们有了孩子后，在外面的消费会越来越少，在家的时间和花在孩子身上的钱会越来越多。有了下一代就要积攒财富给下一代。

只有同性恋夫妻才能时刻保持高消费，因为没有后代就减轻他们很多的压力，他们可以随意消费自己的积蓄，不需要为任何人积攒。

所以不是同性恋聚集在surry hill，而是只有他们才可以保持高消费，这个区的商业街对他们才有意义。

我觉得每个想取得资产高回报的人，都要想办法布局排屋。